O ano de 2019 foi marcado por boas notícias, sinalizações, repercussões legais e julgados relevantes para a área imobiliária.
O mercado imobiliário mostrou uma forte reação em 2019, com aumento de vendas de unidades a serem construídas, diminuição do estoque de unidades prontas e redução do endividamento.
Adicionalmente, neste ano houve captação recorde por parte de incorporadoras e construtoras, de mais de R$ 4 bilhões, em ofertas de ações e privadas destinadas à realização de empreendimentos comerciais e residenciais no país.
No que tange aos imóveis comerciais voltados à renda recorrente, foi possível verificar uma queda expressiva na vacância, aumento no valor dos aluguéis e redução da inadimplência de inquilinos em geral.
Diante da queda dos juros, especialmente da taxa Selic, vem ocorrendo uma grande procura por parte de investidores no mercado de capitais; e, também, de aquisições de imóveis para uso próprio ou renda.
Como consequência direta, aumentaram também as negociações de terrenos para desenvolvimento de novos negócios imobiliários, em especial na cidade de São Paulo, visando empreendimentos de alto padrão ou enquadrados no programa federal Minha Casa Minha Vida (MCMV).
No âmbito jurídico, em 2019 foi possível sentir os reflexos positivos de leis importantíssimas para o mercado imobiliário, especialmente duas delas que foram promulgadas no final do ano passado, a seguir brevemente comentadas.
A Lei Federal nº 13.786, de 27/12/2019, refletiu positivamente na área imobiliária, ao disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano. A chamada “Lei do Distrato” gerou previsibilidade e segurança jurídica ao prever as consequências da rescisão contratual, após inadimplemento do comprador. Apesar de não produzir efeitos retroativos, conforme decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), a referida lei trouxe imediatamente resultados positivos ao regulamentar tais penalidades rescisórias e regramento específico, por exemplo, na hipótese de atraso de obra.
Já a Lei Federal nº 13.777, de 20 de dezembro de 2018, dispôs sobre o regime jurídico da multipropriedade, atendendo a pleito do mercado, em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada. A nova lei foi amplamente aplicada em empreendimentos lançados ou em construção normalmente em destinos turísticos, com demanda pelo uso compartilhado de um imóvel em determinado período de tempo. A legislação trouxe segurança jurídica e regulamentação como um direito real com enorme relevância e potencial para o setor turístico-hoteleiro.
Ainda no âmbito legal, o ano de 2019 serviu para os players do mercado imobiliário, especialmente as imobiliárias, incorporadoras e construtoras, iniciarem seus preparativos para o início da vigência da Lei Federal nº 13.709, de 14/08/2018. No mês de julho de 2019 foi criada a Autoridade Nacional de Proteção de Dados e a vigência da lei ocorrerá em agosto de 2020, quando então as empresas deverão estar preparadas para proteger, tratar e destinar corretamente todos os dados contratados de clientes, adquirentes e terceiros relacionados aos negócios imobiliários, sob pena de multas de até 2% do faturamento no último exercício, podendo alcançar o montante e R$ 50 milhões por infração.
Os efeitos da reforma trabalhista também foram bem recebidos pelo mercado imobiliário, com a constatação de um menor número de ações trabalhistas em decorrência da possibilidade de terceirização da atividade fim pela indústria da construção civil, com redução de custos, contingências e condenações.
Ainda, a recente Lei Federal nº 13.874, de 20/9/2019, conhecida como Lei da Liberdade Econômica, mesmo que de forma geral, resultará na diminuição da burocracia e insegurança jurídica, ao definir novos limites na atuação e exigências do Poder Público, com redução de exigências, prazos e regulações desnecessárias.
Já no campo da tributação praticada pelo mercado imobiliário, vale a lembrança à recente aprovação pelo Senado Federal de medida corretiva que garantirá o regime especial de tributação para empreendimentos MCMV, que ainda aguarda sanção presidencial, em que a partir de 2020 a venda de imóveis com valor de até R$ 124 mil ensejará a incidência de tributos federais na alíquota de 4%, estimulando, assim, os investimentos nas faixas 1 e 1,5 do programa.
