Mês: Outubro 2022

A decisão do Superior Tribunal de Justiça de vetar que a resolução do contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária, desde que causada por inadimplemento, seja regida pelo Código de Defesa do Consumidor faz valer a vontade do legislador e garante a estabilidade do mercado.

Essa é a opinião de especialistas consultados pela revista eletrônica Consultor Jurídico sobre a tese firmada pela 2ª Seção da corte nesta quarta-feira (26/10). O enunciado foi definido sob o rito dos recursos repetitivos e tem aplicação obrigatória pelas instâncias ordinárias.

O caso trata de imóveis cuja compra é feita por meio de financiamento com alienação fiduciária, ou seja, a propriedade do bem é transferida para a instituição financeira que forneceu o dinheiro e só é devolvida ao comprador quando a dívida for totalmente quitada.

Essa operação é orientada pela Lei 9.514/1997. Ela prevê que, em caso de inadimplemento, a propriedade seja consolidada em favor do credor fiduciário, que por sua vez venderá o bem em leilão para quitar a dívida. O que sobrar — se sobrar — deve ser devolvido ao comprador devedor.

Uma outra opção seria usar o Código de Defesa do Consumidor, que em seu artigo 53 determina que são nulas as cláusulas de contratos de compra e venda que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que pedir a resolução do acordo por inadimplemento.

Em suma, o STJ decidiu que, nos contratos com cláusula de alienação fiduciária, não existe a possibilidade de o devedor recuperar qualquer montante com base nas parcelas que já foram pagas. Essa posição é muito importante para o mercado.

Sistema são
Para Oliver Vitale, sócio do escritório VBD Advogados e representante da Federação Internacional Imobiliária, que atuou como amicus curiae (amiga da corte) no STJ, a tese fixada é favorável a todo o setor imobiliário, pois ela oferece segurança a quem vende imóveis e, graças a isso, condições mais favoráveis a quem compra.

Vitale explica que prestigiar a Lei 9.514/1997 é bom porque fortalece o uso da alienação fiduciária, a principal forma de garantia usada no Brasil desde, pelo menos, 2001. Essa preferência decorre da facilidade de executar a dívida em caso de inadimplemento.

“Após a adoção da alienação fiduciária como principal garantia do mercado, a inadimplência caiu mais de dois dígitos, para algo entre 1% e 2%. Os juros anuais para o crédito imobiliário, que já foram de quase 20%, há alguns anos estão em patamares de apenas um dígito percentual. Prestigiar tal garantia é manter o sistema saneado e pulsante.”

Segundo Diego Amaral, do escritório Dias & Amaral Advogados, o STJ nada mais fez do que aplicar a lei, conferindo segurança para todos que, com seriedade, buscam cumprir os contratos. “É segurança para as duas partes”, exalta. E ele faz um importante acréscimo: a tese fixada diz que a Lei 9.514/1997 se aplica ao contrato de compra e venda com garantia de alienação fiduciária que seja devidamente registrado, e após o devedor ser constituído em mora.

“Muitas vezes, as pessoas fazem contrato com alienação fiduciária, mas não registram. Nesses casos, a lei não vai ter eficácia. Estaríamos falando de um contrato com forte base no Código de Defesa do Consumidor. Mesmo com todas as discriminações voltadas para a alienação fiduciária, não haveria um requisito básico para implementação da lei: o registro”, explica o advogado.

Giselle Verga, do Viseu Advogados, destaca que não se questionou a legalidade do procedimento de excussão (execução do bem dado em garantia pelo devedor) na alienação fiduciária, mas apenas a forma de devolução dos valores pagos pelos devedores ao credor fiduciário.

“Esse assunto é de absoluta relevância, são duas leis federais com dispositivos antagônicos, e agora o STJ já definiu: não se aplica o CDC e, vendido o imóvel em leilão, o devedor (inadimplente) só recebe de volta a importância que sobrar, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos do imóvel”, diz ela

De acordo com Marcello Vieira de Mello, do GVM-Guimarães & Vieira de Mello Advogados, a conclusão da 2ª Seção é condizente com o avanço legislativo que deu segurança jurídica ao mercado imobiliário. “A aplicabilidade do CDC nesses contratos voltaria com a instabilidade. Entendemos que é muito importante que o STJ valorize e mantenha essa evolução legislativa.”

