Mês: Agosto 2022

O Senado deve aprovar, nesta quarta-feira, a Medida Provisória (MP) 1.116, que visa a facilitar a contratação de jovens e mulheres, com um texto desidratado: ficou de fora do projeto a autorização de saque do FGTS para pagamento de creches e cursos de qualificação e mudanças nos contratos para menores aprendizes.

Assim, ao invés de facilitar o pagamento de creche, o texto altera alguns trechos da Consolidação das Leis Trabalhistas (CLT), como por exemplo, reembolso de creche pelo empregador a partir do nascimento da criança e não dos quatro meses.

Além disso, o prazo de licença do trabalho para realização de cursos ou outra finalidade subiu de quatro meses para seis meses e a estabilidade temporária no emprego, após o retorno, de três para seis meses.

Em linhas gerais, o texto aprovado pela Câmara nessa terça-feira e que deve ser mantido no Senado amplia aos homens com filhos de até seis anos de idade os mesmos direitos assegurado às mulheres. Entre eles salário-maternidade, reembolso creche e flexibilização da jornada de trabalho.

— Fizemos várias modificações para facilitar a aprovação da MP, caso contrário o governo seria derrotado. O texto agora está redondo e traz inovações, como por exemplo, o estímulo à adoção de medidas por parte das empresas para inibir o assédio sexual — destacou a relatora da MP, deputada Celina Leão (PP-DF).

O ministro do Trabalho e Previdência, José Carlos Oliveira, minimizou as mudanças na MP. Segundo ele, o texto preserva a essência da proposta que é de evitar a discriminação no mercado de trabalho na hora de contratar mulheres.

— Não é questão e concordar ou não com as mudanças. A Câmara entendeu que este não é o melhor momento para discussão alguns temas. O importante é que o texto preserva a empregabilidade das mulheres. Homens passam a compartilhar os mesmos direitos das mulheres — afirmou o ministro.

A MP retira das empresas com mais de 30 empregados a obrigatoriedade de ter local apropriado para bebês, em caso de amamentação, por exemplo. Mas, neste caso, é preciso que haja reembolso-creche ou ressarcimento de despesas com babás comprovadas.

— Algumas empresas já adotam essas boas práticas, mas ao trazer para a lei a gente estimula e dá maior segurança jurídica — explicou a deputada.

Ela destacou que o tratamento diferenciado no emprego para homens e mulheres com filhos menores precisa ser negociado entre empregadores e trabalhadores, em acordos individuais ou com sindicatos da categoria. Benefícios, como suspensão do contrato de trabalho a pedido do empregado não pode se configurar verba rescisória, por exemplo. Esse foi um pleito das empresas.

O Globo

O QuintoAndar lança, nesta quarta-feira (31), a possibilidade de proprietários anunciarem seus imóveis para locação na plataforma e fecharem os contratos diretamente com os inquilinos, sem que a administração fique a cargo da proptech, como ocorre em seu modelo tradicional de aluguel.

Até o momento da assinatura do contrato, o serviço, chamado de “aluguel sem administração”, é igual ao modelo tradicional da proptech, explica Caio Oliveira, diretor de produto de aluguel. “O proprietário continua recebendo fotógrafo profissional para fazer as fotos e ajudamos no processo de precificação”, diz. As visitas ao imóvel também são agendadas pela internet e feitas por corretores parceiros.

O QuintoAndar fornece um modelo de contrato e, após a assinatura, faz a vistoria de entrada no imóvel e emite um relatório ao proprietário. Então, se retira da relação entre dono do imóvel e inquilino e só retorna em caso de inadimplência. “Passamos a bola para o proprietário, ele define a forma de pagamento e questões como reparos”, diz Oliveira.

Valor Investe

Em se tratando de investimento em imóveis, sobretudo no tijolo em si, é sabido que não existe um retorno garantido e pré-determinado. Quem quer segurança e previsibilidade deve procurar a renda fixa. Não aluguéis. Claro que os riscos de vacância, que é quando o imóvel fica vazio, sem locatário, e de calote podem ser bem reduzidos (e isso depende de muitos fatores), mas não serão nulos.

Ainda assim, não é difícil de encontrar peças publicitárias de empreendimentos que ainda nem começaram a sair do chão prometendo justamente isso: um retorno garantido do seu investimento. Eles focam em aluguéis por temporada, no estilo hotel ou Airbnb.

Nas entrelinhas, há detalhes que podem fazer você repensar se vale mesmo a pena seguir com o investimento. Vamos destrinchar dois casos – um de hotéis e o outro de estúdios e apartamentos pequenos, de até 40m2.

Investir em hotel

Na primeira oferta, salta aos olhos a rentabilidade garantida de 0,8% ao mês durante o período de obras. É o caso do hotel Days Inn, que deverá ser erguido na Vila Mariana, região nobre de São Paulo. O projeto tem previsão de ser concluído em 36 meses, sendo 24 deles cobertos pela oferta de rentabilidade garantida e os outros 12 de dinheiro parado. Na prática, você estará financiando o projeto, recebendo, para isso, juros de cerca de 10% ao ano. Remunerar o investidor pessoa física é um modo de captação para a incorporadora, alternativa aos bancos e emissão de títulos de dívida.

A condição de rentabilidade garantida antes da finalização do empreendimento só vale para compras de suítes à vista, com investimento inicial de R$ 349 mil. Para as compras a prazo, não há retorno no período de obras e o preço total sobe para R$ 389 mil, dividido em parcelas fixas, sem reajustes, segundo o time de vendas.

Pelos primeiros dois anos, você receberia de volta R$ 2,8 mil por mês mais ou menos. Ou R$ 67 mil no período. Mas não pense em gastar esse dinheiro, porque no último ano você terá de pagar R$ 45 mil para arcar com os custos de decoração da suíte, que é padronizada. Este custo a mais, faz com que sua rentabilidade caia para R$ 22 mil.