No âmbito da cidade de São Paulo, foi muito bem recebida a tão aguardada Lei Municipal nº 17.202, de 16/10/2019, a Lei de Regularização de Edificações, também conhecida como Lei de Anistia, pela qual o munícipe poderá regularizar imóveis construídos até 31/12/2014, através (i) da regularização automática para residências de pequeno e médio porte (até 150m²) com isenção total de IPTU no ano de 2014; (ii) da regularização declaratória para residências maiores, comércios, escolas, escritórios, pousadas, com área construída de até 1.500m² que deverão solicitar a regularização na Prefeitura; (iii) da regularização comum para os casos não incluídos nas categorias acima e com área construída maior que 1.500m², em processo que demandará a apresentação de documentação prévia (Certificado de Acessibilidade, AVCB, Certificado de Segurança, pareceres dos órgãos de tombamento e ambientais, entre outros) e projetos assinados por responsável técnico.
Nos últimos meses, o Poder Judiciário apreciou e julgou questões importantes para a área imobiliária, especialmente no STJ, como, por exemplo, a respeito do distrato (sobre a forma de cobrança de juros); e nas hipóteses de atraso de obra, no que diz respeito à cláusula penal, índice de correção do saldo devedor e indenização por privação do imóvel.
Entretanto, não é só de notícias positivas que o ano de 2019 passou para os operadores do mercado imobiliário, remanescendo casos relevantes de insegurança jurídica e imprevisibilidade de atos do poder público, colocando ainda mais em risco os investimentos de longo prazo aplicados pelos empreendedores no país.
Neste ano, o Ministério Público do Estado de São Paulo ajuizou Ação Direta de Inconstitucionalidade (ADIN) questionando o direito de protocolo previsto nos artigos 162 da Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (Lei Municipal nº 16.402/2016) e 380 do Plano Diretor Estratégico (PDE/2014). O direito de protocolo representa a possibilidade de garantir a utilização das regras da lei vigente no momento da propositura ou protocolo de um projeto construtivo perante a Municipalidade, como regra de transição legislativa. Felizmente, com a decisão de mérito pelo Tribunal de Justiça, no mês de agosto, corroborando a decisão anterior que cassou os efeitos da liminar obtida em fevereiro, os projetos anteriores ao PDE/2014 e à LPUOS/2016 permanecerão sendo analisados, aprovados e executados em conformidade com a legislação em vigor à época do protocolo. Dessa forma, apesar do atraso acumulado e dos prejuízos causados aos empreendedores que tiveram que atrasar seus lançamentos e aprovações perante a Prefeitura (mais de 2 mil processos nessa situação), foi garantida a previsibilidade e segurança jurídica, na forma da lei.
Por fim, ainda no que diz respeito à cidade de São Paulo, vem se fazendo necessária a revisão ou implementação de novas leis que versam sobre o uso e ocupação do solo e aos perímetros favorecidos por operações urbanas consorciadas. Neste sentido, a torcida é pelo avanço do processo de audiências públicas e discussões pelo poder legislativo para projetos vitais para o ordenamento urbano, que já se encontram em tramitação como (i) a revisão da lei de zoneamento; (ii) revisão da Operação Urbana Centro; e, (iii) alterações na lei da Operação Urbana Água Branca; além do futuro projeto de lei para Operação Urbana Faria Lima.
Enfim, diante dos expressivos avanços e, apesar de determinadas tentativas de retrocesso, a perspectivas para o mercado imobiliário são as melhores possíveis para 2020, com maior liberdade econômica, segurança jurídica, previsibilidade dos instrumentos jurídicos e estabilidade institucional.
Crédito: Luis Rodrigo Almeida, advogado, especialista em direito imobiliário e sócio do escritório Viseu Advogados