Comprador são?
Na opinião de Marcelo Tapai, diretor do Instituto Brasileiro de Política e Direito do Consumidor, a posição do STJ tem a consequência negativa de reduzir o alcance do Direito do Consumidor. “O STJ, conhecido como o Tribunal da Cidadania, está prestigiando a questão econômica e o liberalismo total. Infelizmente esse parece ser um caminho sem volta”, lamenta ele.

Apesar disso, Tapai não vê possibilidade de desaquecimento do mercado. “Quem compra um imóvel nunca pensa em desistir do negócio, perdendo muito ou pouco. Ou seja, as pessoas não deixarão de comprar em razão desse entendimento. Por outro lado, o risco para as empresas desaparece”.

Diego Amaral, por sua vez, afirma que a alienação fiduciária traz uma segurança muito grande para quem vai cumprir o contrato. Além disso, ele diz que a decisão não extirpou a aplicabilidade do CDC nos contratos imobiliários.

“Por exemplo, na compra e venda de apartamentos na planta não vai ser aplicada a alienação fiduciária. Ela só pode ser aplicada depois, na fase de financiamento. Ou seja, se não existe imóvel pronto e matrícula individualizada, ela não cabe. Aí continuam valendo o CDC e a Lei do Distrato (Lei 13.786/2018).”

“Em verdade, não foi afastado o CDC”, concorda Olivar Vitale. “O artigo 53 do CDC proíbe a cláusula contratual que estabeleça a perda total dos valores pagos. Não há essa previsão no contrato de compra e venda com alienação fiduciária.”

Prova disso é que a Lei 9.514/1997 fixa que, em caso de inadimplemento, o imóvel alvo da alienação fiduciária deve ser levado a leilão. Se a venda se der em valor superior à dívida — incluídos aí juros convencionais, penalidades e demais encargos —, a sobra desse valor tem de ser entregue ao devedor.

Esse seria o caso do primeiro leilão, previsto no artigo 27, parágrafo 1º, da lei. Se o maior lance tiver valor inferior ao que vale o imóvel, será feito um segundo leilão, e neste será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida. Ou seja, é nesse caso que o devedor pode ser ver de mãos abanando ao fim do processo.

Consultor Jurídico

O mercado imobiliário é um mar agitado em que os corretores de imóveis transitam de um canto a outro levando as pessoas até o sonho da casa própria. A mudança de águas é simbolizada pela transformação digital. Se antes o corretor atuava como um profissional que apenas apresentava o imóvel e resolvia eventuais pepinos burocráticos, agora ele cumpre um papel de assessor, analisando os cenários, orientando caminhos e, principalmente, gerando confiança nos compradores. 

“O termo ‘corretor de imóveis’ vem sendo substituído por ‘consultor imobiliário’”, resume Renée Silveira, diretora de incorporação da Plano & Plano, empresa de construção e incorporação imobiliária. “Quando quer investir seu dinheiro, você procura um especialista em investimentos, seja ele o gerente do banco ou um amigo. Para comprar um imóvel queremos a mesma segurança”, pontua. 

Para ele, é fundamental ter empatia para ouvir a necessidade do cliente e orientá-lo na tomada de decisão. “É preciso gostar de atender o público e saber lidar com diversos perfis de pessoas”, afirma. 

Comunicação como estratégia de venda

Henrique Florentino estava no terceiro ano do curso de administração de empresas quando foi desligado do estágio que fazia no departamento de comércio exterior. Precisou trancar a faculdade e, para ajudar a mãe a manter as contas da casa em dia, foi atrás de um trabalho. Encontrou a vocação na corretagem de imóveis. 

Entre as táticas de vendas adotadas por Henrique estão a adoção de redes sociais como estratégia de negócio. No Instagram, compartilha fotos de apartamentos e de clientes assinando o contrato de compra. No Whatsapp, mantém um catálogo de imóveis disponíveis para aquisição, além de interagir com potenciais compradores. 

“No começo, achei a profissão muito difícil. Comecei a trabalhar sozinho, sem nenhum conhecimento. Mas não desanimei e hoje, depois de 10 anos, me considero realizado”, afirma Henrique, especialista imobiliário da Plano & Plano. “Converso com meus clientes de uma forma que eles consigam entender claramente tudo o que está acontecendo.”