Depois de inaugurado, algo que vai demorar três anos para acontecer, o anúncio promete um retorno que varia entre 0,9 e 1,4% ao mês. A vendedora Fernanda Sepero explica que a rentabilidade foi estimada com base em estudos de uma renomada consultoria, que avalia a localização, aspectos de sazonalidade e vacância. Também estão inclusos na distribuição dos lucros os ganhos com bar e restaurante do hotel, além da ocupação dos quartos.

Quais as variáveis?

O retorno acima considera que o hotel tenha pelo menos 60% de ocupação no mês. De acordo com a vendedora, é necessário pouco menos de 30% de ocupação para garantir o funcionamento do empreendimento sem ter de recorrer à reserva de emergência.

“É algo muito difícil de acontecer, uma ocupação tão baixa, nem na pandemia isso foi visto. Mas se ocorrer, existe o fundo de emergência que é construído com 5% dos lucros mensais do empreendimento. Só se houver uma crise sem precedentes, os sócios teriam de ratear custos”, afirma ela, considerando outros empreendimentos similares.

A fala da vendedora vai contra os dados do Observatório do Turismo que apontam que em abril de 2020, no início do isolamento, a taxa média de ocupação despencou para 5,8% contra 39% do mês anterior. E maio, ficou abaixo de 10%.

No entanto, historicamente a média de ocupação se mantém acima de 60% em praticamente todos os meses do ano, inclusive agora, no último trimestre de 2022, quando atingiu taxas de 72% em maio.

“Você investidor, adquire uma ou mais suítes hoteleiras escrituradas em seu nome, e automaticamente torna-se um sócio participativo do Days Inn, e passa a receber sobre todos os lucros do hotel independentemente da ocupação de sua suite”, escrevem no anúncio.

Além do retorno garantido, o principal mote da campanha de vendas é a possibilidade de ter uma gestão profissional do imóvel e não ter custos adicionais com ele, como IPTU, condomínio e contas fixas, como água e luz.

Vale lembrar que este tipo de gestão profissional é facilmente encontrada quando se investe em fundos imobiliários, que em diversos casos possuem uma carteira com mais de um imóvel, diluindo o risco de vacância e calote.

De acordo com Fernanda, o investimento é diferente de um TimeShare, que é quando o cliente compra uma suíte de hotel e pode usufruir dela e de outras suítes em hotéis conveniados ao redor do mundo. Já neste novo tipo de empreendimento, você recebe retornos mensais, mas a suíte não é sua para usufruto. Você pode, no entanto, alugá-la com um desconto que varia de 10% a 35%, a depender da demanda no momento.

“Se todos os sócios usufruírem da suíte ela ficará ocupada sem pagamento e isso prejudica a rentabilidade e os demais. Por isso, não fazemos dessa forma”, justifica. Segundo a vendedora, outra vantagem é que o investidor parceiro dispõe de descontos de até 35% na rede Wydham em todo o mundo. Os retornos mensais, afirma ela, são isentos de imposto de renda, por entrarem como participação nos lucros.

Tomando por base o retorno mínimo prometido de 0,9% ao mês, a rentabilidade anualizada é de pouco mais de 11% ao ano. Um percentual bem acima do retorno calculado por índices como FipeZap, que estimam retorno médio de 5% ao ano para imóveis de locação em contratos longos.

Com base nesse percentual, abaixo de 6% ao ano, o portal imobiliário Imovelweb, que considera o preço de compra e o de locação de imóveis em São Paulo, estima que o tempo para recuperar o dinheiro investido em imóvel por meio da locação seja de 18 anos em São Paulo.

Mas, ao que parece, neste nicho, de hotelaria e aluguéis de curta estadia, o cálculo é diferente.

Embora os 11% ao ano sejam interessantes, no atual cenário de juros altos, que não se sabe até quando irá durar, dá para investir em títulos que remuneram 100% do CDI, ou seja mais de 13% ao ano.

Um ponto a ser considerado é que empreendimentos, principalmente os que ainda não saíram do papel, têm um grau considerável de risco. Por um ou outro motivo, eles podem não ser entregues a tempo (ou nunca) e estão ainda suscetíveis a variáveis de preços da construção civil. Esta é uma percepção que agências de risco e analistas de títulos de crédito costumam fazer de empreendimentos novos, costumeiramente considerados mais arriscados que os que já estão de pé.

Por outro lado, se houver valorização do imóvel com o passar do tempo, você poderá repassá-lo com ganhos. Esta é uma variável que pende para o lado de investimento em imóveis. O problema é que não há garantias de que o tijolo irá ganhar da inflação ao longo do tempo.

Promoção em estúdios e apartamentos pequenos

Depois que a pandemia obrigou as pessoas a ficarem em casa e contribuiu para uma mudança na percepção de moradia, fazendo com que imóveis maiores voltassem à preferência, os vários projetos já aprovados de micro apartamentos ganharam um sentido diferente.

Agora a aposta é de que eles possam ser usados para aluguel por temporada, à la AirBnB, como se fazia muito com os flats antes do universo dos aplicativos. A ideia é ter uma apartamento pronto, pequeno e estrategicamente localizado voltado para estadias mais curtas.

De olho nesse mercado, surge a empresa de gestão de imóveis Charlie, que promete cuidar de tudo para o cliente, como anúncios, manutenção, pagamento de despesas, por uma taxa de 18% do retorno da locação.

Como uma forma de promover sua gestão, a empresa fez uma parceria com a incorporadora Helbor para prometer um retorno de aluguel garantido por 12 meses no empreendimento Duo, no bairro de alta renda Jardim Paulista, ali na Avenida Av. Brigadeiro Luis Antônio. É uma campanha, algo pontual, apenas uma promoção para dar um gostinho do trabalho da Charlie para os investidores.

Na compra de um estúdio ou flat, que custam a partir de R$ 349 mil, você deve assinar um contrato também com o Charlie para fazer a reforma do apartamento. Isso inclui compra de mobiliário e decoração. Desta forma, o imóvel entra no padrão para se tornar elegível para a promoção de retorno garantido.

