Luis Fernando Deak e Renato Paglarin, da área de Research e Business Intelligence da Cushman & Wakefield, abordam sobre o fechamento do terceiro trimestre do mercado imobiliário.
Cenário Econômico
Na esfera do comércio, dados da Pesquisa Mensal de Comércio de julho de 2022 mostram queda de 0,8% em relação ao mês anterior no volume de vendas do varejo na série com ajuste sazonal. Em relação à taxa de desemprego, a última Pesquisa Nacional Contínua por Amostra de Domicílios (PNAD) registrou para o trimestre móvel encerrado em julho de 2022 taxa de 9,1%, recuo de 1,4 p.p. em relação ao trimestre anterior e 4,6 p.p. na comparação anual. Acerca da inflação, após variação mensal de -0,68% em julho, o IPCA encerrou agosto em queda de 0,36%. O INCC – M (Índice Nacional de Custo da Construção – M) avançou 0,33% em agosto e acumula alta de 8,80% no ano e de 11,40% em 12 meses. Por fim, o PIB brasileiro avançou 1,2% no segundo trimestre na série com ajuste sazonal. Na comparação anual, o PIB cresceu 3,2%.
Panorama de Mercado
O terceiro trimestre de 2022 apresentou aumento no número de transações. Foram contabilizadas 20 transações, frente a 13 registradas no segundo trimestre. O volume financeiro somou R$ 2.209.956.771,95, e o total de m² transacionados foi de 342.007,94 m². Na comparação com o trimestre anterior, o volume financeiro transacionado foi três vezes menor, ainda que o número de transações tenha sido superior no atual trimestre.
Com relação ao mesmo período do ano anterior, em que foram registradas 39 transações, o volume financeiro foi duas vezes menor. Em relação ao cap rate médio das operações de escritórios, industrial e varejo, verificou-se um crescimento de 1,53 p.p frente ao trimestre anterior, alcançando 9,18% a.a.
O mercado de escritórios registrou maior impacto na média, seguido pelo segmento de industrial. O resultado é, em parte, influenciado pela manutenção da taxa básica de juros em patamar contracionista, considerando que os investidores passam a exigir cap rates maiores.
Principais Transações
No mercado de Office, o destaque vai para a venda do edifício Onix Corporate, localizado no bairro Leblon, no Rio de Janeiro. O empreendimento foi vendido pela PRS XI Incorporadora Ltda para o FII Central Leblon, pelo valor de R$54.700.000,00, totalizando 2.682 m² transacionados.
No setor de logística, a LOG Commercial Properties concluiu a venda do ativo LOG Betim II, localizado em Betim, Minas Gerais. O ativo adquirido pelo CSHG Logística – FII tem área bruta locável equivalente 95.730 m² e encontra-se em construção Built To Suit. O valor da transação foi de R$244.327.860,00.
No segmento de varejo, é destacada a transação do Shopping JK Iguatemi, localizado no bairro Vila Olimpia em São Paulo. A Iguatemi S.A adquiriu a participação da Adeoti Empreendimentos Imobiliários Ltd, correspondente a 36% do ativo pelo valor de R$ 667 milhões. A área total transacionada foi de 12.368,88 m². Com a transação a Iguatemi S.A passa a deter 100% do shopping.
Projeções e Tendências
A expectativa para o final de 2022 é de que a atividade econômica desacelere, considerando o arrefecimento das economias desenvolvidas, sobretudo, dos Estados Unidos. Tendo em vista o temor recessivo, o FED deve combater com mais firmeza a inflação, e já indicou que aplicará com maior vigor a política monetária contracionista.
Com juros alto nos EUA, o dólar sobe, dificultando o combate à inflação no Brasil. Com relação a situação fiscal do país, as expectativas em relação a trajetória da dívida/PIB não são favoráveis, à medida que o risco fiscal cresce.
Durante o terceiro trimestre o mercado imobiliário seguiu performando bem. O mercado de escritórios ainda está em avanço gradual, em razão das decisões das empresas relativas à retomada aos escritórios, manutenção do modelo híbrido, ou home office.
Os setores de logística e retail continuam aquecidos, assistidos pelo e-commerce e pela retomada das vendas, respectivamente. A expectativa é de que os segmentos de varejo e logística sigam avançando com maior presteza que o de lajes corporativas.
Em relação aos fundos imobiliários, a expectativa é de que os fundos de tijolo se valorizem no longo prazo, e o segmento de papel siga beneficiado pelo cenário de pressão inflacionária no médio e longo prazo.
Fundos Imobiliários
Conforme dados da B3, o mercado brasileiro de fundos de investimento imobiliário contempla, atualmente, 413 FIIs listados e aproximadamente 1,8 milhões de investidores.
A variação acumulada do índice IFIX no terceiro trimestre de 2022 foi de 6,92%. Em julho, o índice apresentou variação positiva de 0,66%, seguida por 5,76% em agosto, e por 0,50% em setembro.
Acerca da indexação dos contratos dos FIIs que são monitorados, de acordo com dados referentes ao segundo trimestre de 2022, o IPCA é o indexador mais relevante, sendo utilizado como referência em 48,17% dos contratos, seguido pelo IGP-M, utilizado em 38,43%. Em comparação com o primeiro trimestre, verificou-se queda de 13,5% número de contratos indexados ao IGP-M, frente ao crescimento de 12,2% no de contratos indexados ao IPCA.
Acerca dos resultados, os FIIs de tijolo seguem negociando em patamares atrativos em média, com spreads bem precificados em relação às NTN-Bs de longo prazo.
Os fundos de papel seguem oferecendo oportunidades ao investidor diante do cenário de inflação pressionada, que impacta positivamente na rentabilidade e nas distribuições de rendimento do segmento.
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