Clareza na comunicação é uma das demandas fundamentais para quem deseja ser corretor de imóveis atualmente. Isso porque o relacionamento interpessoal pode determinar o sucesso ou o fracasso de uma negociação. “Se a pessoa for totalmente técnica e não souber ouvir e ler o cliente, não saberá atender bem”, pontua Renée. “A compra do imóvel não é uma ação rápida. Às vezes, demora até 45 dias para ser efetuada. Por isso o profissional tem que ser uma pessoa que transmita credibilidade.”

Renée defende que essa confiança é gerada por meio do conhecimento que o consultor possui. E para construir essa base, é importante entender sobre os aspectos financeiros da transação, a realidade do comprador e fazer com que a aquisição do imóvel não seja um problema na vida do proprietário.

Soft skills mais importantes para os corretores de imóveis

Para não ser afetado pelas transformações do mundo digital, os corretores de imóveis precisam se tornar imprescindíveis aos clientes. Se o consultor for especializado em vendas de imóveis do programa Casa Verde e Amarela, por exemplo, é importante conhecer os editais, entender a legislação, verificar índices e acompanhar todas as mudanças. O mesmo vale para profissionais que atuam com alto padrão ou prédios comerciais. 

Além disso, o corretor de imóveis também deve desenvolver suas habilidades sociais. “Ele precisa ter uma boa argumentação e oratória, ser empenhado, conhecer os produtos (empreendimentos), estudar o material que a incorporadora apresenta para ele, saber sobre o acabamento, conhecer o entorno e até de que lado nasce o sol”, sugere Renée.

“Às vezes, o cliente tem filhos e o consultor saber quais são as escolas do bairro e região pode ajudar na venda”, exemplifica. “Por ser um profissional autônomo, é primordial que eles também tenham apoio das incorporadoras e construtoras. Mas é no dia a dia que os profissionais ganham as habilidades necessárias para avançar no mercado”, conclui.

O Estado de SP

Na hora de alugar um imóvel, as famílias brasileiras e os proprietários sempre analisam qual tipo de contrato escolher. Nas últimas décadas, quase que 100% dos negócios foram fechados a partir do pacote com fiador, no qual uma terceira pessoa funciona como porto-seguro para o proprietário do imóvel e fica responsável pelo ônus em caso de atraso no pagamento mensal. Apesar da predominância desse tipo de alternativa permanecer no mercado atual, a relação entre locador e locatário tem escolhido, cada vez mais, outras possibilidades, como o seguro-fiança e os contratos menos burocráticos, como das empresas de tecnologia do setor, que permitem até mesmo dar o cartão de crédito como garantia.

“Continua alto o percentual dos fiadores, porque é uma relação baseada na amizade. A gente falar que o fiador está acabando não é verdade, porque ele é de graça. Mas, está caindo (o número de contratos do tipo), porque as pessoas têm receio de ser fiadoras de outras. Tem também a questão do constrangimento. Há quem tenha medo de dever favores ao outro”, diz o diretor-regional de Minas Gerais da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário (Abami), Kênio de Souza Pereira.

Esse medo que as pessoas têm de serem fiadoras é explicado pela própria legislação, como detalha César Peghini, advogado especializado em direito imobiliário e professor do Meu Curso Educacional. “Aquela pessoa que entrega o nome vai ter uma função mais grave que o próprio locatário. A lei 8.009/90 no artigo 3º diz que o devedor da fiança, que eventualmente tiver um único imóvel ao qual lhe pertence, terá a excursão (alienação) desse bem. Ou seja, ele vai perder a própria casa. Coisa que não acontece com o locatário. Os efeitos para o fiador são muito mais graves. Entre deixar de pagar a fatura do cartão de crédito e uma fiança imobiliária, eu sempre aconselho atrasar o cartão”, diz o especialista.

Além das desvantagens do contrato com fiador, as vantagens de outras modalidades fazem com que as pessoas busquem outras alternativas, como a do seguro-fiança. Esse tipo de opção funciona como um seguro de carro: se a pessoa não dá conta de pagar o aluguel, uma empresa terceirizada arca com o prejuízo e indeniza o proprietário do imóvel. O débito, posteriormente, pode ser pago pelo inquilino em parcelas diversas. 