“O valor do projeto depende do padrão e tamanho da unidade, mas costuma ser entre R$ 2.300 e R$ 2.800 por metro quadrado. A unidade é entregue 100% completa, desde mobiliário básico (cama, mesa, cadeira), equipamentos (geladeira, cooktop, nespresso, televisor, etc) até enxoval e louça”, afirma.

Considerando um estúdio da Hellbor de 26 m2, o valor da reforma seria em torno de R$ 65 mil, quantia que se adiciona aos gastos iniciais obrigatórios deste investimento.

Diferentemente do que ocorre com os hotéis, o imóvel é do comprador e pode ser usado por ele. Entretanto, se o uso for feito dentro dos 12 meses promocionais, o tempo de permanência para usufruto da unidade não será remunerado.

“A gente gosta de dar a sensação de que o apartamento é dele. Mas aí ele não recebe por esse período. Só precisa pagar a taxa de limpeza”, afirma o presidente da Charlie, Allan Sztokfisz.

Segundo ele, os proprietários têm de pagar as contas como água, luz, IPTU e condomínio. Mas, na prática, esses valores são apenas descontados do retorno do aluguel mensal. Por ser um esquema de estadias curtas, com cerca de quatro diárias os custos de manutenção podem ser sanados.

O executivo afirma ainda que o sistema de aluguéis por temporada reduz as chances de vacância absoluta. Ainda que uma unidade não seja ocupada o mês inteiro, ela terá várias ocupações que permitem que o retorno no final do mês seja positivo, em vez de zero, como ocorre em propriedades com contratos de longo prazo.

Com anúncios em diversos sites e plataformas e um time de vendas, a empresa faz uma força-tarefa para evitar vacância, isso porque o modelo de negócio se sustenta pelo percentual do que for ganho com a ocupação. Por isso, se o imóvel fica parado, eles deixam de ser remunerados.

Não há uma previsibilidade exata de quanto será o retorno mensal. Na tentativa de se manter competitivo em um mercado cada vez mais denso de apartamentos de curta estadia, os preços são reajustados diariamente, de acordo com a procura e os valores de mercado.

A estimativa nesse da Helbor, considerando unidade de aproximadamente 29 m2, estimamos aluguel líquido entre R$ 4 mil e R$ 5 mil por mês, já deduzindo todas as despesas de condomínio, IPTU, manutenção, contas de consumo, comissão Charlie, etc”, calcula Allan.

De acordo com métricas do Charlie, o retorno anual costuma variar entre 5% e 6% sobre o valor investido na compra do imóvel. Ou seja, no caso dos estúdios citados aqui, seria por volta de R$ 17 mil ao ano. O percentual está em linha com o retorno de aluguel tradicional de imóveis comerciais, mas fica muito abaixo de investimentos em renda fixa ou fundos com gestão ativa. Há projetos, no entanto, que podem ter rentabilidade de 8% a 10% ao ano.

Claro que, isso sem contar com aquela variável, da suposta valorização do imóvel, que é dada como sempre positiva, mas, lembre-se de que não há como garantir que o valor de mercado da unidade estará realmente favorável no momento em que você decidir vender.

Valor Investe

Na manhã desta quarta-feira, (31/08), a Subprefeitura da Zona Sul e Secretaria de Ordem Pública realizam mais uma operação de demolição de construção irregular. Desta vez, o alvo foi um “puxadinho de luxo” erguido em um prédio comercial na Rua Maria Quitéria, em Ipanema.

O edifício tem autorização apenas para cinco andares, mas já foram construídos outros dois. Acima desses pavimentos existe ainda uma área destinada à casa de máquinas do prédio. Além de todas as alterações feitas de forma irregular nos pavimentos, também foi modificada a rede de incêndio, o que poderia causar risco ao edifício.

“Mais uma vez reforçamos que não vamos compactuar com o crescimento desordenado, não importa se é no morro ou no asfalto, seguimos combatendo as irregularidades”, afirmou, Flavio Valle, subprefeito da Zona Sul.

As construções são ilegalizáveis, uma vez que não atendem itens como gabarito e altura. As obras em questão foram embargadas pela SMDEIS e após serem autuadas pelo descumprimento da determinação municipal ainda foram intimados a realizar a demolição destas construções irregulares.

Também participam da operação a Coordenadoria Técnica de Operações Especiais (COOPE), Guarda Municipal, Comlurb, Rio Luz, Light, Águas do Rio e Polícia Militar.

Diário do Rio

O Índice de Confiança Empresarial (ICE) subiu 2,2 pontos em agosto ante julho, para 100,7 pontos, informou nesta quarta-feira (31) a Fundação Getulio Vargas (FGV).

Com isso, o indicador retoma a trajetória ascendente iniciada em março passado, segundo a instituição. “Pela primeira vez desde o início da pandemia, o nível da confiança dos quatro grandes setores acompanhados se aproxima, sinalizando uma saudável normalização das atividades após uma crise que afetou de forma bastante heterogênea os diferentes segmentos econômicos”, diz Aloisio Campelo Júnior, superintendente de Estatísticas Públicas do Instituto Brasileiro de Economia da FGV (Ibre/FGV), em nota oficial.

Ele ressalta, porém, que a melhora das expectativas no mês não chegou a compensar a piora do mês anterior. “Com isso, o IE se mantém abaixo dos 100 pontos, com otimismo no horizonte de três meses e pessimismo seis meses à frente”, diz.

O Índice de Confiança Empresarial reúne os dados das sondagens da Indústria, Serviços, Comércio e Construção. O cálculo leva em conta os pesos proporcionais à participação na economia dos setores investigados, com base em informações extraídas das pesquisas estruturais anuais do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). Segundo a FGV, o objetivo é que o ICE permita uma avaliação mais consistente sobre o ritmo da atividade econômica.

O Índice de Situação Atual Empresarial (ISA-E) cresceu 1,0 ponto em agosto ante julho, para 101,3 pontos, maior nível desde setembro de 2013. O Índice de Expectativas (IE-E) avançou 1,5 ponto, para 99,1 pontos.