“O seguro-fiança era muito caro, mas agora está reduzindo. Hoje, grande parte das empresas cobram uma taxa de 10% do aluguel. Antes, era três vezes o valor do aluguel. Houve uma queda expressiva no custo, o que fez ele ficar mais popular. É muito prático e é bem seguro, porque cobre até 30 vezes o valor do aluguel”, diz Pereira, da Abami. 

Outra alternativa em alta é a dos contratos menos burocráticos, aqueles feitos pelas empresas de tecnologia, que permitem o uso do cartão de crédito e até a aquisição de cotas de fundo de investimentos em nome do proprietário do imóvel. O advogado César Peghini, especializado em direito imobiliário, lembra que houve uma mudança de perfil na sociedade ao longo dos anos. Os nascidos antes dos anos 1990 tendem a sonhar com a casa própria, fazendo sacrifícios durante anos para garantir um teto que é seu, sem depender do aluguel. Porém, esse pensamento mudou bastante entre os mais jovens, que não veem o pagamento mensal como grande problema. 

“Essa mudança de paradigma faz com que a utilização de aplicativos e ferramentas digitais seja um caminho sem volta. Quem tentar lutar contra essa onda não vai conseguir. O mar bate em você, e você não vai conseguir se segurar. É uma tendência que veio para ficar”, diz Peghini. 

Há, ainda, duas outras alternativas de contrato de locação menos usadas no mercado atualmente. A primeira delas é o depósito caução. Nele, o inquilino dá um objeto ou uma quantia como garantia. Essa modalidade é pouco usual porque requer um adiantamento caro, portanto serve mais para empresas ou para famílias com reservas financeiras gordas. 

A segunda gira em torno dos títulos de capitalização. Assim como o depósito caução, o inquilino precisa depositar uma fatia grande de uma vez só, mas esse dinheiro, no caso dessa modalidade, vai para uma seguradora. Em caso de atraso no pagamento do aluguel, essa empresa indenizará o proprietário do imóvel. A vantagem para quem aluga é a agilidade e a pouca burocracia dessa alternativa. Se o aporte não for usado, o inquilino o resgata no momento da devolução do imóvel, com correção da Taxa Referencial (TR) vigente.

O Tempo

As empresas beneficiadas com isenção fiscal na aquisição de gás natural terão que investir, em contrapartida, no desenvolvimento de projetos de geração de energias renováveis e eficiência energética no Estado do Rio de Janeiro. A determinação é uma resolução conjunta das secretarias de Desenvolvimento Econômico, Energia e Relações Internacionais e do Ambiente e Sustentabilidade, e do Instituto Estadual do Ambiente (Inea), publicada no Diário Oficial do estado nesta terça-feira (25/10).

– Queremos avançar no desenvolvimento do nosso estado de maneira sustentável, consistente e responsável. Para isso, trabalhamos em políticas de incentivo como essa, que estimulam a melhoria da eficiência energética e trazem inúmeros benefícios para a população, tanto ambientais quanto sociais, como energia de boa qualidade, significativa economia na conta de luz, novos empregos e redução dos impactos ao meio ambiente – destaca o governador Cláudio Castro.

Entre os projetos que poderão receber investimentos estão geração de energia elétrica com fontes renováveis, tais como hidráulica, solar, eólica e biomassa; eficiência energética em prédios públicos e em monumentos de interesse turístico, mantidos por entidades sem fins lucrativos; iluminação pública; estudos sobre inovação no setor energético.

Há duas modalidades de compensação energética: a direta e a indireta. Na primeira, o empreendedor deve apresentar à Secretaria Estadual de Desenvolvimento Econômico o projeto de desenvolvimento de energias renováveis e eficiência energética, a ser executado com seus próprios recursos. Na segunda, o empreendedor poderá se valer do Mecanismo para Conservação da Biodiversidade (Fundo da Mata Atlântica – FMA) e da Lei Estadual nº 6.572/2013, que dispõe sobre a compensação devida por atividade de significativo impacto ambiental no Estado do Rio de Janeiro.

– Trata-se de um instrumento que vai proporcionar avanços socioambientais, já que envolve fontes renováveis e prevê, por exemplo, projetos sobre inovação no setor energético – ressalta o secretário de Desenvolvimento Econômico, Energia e Relações Internacionais, Cássio Coelho.

O secretário estadual do Ambiente e Sustentabilidade, José Ricardo Brito, também comentou a resolução:

– Este é um novo e importante passo do Governo do Estado para disseminar e ancorar, entre os atores da cadeia produtiva, conceitos de eficiência energética, de geração de energia limpa e, sobretudo, de desenvolvimento econômico e sustentável por meio de fontes renováveis.

Portal do Governo do Rio de Janeiro

O setor produtivo recebeu bem a decisão do Comitê de Política Monetária (Copom) de manter a taxa Selic (juros básicos da economia) em 13,75% ao ano. Entidades, no entanto, pediram que o Banco Central (BC) comece a reduzir a taxa assim que a inflação se mostrar contida.

Para a Confederação Nacional da Indústria (CNI), os juros altos continuam necessários para segurar a inflação atual e manter sob controle as expectativas para os preços em 2022 e 2023. A entidade, porém, destacou que o Brasil tem um dos maiores juros reais (acima da inflação) do mundo e defendeu o equilíbrio dos gastos públicos para que os juros comecem a cair mais rapidamente.

“Os juros em nível mais baixo deixam de representar entrave tão intenso ao consumo e aos investimentos e, assim, permitem melhor desempenho da economia. E, além disso, não comprometem o processo de combate à inflação. Para permitir um início mais rápido e uma queda mais intensa da taxa de juros, é importante o controle dos gastos públicos e compromisso com o equilíbrio fiscal”, afirmou, em nota, o presidente da CNI, Robson Braga de Andrade.

Segundo a CNI, a política monetária está no campo contracionista desde dezembro de 2021, com os juros desestimulando a atividade econômica. Para a confederação, a intensidade dessa política contracionista é bastante forte, pois a taxa de juros real está em torno de 8% ao ano, o que representa 4 pontos percentuais acima da taxa de juros neutra, aquela que não estimula e nem desestimula a atividade econômica.

A Federação das Indústrias do Rio de Janeiro (Firjan) considera acertada a decisão do Conselho de Política Monetária do  Banco Central Copom)  de manter, neste momento, a taxa básica da economia (Selic) em 13,75%. No entanto, a entidade de classe pontua que “a estabilidade da taxa de juros em patamar elevado limitará de maneira significativa o processo de crescimento econômico em curso. Os últimos dados sobre a atividade econômica já mostram resultados aquém das expectativas, sobretudo para a produção industrial”.  

Em nota, a Firjan diz ainda que uma vez que a perspectiva de desaceleração econômica global se intensifica, a entidade “reitera que o crescimento da economia brasileira depende de medidas assertivas. Dessa forma, a preservação do investimento, do emprego e da renda passa necessariamente por uma calibragem bem-sucedida da política monetária, medidas fiscais responsáveis e uma agenda bem definida de reformas estruturais. Sem isso, fatalmente será retomado o cenário de alta inflação, taxa de juros elevada e baixo crescimento”.

Agência Brasil

A taxa de desemprego no Brasil ficou em 8,7% no trimestre encerrado em setembro, informou o IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística) nesta quinta-feira (27).

Trata-se da menor taxa desde o trimestre fechado em junho de 2015 (8,4%) e representa uma queda de 0,6 ponto percentual (p.p.) na comparação com o trimestre anterior, terminado em junho (9,3%), e 3,9 p.p. frente ao mesmo período de 2021 (12,6%).

O mercado esperava uma taxa de 8,7% no período, segundo pesquisa da Reuters.

Os dados são da Pnad Contínua (Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios Contínua).

O contingente de pessoas ocupadas cresceu 1% no trimestre e bateu novo recorde na série histórica, iniciada em 2012, totalizando de 99,3 milhões de pessoas.

“A taxa de desocupação segue a trajetória de queda que vem sendo observada nos últimos trimestres. A retração dessa taxa é influenciada pela manutenção do crescimento da população ocupada”, destaca Adriana Beringuy, coordenadora da Pnad.