Na passagem de julho para agosto, a confiança dos serviços recuou 0,2 ponto, para 100,7 pontos, e a do comércio subiu 4,3 pontos, para 99,4 pontos. A indústria teve elevação de 0,8 ponto para 100,3 pontos, enquanto a construção aumentou 1,4 ponto, para 98,2 pontos. Em agosto, a confiança avançou em 63% dos 49 segmentos integrantes do ICE.

A coleta do Índice de Confiança Empresarial reuniu informações de 4.023 empresas dos quatro setores entre os dias 1º e 26 de agosto.

CNN Brasil

A taxa de desemprego no Brasil ficou em 9,1% no trimestre encerrado em julho, queda de 1,4 ponto percentual na comparação com o trimestre anterior, terminado em abril, informou o IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística) nesta quarta-feira (31).

Os dados são da Pnad Contínua (Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios Contínua).

Trata-se do menor índice da série desde o trimestre encerrado em dezembro de 2015, quando também foi de 9,1%. A mediana das expectativas do mercado apontava para 9%.

O contingente de pessoas ocupadas no país bateu recorde da série histórica iniciada em 2012, somando 98,7 milhões de pessoas. O rendimento real habitual voltou a crescer depois de dois anos, e chegou a R$ 2.693 no trimestre, disse o IBGE.

CNN Brasil

Construído, em 1941, o edifício-sede da IRB-Brasil Resseguros (antigo Instituto de Resseguros do Brasil) foi vendido ao Serviço de Apoio às Micro e Pequenas Empresas do Estado do Rio de Janeiro (Sebrae-RJ). O prédio fica no número 171 da avenida Marechal Câmara, logo na entrada da região central.

Tombado pelo Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional (Iphan), o imóvel fica próximo à Avenida Beira Mar, no Centro do Rio de Janeiro, e é um dos grandes exemplares do modernismo brasileiro na arquitetura. O Centro tem recebido muita atenção das autoridades desde o advento do programa municipal Reviver Centro. As informações são do Valor e do Infomoney.

Com uma área construída de cerca de 11 mil m², o prédio-sede da resseguradora foi vendido por R$ 85,3 milhões, que teriam sido quitados integralmente. No jargão do mercado imobiliário, a venda do edifício foi feita a R$ 7.754,00 por metro quadrado. O local será ocupado provisoriamente pelas duas instituições ao mesmo tempo, até 31 de dezembro deste ano, conforme o comunicado do IRB RE destinado à Comissão de Valores Mobiliários (CVM) “Assim, a companhia está avaliando os possíveis imóveis/endereços para a instalação de sua nova sede na cidade do Rio de Janeiro”, afirmou o IRB.

O DIÁRIO consultou corretores para saber sobre os valores da transação, comparando-o com outros edifícios à venda. Com cerca de 24.000m2, totalmente retrofitado e com deslumbrante vista de 270 graus para a baía de Guanabara, o famoso Edifício Serrador está à venda por 165 milhões de reais, segundo informações da Sergio Castro Imóveis, especializada neste tipo de transação: o valor corresponde a R$ 6.875,00 por cada metro quadrado. “É o melhor edifício comercial de todo o Centro da cidade; isento de IPTU por força das grandes reformas que o deixaram em perfeitas condições, é um ícone carioca”, afirma Lucy Dobbin, superintendente de vendas da empresa. Na estreita Rua da Quitanda, número 80, com 5.000m2, um outro edifício ultra-moderno está à venda por R$ 40.000.000,00, ou R$ 8.000,00 por cada metro construído. A corretora afirma que o Centro voltou a ter procura, fazendo referência às recentes comercializações realizadas pela empresa na região: nos últimos meses: o Hotel Itajubá, na Rua Álvaro Alvim; o edifício Assembleia 11, na esquina da Primeiro de Março; o Hotel Rio’s Presidente, junto à Praça Tiradentes, entre outros edifícios inteiros de vulto.

Segundo a resseguradora, a transação envolvendo o seu edifício-sede faz parte de um movimento da companhia rumo à otimização das suas atividades operacionais, bem como à readequação dos seus processos de trabalho, profundamente impactados durante o período pandêmico. A transação “está inserida na estratégia de otimização da estrutura de capital da companhia, na contínua melhoria de suas despesas administrativas e operacionais, bem como na adequação de seus escritórios ao atual modelo de trabalho híbrido”.

Até 1939, os riscos das empresas nacionais eram avalizados no exterior. O IRB nasceu publico. Com a criação do IRB, no mesmo ano, o presidente Getúlio Vargas manteve as operações em território nacional, o que ocorreu até 2007, quando o Congresso Nacional, através de uma Lei Complementar, reabriu o mercado ressegurador brasileiro.  Coube à Superintendência de Seguros Privados (Susep) a regulação geral do mercado, ficando o IRB como ressegurador local.

Em 2013, o IRB passaria por mais uma transformação, com a sua privatização. Quatro anos depois, a companhia concluiu a oferta pública de ações (IPO), movimentando R$ 2 bilhões com a venda de ações dos acionistas controladores. Depois de apenas 1 ano de companhia aberta, as ações do IRB Brasil RE foram as que mais registraram valorização em 2018.

A concretização da venda da sede da instituição, no entanto, gerou um impacto negativo na transação das suas ações que “renovaram mínima histórica e fecharam em queda de 5,58%, a R$ 1,86, a poucos dias da precificação de uma oferta bilionária de ações da resseguradora, que busca reenquadramento de indicadores regulatórios” segundo o Infomoney.

Com saída do IRB RE da sua antiga sede, o Sebrae passará a ocupar o belíssimo edifício modernista, e assim deve dar curso aos compromissos assumidos, em 1972, ano da sua criação, como entidade privada de serviço social ligada ao Sistema S. A instituição, que não possui fins lucrativos, é voltada para a capacitação e dinamização do desenvolvimento econômico de micro e pequenas empresas nacionais, através do estabelecimento de parcerias com os setores público e privado, programas de capacitação, além de feiras e rodadas de negócios. O Sebrae também desenvolve projetos especiais ligados ao associativismo e à sustentabilidade.