O número de trabalhadores desocupados, por outro lado, chegou ao menor nível desde dezembro de 2015, com queda de 6,2% (menos 621 mil pessoas) no trimestre e 29,7% (menos 4 milhões de pessoas) no ano.

O nível de ocupação chegou ao patamar mais alto desde outubro de 2015, a 57,2%, subindo 0,4 pontos percentuais na comparação trimestral e 3,1 p.p. na anual.

Número de trabalhadores sem carteira assinada se mantém recorde

O contingente de trabalhadores sem carteira assinada no setor privado se manteve estável na comparação trimestral, em 13,2 milhões de pessoas. Este é maior nível desde o início da série histórica, em 2012. No ano, o dado apresentou alta de 13%, com mais 1,5 milhão de pessoas.

Quanto aos trabalhadores registrados, houve crescimento de 1,3% em relação ao trimestre anterior, ao patamar de 36,3 milhões de pessoas. Na comparação anual, cresceu 8,2%.

A taxa de informalidade recuou em 0,6 p.p. na comparação trimestral, a 39,4%, totalizando 39,1 milhões de pessoas. O recuo foi de 1,2 p.p. em relação ao mesmo trimestre de 2021.

CNN Brasil

Durante anos o setor da construção civil recebeu o título de atrasado no que tange à adoção de novas tecnologias. E ainda existe uma certa tendência de processos engessados, vindos dos anos 80, que não combinam mais com a execução da construção civil moderna. A falta de controle e de planejamento, por exemplo, refletem em atrasos, riscos e mais custos para as obras. 

A boa notícia é que esse cenário tende a se tornar passado graças às investidas do Governo em estimular os investimentos em softwares baseados em BIM (Building Information Modeling), metodologia que envolve a integração de ferramentas a fim de se obter um modelo digital composto por informações detalhadas e multidisciplinares de uma edificação, como custos e cronogramas. 

Hoje, o Brasil lidera em 53% o ranking global de países que aderiram ao BIM, segundo a pesquisa divulgada pela Autodesk e conduzida em parceria com a consultoria IDC. É neste ponto que temos pavimentado o caminho para que o setor esteja entre os primeiros adeptos do Metaverso. E por quê? 

O Metaverso nada mais é do que a representação de um modelo real em 3D num ambiente virtual e compartilhado, sendo constituído por tecnologias como Realidade Aumentada, Realidade Virtual e internet. Uma novidade? Não para o setor da construção, que usa essas tecnologias no contexto de processos BIM. 

Essas organizações, que entenderam o BIM além de uma representação em 3D e já reúnem ferramentas para trabalhar colaborativamente no universo digital, podem cunhar o título de inovadoras, ou early adopters, do Metaverso. Samsung, Hitachi e Metrô de São Paulo já estão entre essas empresas, só para citar algumas das mais de 400 que temos conhecimento da adoção da realidade virtual aplicada nas rotinas de negócios. 

Com a digitalização de modelos reais e o escaneamento, a tendência é também passar a usar o Metaverso no acompanhamento, supervisão e fiscalização de obras. Já existem soluções prontas para isso. A grande sacada é que não se trata de uma aplicação “isolada”, mas um local que converge outros sistemas de acompanhamento, tudo integrado com as demais aplicações. Não há dúvida de tudo o que está sendo realizado em termos de digitalização da construção e isso não é ficção científica, não é no estrangeiro. É no Brasil e com custo acessível a qualquer empresa. 

Portal TI Inside, por Marcus Granadeiro, sócio-diretor do Construtivo. 

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) pode decidir, nesta quarta-feira, um tema de impacto para o setor imobiliário. Os ministros vão dizer se o Código de Defesa do Consumidor deve ser aplicado quando há inadimplência e, consequentemente, a “resolução” do contrato de compra e venda do imóvel com cláusula de alienação fiduciária (financiamento).

Na prática, a depender da norma aplicada, o comprador consegue ou não reaver o valor pago antes de ficar sem o bem.

O tema será julgado em caráter repetitivo pelos ministros da 2ª Seção. Significa que a decisão, quando proferida, terá de ser replicada pelas turmas que julgam as questões de direito privado na Corte – 3ª e 4ª – e também por tribunais estaduais sempre que precisarem decidir sobre o tema.