© Diário do Rio

A Câmara dos Deputados aprovou com alterações a Medida Provisória 1114/22 e estendeu a cobertura do Fundo Garantidor de Habitação Popular (FGHab) a imóveis usados ou já existentes. Atualmente, o fundo cobre apenas imóveis novos. A proposta foi aprovada em Plenário nesta terça-feira (30) e deve seguir para análise do Senado.

Em outra mudança com relação ao texto original, os deputados aprovaram tratamento especial a microempreendedores individuais e microempresas na cobrança de comissão pecuniária de fundos com finalidades específicas que contem com a participação da União. Com isso, essas empresas terão o custo reduzido ao tomar um crédito.

O relator da MP, deputado Marco Brasil (PP-PR), afirmou que as medidas contribuem de forma significativa para o aprimoramento das regras sobre o Fundo Garantidor de Habitação Popular, a participação da União em fundos garantidores de risco de crédito e o Programa Emergencial de Acesso ao Crédito.

“A medida provisória auxilia na preservação das empresas de pequeno e médio porte enquanto perdurarem as medidas sanitárias de combate ao Covid-19; contribui para a preservação de empregos e para a redução da demanda de amparo por trabalhadores desempregados; e permite que as empresas contribuam com maior velocidade na retomada econômica pós-Covid”, afirmou.

Sem aportes
A MP 1114/22 estende a cobertura do Fundo Garantidor da Habitação Popular para os financiamentos habitacionais do programa Casa Verde e Amarela, lançado em 2020 para substituir o programa Minha Casa, Minha Vida. Originalmente, o fundo recebeu uma injeção de R$ 2 bilhões para proteger o sistema financeiro de inadimplências nos financiamentos do Minha Casa, Minha Vida.

As mudanças no fundo devem garantir novos financiamentos imobiliários para famílias de baixa renda, sem novos aportes da União. Hoje o fundo já cobre o pagamento das prestações do imóvel em caso de desemprego do mutuário com renda mensal familiar de até R$ 5 mil, além de assumir o saldo devedor em caso de morte e invalidez permanente.

Garantia para microempresas
A medida provisória também estende o acesso do Programa Emergencial de Acesso a Crédito na modalidade de garantia (Peac-FGI) aos empréstimos contratados até 31 de dezembro de 2023. A abrangência do programa será estendida às micro e pequenas empresas com faturamento inferior a R$ 360 mil e aos microempreendedores individuais.

Criado no auge da pandemia, originalmente o Peac-FGI concedeu garantias para as operações contratadas em 2020 por empresas de pequeno e médio porte, além de associações e fundações.

A MP 1114/22 promove outras mudanças no Peac-FGI. O texto permite, por exemplo, a alteração, a substituição e a dispensa das garantias constituídas durante a vigência do contrato de empréstimo. Também autoriza a alteração do tomador do crédito nos casos de incorporação, fusão ou cisão do tomador original.

A medida provisória também prorroga para 1º de janeiro de 2024 o prazo de devolução à União dos valores não comprometidos com garantias concedidas do Peac-FGI. Na legislação anterior à MP, o resgate de cotas deveria ser feito neste ano.

Fonte: Agência Câmara de Notícias

Ao longo dos últimos meses tem sido comuns análises apontando boas oportunidades de compra de fundos de investimentos imobiliários (FIIs), particularmente os “de tijolo”, que têm imóveis nas carteiras. Um dos motivos é que boa parte dos produtos ainda não voltou a ser negociada na B3 nos patamares pré-pandemia, quando houve queda forte nas cotas acompanhando os efeitos do fechamento de lojas e escritórios. Alia-se a isso a sinalização de que o movimento de alta da Selic, que drena recursos da renda variável, está perto do fim. A desaceleração econômica prevista para 2023 preocupa, mas não altera o que analistas consideram um indicativo de oportunidade nos FIIs visando o médio prazo, algo próximo a 18 meses.

As principais oportunidades estão nos FIIs que mais sofreram nos anos de pandemia, com shopping centers e lajes corporativas nas carteiras. Com características híbridas – de renda fixa, pelo rendimento pago mensalmente ao cotista, e de renda variável, pela negociação em bolsa – os FIIs “de tijolo” amargaram um duplo efeito. “O rendimento pago ao investidor, que havia caído, já retornou com a reabertura de lojas e escritórios, reduzindo vacância e inadimplência, mas a cota ainda não. Quando melhoravam em termos operacionais, os FIIs começaram a sofrer os efeitos do aperto monetário, que estimula a migração para a renda fixa, impedindo a recuperação na bolsa”, comenta Daniel Marinelli, analista de fundos imobiliários do BTG Pactual. No período mencionado, a Selic passou de 2% ao ano para os atuais 13,75%.

Levantamento feito a pedido do Valor, pela Quantum Finance, empresa de soluções para o mercado financeiro, mostra que, na média, o retorno dos FIIs segue abaixo do que era pré-covid. Os fundos de lajes rendem, na média, 26% menos do registrado em fevereiro de 2020, considerando o retorno calculado em cima da cota ajustada por proventos até julho deste ano. Os FIIs de shopping centers rendem 12,02% menos. Na ponta contrária, os FIIs de logística têm um desempenho 0,08% acima do pré-pandemia, enquanto a grande estrela do período, os FIIs “de papel”, com recebíveis na carteira, têm desempenho 24,74% superior.

“Os fundos de recebíveis, além de terem cotas mais estáveis na bolsa, têm papéis de dívida corrigidos pelo IGP-M, que subiu, e também pela Selic. Tudo favoreceu os fundos de papel”, comenta Marcos Baroni, analista sênior da Suno Research. Um olhar para o futuro, dizem os especialistas, sugere menos atratividade dos fundos de papel, em cenário de queda da Selic e da inflação a partir de 2023, e a volta do interesse por fundos de tijolo.

Há fatores internos e externos aos fundos imobiliários, conforme explica Maria Fernanda Violatti, analista de real estate e fundos imobiliários (FIIs) na XP Investimentos, que justificam a retomada da atratividade do produto. “A pior fase já passou e mesmo assim as cotas seguem negociadas com desconto em fundos de lajes e shopping, o que é indicativo de oportunidade”, diz Violatti, se referindo à diferença entre o valor da cota na bolsa e o valor da cota patrimonial, ou dos imóveis que estão na carteira – a chamada taxa de desconto.

Na visão da especialista, como a alta da Selic está no fim, a tendência é uma inversão na curva. Mesmo que haja desaceleração econômica em 2023, completa Violatti, o efeito deve ser pequeno no mercado imobiliário. “Não tem um estoque muito grande de projetos imobiliários a serem entregues, o que é bom porque não haverá uma oferta excessiva e vai segurar o preço dos imóveis”, afirma.

Na visão de Baroni, da Suno, é importante lembrar que os FIIs respondem à inclinação da curva de juros futura, ou seja, quando a Selic sinaliza perspectiva de corte mais à frente já impacta na perspectiva. “Não é necessário que o juro caia a 6% para uma melhora do setor”, diz. No primeiro semestre, o Ifix, principal índice de fundos imobiliários da B3, caiu 0,32%, enquanto o Ibovespa recuo u 6%.

O especialista do BTG também vê um cenário melhor. “Para os próximos 18 meses, teremos mais locação, menos vacância e tudo indica início da redução do juro, o que explica a perspectiva de melhora dos produtos e o momento indicado para manter na carteira ou elevar gradualmente no portfólio”, afirma Marinelli.

Valor Econômico

Há mais de uma década, a dispensa coletiva é tema de discussões jurídicas. Antes da lei 13.467/17, não havia qualquer previsão legal para a necessidade de negociação coletiva, ao tratar de dispensa em massa dos empregados. Tal preceito foi fixado após publicação do Acórdão do leading case da Embraer em 2009, servindo de parâmetro para casos futuros. A reforma trabalhista, por sua vez, acrescentou, em 2017, o art. 477-A à CLT, que dispensava a necessidade de tratativas sindicais em casos de dispensa coletiva. 

O processo paradigma não declarou a abusividade da dispensa, tampouco determinou a reintegração dos empregados dispensados. Temos que o caso modelo discutia a dispensa de cerca de 4400 mil empregados, num universo de 22.000 (vinte e dois mil) para a reestruturação empresarial. Nota-se que a Embraer não encerrou suas atividades, mas apenas as reorganizava enquanto empreendimento que precisava se ajustar ao momento.

Em que pese as intensas discussões no julgamento que assentou o leading case, a intenção daquela Corte Superior foi amenizar os impactos de uma dispensa de grande quantidade de empregados de uma única vez sem um trabalho social para diminuir eventuais impactos dos atos.

As decisões, ao logo dos anos, apontavam a necessidade de negociação coletiva, sem, contudo, declarar a nulidade das dispensas realizadas.

RECURSO ORDINÁRIO INTERPOSTO PELA SUSCITADA. ENCERRAMENTO DA EMPRESA. DEMISSÃO EM MASSA CARACTERIZADA. NECESSIDADE DE PRÉVIA NEGOCIAÇÃO COLETIVA. 1. É incontroverso nos autos que a demissão de todo o universo de empregados da Empresa, no total de 295 empregados, segundo apontado pelo Sindicato profissional, ocorreu em decorrência do encerramento das atividades da Suscitada. Revela-se de tal contexto a ilação de que a causa das dispensas é comum a todos os trabalhadores que se encontravam em atividade naquele momento e teve por escopo atender circunstância própria do empregador. A hipótese amolda-se perfeitamente à noção de demissão coletiva. 2. Segundo a jurisprudência da Seção de Dissídios Coletivos, a negociação coletiva é imprescindível para a dispensa em massa de trabalhadores. À míngua de tal procedimento, são devidas, por consequência, indenização compensatória e manutenção do plano de assistência médica, conforme decidido pela Corte de Origem. Precedente. Excluído do comando condenatório, em outro capítulo, o pagamento de dano moral coletivo, por incabível à espécie. Recurso a que se nega provimento. (Processo TST RO 9155-89.2014.5.15.0000, Ministra Relatora MARIA DE ASSIS CALSING, SDC, DJ 26/2/16).

DEMISSÕES EM MASSA – MITIGAÇÃO AO PODER POTESTATIVO DA EMPRESA – NECESSIDADE DE NEGOCIAÇÃO COLETIVA – PRESERVAÇÃO DE DIREITOS FUNDAMENTAIS DOS TRABALHADORES E DA COLETIVIDADE. Enquanto no Direito Individual do Trabalho o empregador, em regra, é livre para denunciar o contrato laboral a qualquer momento, no Direito Coletivo Laboral a dispensa maciça de trabalhadores reclama procedimentalização a fim de minorar os impactos sociais e econômicos decorrentes da ruptura brusca de diversos contratos de trabalho. Assim, a despedida coletiva não é proibida, mas está sujeita ao procedimento de negociação coletiva. Portanto, deve ser justificada, apoiada em motivos comprovados, de natureza técnica e econômicos e, ainda, deve ser bilateral, precedida de negociação coletiva com o Sindicato, mediante adoção de critérios objetivos. (Processo 0000040-60.2016.5.05.0000, Origem PJE, Relator Desembargador NORBERTO FRERICHS, SEDC, DJ 25/4/17)

DISPENSA COLETIVA. NECESSÁRIA E PRÉVIA NEGOCIAÇÃO COLETIVA. “LEADING CASE” EMBRAER. TST. O Superior Tribunal do Trabalhou fixou, no “leading case” EMBRAER, a premissa, para casos futuros, de que “a negociação coletiva é imprescindível para a dispensa em massa de trabalhadores”. Não há dúvida que a despedida coletiva não é proibida, mas, conforme é hoje firme a jurisprudência, não há discricionariedade total do empregador, devendo ser tratada com parâmetros diversos dos relativos às dispensas individuais, especialmente pela necessária justificativa social, ao não atingir apenas o empregado como pessoa física concreta, mas grupo de trabalhadores identificáveis por traços não-pessoais, condicionada a um rito prévio e necessário de negociação coletiva com o objetiva de reduzir os seus efeitos colaterais. (Processo 0001575-86.2014.5.05.0002, Origem PJE, Relatora Desembargadora MARGARETH RODRIGUES COSTA, 2ª. TURMA, DJ 21/11/16).

DESPEDIDA EM MASSA. ABUSIVIDADE. AUSÊNCIA DE PRÉVIA NEGOCIAÇÃO COLETIVA. ENCERRAMENTO DE UNIDADE PRODUTIVA DA EMPRESA. PRECEDENTES DO TRIBUNAL SUPERIOR DO TRABALHO E DO TRIBUNAL REGIONAL DO TRABALHO DA QUINTA REGIÃO. SEMELHANÇA DE CASOS. DISSÍDIO COLETIVO. A despedida em massa de trabalhadores, em face da sua gravidade e da repercussão no meio social em que se inserem os trabalhadores e a empresa, exige que se adotem certas cautelas, de modo a conciliar o direito potestativo e de propriedade do empregador com o seu dever de promover a justiça e o bem-estar social. Nas sociedades modernas e democráticas, a propriedade somente tem a sua razão de ser caso atenda aos interesses sociais. Decerto, a negociação, desenganadamente o mais justo, de coletiva prévia se apresenta como um dos meios tentar mitigar os efeitos prejudiciais da despedida em massa de trabalhadores, sem o qual este ato ganha feição de puro arbítrio, violador, inclusive, da boa-fé objetiva que deve nortear as partes contratantes, seja na execução como na conclusão dos contratos, já que os empregados são tomados pela surpresa do desligamento conjunto e global. Na hipótese, a empresa encerrou as suas atividades no Estado da Bahia, fechando a unidade produtiva ali instalada, de imediato promovendo a despedida dos seus empregados, típico ato de desligamento em massa, recusando-se a negociar previamente com estes e o sindicato da categoria profissional correspondente formas e meios de minimizar os efeitos, nitidamente graves e prejudiciais à comunidade, da prática abrupta. Despedidas tidas, em dissídio coletivo, por abusivas, porém válidas porque já efetivadas com o fechamento do estabelecimento, mas declaradas ineficazes temporariamente, com a projeção dos efeitos para data posterior. Semelhança com o “caso EMBRAER”, objeto também de dissídio coletivo, resolvido em grau de recurso pelo Tribunal Superior do Trabalho, em cuja oportunidade fixou-se, para as situações futuras, o precedente, ou a premissa, de que a negociação coletiva é imprescindível para as despedidas em massa de trabalhadores. Nesse sentido, do mesmo modo, julgamento do Tribunal Regional do Trabalho da 5ª Região proferido no processo 0000006-61.2011.5.05.0000, mais tarde mantido pelo Tribunal Superior do Trabalho. (Processo 0001016-72.2013.5.05.0000, Origem PJe, Relator Desembargador ALCINO FELIZOLA, SEDC, DJ 13/2/14)

A primeira ementa, referente ao Processo 0009155-89.2014.5.15.0000, mesmo tratando de situação em que não houve negociação sindical antes do encerramento das atividades empresariais e consequente finalização de todos os contratos de trabalho, não trouxe determinação de reintegração dos trabalhadores, mas indenização compensatória e manutenção do plano de assistência médica.

Em relação ao segundo julgado, de número 0000040-60.2016.5.05.0000, fundamento que deve ser ressaltado é de que não a despedida coletiva “não é proibida” e que, naquele caso concreto, não houve qualquer atuação da Empresa no sentido de minimizar os impactos da dispensa.

O terceiro julgado colacionado (0001575-86.2014.5.05.0002) sustentou que “A forma da dispensa coletiva foi condenável, uma vez que não buscou meios de suavizar seus efeitos negativos[…]”. Por outro lado, não houve determinação de reintegração, mas pagamento de indenização em pecúnia, o que também foi feito pela ré.     

Por fim, a quarta jurisprudência colacionada foi no sentido de que “as Despedidas tidas, em dissídio coletivo, por abusivas, porém válidas porque já efetivadas com o fechamento do estabelecimento, mas declaradas ineficazes temporariamente”, por ter rompido abruptamente os contratos de trabalho.

Por fim, o leading case chegou ao STF e, em junho de 2022 foi fixada tese no sentido de que “A intervenção sindical prévia é exigência procedimental imprescindível para a dispensa em massa de trabalhadores, que não se confunde com a autorização prévia por parte da entidade sindical ou celebração de convenção ou acordo coletivo”.

Temos, por regra, a necessidade de negociação antes da efetivação das dispensas, ressaltando que o resultado infrutífero não é impedimento para realização das rescisões contratuais.

Por outro lado, a principal discussão do presente ensaio se dá em relação a construção civil, especialmente porque as obras possuem inúmeras etapas pré-determinadas a exemplo de (i) Terraplanagem; (ii) Montagem do canteiro; (iii) Fundações; (iv) Superestrutura; (v) paredes e vedações e demais fases sequentes.

Cada passo, normalmente, é tomado por uma equipe especializada diferente, o que enseja a contratação de pessoal e respectiva dispensa após a conclusão de cada ato. Considerando a magnitude do empreendimento, as empresas prestadoras de serviços, precisam mobilizar pessoal e, na sequência, seguir com a dispensa. Daí se questiona: esse tipo de dispensa é coletiva e se faz necessário a negociação sindical antes do encerramento dos contratos de trabalho?

Maurício Godinho Delgado1 traz duas possibilidades de dispensa, ao conceituá-las como Individuais e Coletivas, que são classificadas conforme sua amplitude ou abrangência no contexto da empresa. Logo, “a despedida coletiva atinge um grupo significativo de trabalhadores vinculados ao respectivo estabelecimento ou empresa, configurando uma prática maciça (ou massiva) de rupturas contratuais (lay-off).”

Na situação em análise, o debate jurídico carece de respaldo doutrinário e jurisprudencial. Assim trata Godinho Delgado2:

“Apesar de tudo isso, as dispensas coletivas não têm contado, na tradição infraconstitucional brasileira, com dispositivos legais regulamentadores.”

No mesmo sentido o entendimento consolidado na SDC do TST, no julgamento do processo 0000147-67.2012.5.15.0000 :

Situada a questão, o primeiro aspecto que desponta é a efetiva falta de regulamentação da matéria no âmbito da legislação brasileira. Não há norma, portanto, que defina o conceito de uma demissão coletiva e os critérios que balizem esse fenômeno, sob o aspecto causal, temporal e quantitativo das dispensas.

Em que pese a falta de legislação direta sobre o assunto, bem como jurisprudências, a avaliação se dá, então, quanto a realidade fática do empreendimento e sua intenção em relação às dispensas realizadas.

Dois são os pontos nevrálgicos que caracterizam a dispensa em massa: (i) a peculiaridade da causa; (ii) a redução definitiva do quadro do pessoal.

A dispensa coletiva, tem, então, a redução definitiva do quadro de empregados, sem objetivar a sua substituição, conforme ocorreu no leading case Embraer. Situações diversas caracterizam somente a dispensa plúrima, que não traz a necessidade de negociação sindical.

A Ministra Maria de Assis Calsing, ao fundamentar o acórdão do processo 0000147-67.2012.5.15.0000, reafirmou a decisão proferida pelo TRT15, no sentido de que a aplicação do entendimento trazido no leading case Embraer se dá quando há dispensas que transcendem a normalidade vivida pelo empreendimento:

Todavia, essa prévia negociação somente pode ser exigida na hipótese de efetivamente estar configurada uma demissão em massa de trabalhadores que, a priori, pode ser verificada quando o número de empregados despedidos de uma só vez extrapola aquilo que pode ser considerado como uma rotatividade normal de mão de obra dentro de uma empresa que se encontra inserida na realidade de economia de mercado.

Dessa forma, temos que os contratos de prestação de serviços, ordinariamente, possuem escopo pré-definido para cada etapa da obra, estipulando, além dos requisitos básicos, os prazos, as áreas, forma de pagamentos dentre outros itens característicos.

Considerando o tamanho da obra, é normal a Empresa Prestadora de Serviço – EPS mobilizar contingente extra para cumprimento daquele contrato que, ao término (nesse ponto nos referimos à cada etapa da obra ou conclusão do contrato) demanda a respectiva desmobilização, sem que isso se caracterize dispensa coletiva, especialmente porque, os trabalhadores ao serem contratados têm conhecimento do que precisará ser feito, bem como sabem que há um prazo para conclusão dos serviços e, ainda que seus contratos sejam por prazo indeterminado, já há uma expectativa de quanto tempo durará a obra.

Assim, se trata de uma rotatividade normal de pessoas daquele empreendimento e a sua dispensa não é caracterizada como dispensa em massa, posto que não há uma redução definitiva do quadro, especialmente por conta da natureza dos serviços, permitindo a EPS alcançar novos contratos com nova demanda de contratação de pessoal, havendo, naturalmente o turnover por conta da natureza da operação. 

Tal afirmação poderá ser assegurada com a análise da rotatividade de empregados da Empresa através de suas RAIS – Relação Anual de Informações Sociais, que demonstra a quantidade de empregados demitidos e contratados em determinado ano e permite a análise quanto a rotatividade ordinária de pessoal daquela Empresa.

Nesse caminhar, a Seção Especializada em Dissídios Coletivos do Tribunal Superior do Trabalho, entende que não há caracterização da dispensa em massa (ou dispensa coletiva) que determine a necessidade de negociação sindical:

Portanto, verifica-se pelo exame dos dados estatísticos acima indicados que o quadro de empregados da suscitada vem sofrendo tanto redução, quanto recuperação, ao longo do período de 2008 a 2011. Referidos números demonstram que essa flutuação entre demissões e admissões nos últimos anos, em percentuais que se situam dentro dos padrões normais, além de não caracterizar uma redução definitiva do quadro de empregados da suscitada, refletem uma variação própria de uma economia regida pelas leis de mercado e da livre concorrência, sem configurar a ocorrência de uma demissão em massa ou coletiva, como argumentou o Sindicato suscitante em sua peça de ingresso.

[…]

Corrobora tal ilação a argumentação apresentada pela Empresa, segundo a qual as demissões dos 180 empregados, num interregno de 3 a 4 meses, “estão dentro dos parâmetros da mais absoluta normalidade de fluxo de mão de obra da empresa”. Destaca-se dos autos, ainda, que elas se sucederam em período de incremento de produção e recuperação de postos de trabalho, num quadro de flutuação normal de mão de obra. Não se verifica, aqui, portanto, fato único, seja ele de ordem econômica, tecnológica ou estrutural que pudesse moldar o caso à hipótese de demissão em massa. Trata-se, na espécie, de dispensa plúrima.

[…]

A dispensa de 138 empregados num mês, 80 deles em apenas um dia, reflete apenas o fluxo normal de mão de obra da empresa, que goza de plena saúde financeira, como reconhecido pela própria Recorrida e avaliado pelo Órgão de origem.

Pelo exposto, considerando (i) a natureza dos serviços da construção civil; (ii) as peculiaridades dos contratos celebrados, bem como (iii) a característica de rotatividade inerente à mão-de-obra prestada, não se caracteriza a dispensa em massa que determinada a negociação coletiva, mas tão somente a dispensa plúrima que prescinde a discussão com o ente sindical.

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1 Delgado, Mauricio Godinho. Curso de direito do trabalho – 18. ed.- São Paulo: LTr, 2019. Pág. 1382

2 DELGADO. Op. Cit. Pág. 1383: “Apesar de tudo isso, as dispensas coletivas não têm  contado, na tradição infraconstitucional brasileira, com dispositivos legais regulamentadores[…]”

Portal Migalhas, por Tairo Ribeiro Moura, sócio do MoselloLima Advocacia.

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