Placar aberto

Esse julgamento já está em andamento. Teve início do mês de setembro, ocasião em que o relator, ministro Marco Buzzi, emitiu o seu voto. Ele se posicionou contra a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

Buzzi entende que se deve aplicar a esses casos a Lei nº 9.514, de 1997, que impede a devolução dos valores.

As discussões, em setembro, foram interrompidas por um pedido de vista do ministro Paulo de Tarso Sanseverino. Ele é que, agora, reabrirá o caso na 2ª Seção.

Contexto

O caso em análise envolve a Living Barbacena Empreendimentos Imobiliários, que tenta reverter decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) favorável aos compradores de um imóvel que se tornaram inadimplentes (REsp 1891498).

Na aquisição foi celebrado contrato de compra e venda de bem imóvel com pacto de alienação fiduciária em garantia, conforme escritura pública.

Os compradores pagaram parte do valor financiado mas, por problemas financeiros, não conseguiram arcar com as demais parcelas. A Living tomou o apartamento e não restituiu o valor de R$ 128.573,16 que já havia sido pago.

Eles propuseram, então, uma “ação de restituição de quantia paga”. O TJSP aplicou o Código de Defesa do Consumidor e obrigou a empresa a devolver 90% dos valores pagos, devidamente corrigidos.

O que diz o setor

A empresa sustenta que não se pode aplicar o Código de Defesa do Consumidor na resolução de contratos com garantia fiduciária. Deve ser a Lei nº 9.514, de 1995 – tal como entende o ministro Marco Buzzi.

O advogado Olivar Vitale, que representa a Federação Internacional Imobiliária – “amicus curiae” no caso – diz que eventual decisão contrária à Lei nº 9.514 pode “diminuir a oferta de crédito e, ato contínuo, aumentar o valor dos juros para o adquirente”.

Segundo a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), outra entidade que também atua como “amicus curiae”, mais de 92% dos financiamentos imobiliários foram garantidos por alienação fiduciária em 2020.

Defesa dos compradores

O advogado dos adquirentes do imóvel, Eduardo Luiz Sampaio da Silva, afirmou aos ministros, quando o julgamento teve início, que eles pagaram mais de 50% do valor do imóvel e o bem foi alienado e vendido depois de um ano.

“A empresa recebeu 50% e vendeu depois de um ano pelo valor integral, isso nos incomoda”, disse, citando enriquecimento ilícito e defendendo a prevalência do CDC.

O advogado do Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor (Idec), também amicus curiae na ação, Walter Moura, reforçou que a empresa vendeu o imóvel e ganhou duas vezes.

Valor Econômico

O Plano Diretor, revisado a cada 10 anos, terá, nas próximas semanas, uma nova fase de discussão, desta vez restritas aos vereadores do Rio. No entanto, o carioca que ainda tiver sugestões de alteração à lei, pode enviar ideias até a próxima sexta-feira, 4 de novembro. No site da Câmara do Rio (www.camara.rio) há uma enquete que permite qualquer pessoa contribuir com a revisão da lei.

Ao todo foram feitas em neste ano 27 audiências públicas sobre a revisão do Plano Diretor. Ao longo de 2022, diversos setores da sociedade civil — como associações de moradores e movimento sociais — participaram nas reuniões. Das audiências, 17 foram feitas nos bairros da cidade, como Bangu, Santa Cruz, Ilha do Governador, Jacarepaguá, Tijuca e Flamengo.

— Qualquer cidadão pode sugerir propostas para o Plano Diretor. Todas essas sugestões vão ser analisadas no relatório final, e vão dar o retrato do que realmente importa para a população. O próximo passo é abrir o prazo para a apresentação de emendas pelos 51 vereadores, debater os ajustes, e depois votar em Plenário — explica Carlo Caiado, presidente da Câmara.

A expectativa dos vereadores é que cerca de mil emendas ao projeto original enviado pela prefeitura sejam apresentadas. Após o encerramento da fase de recebimento de sugestões, a Câmara deve discutir ao longo de novembro as propostas de manduças e o texto final pode ser votado ainda em dezembro. Uma das mudanças previstas é a simplificação da legislação urbanística em vigor, com a revogação de 50 leis complementares, leis e decretos anteriores à Lei Orgânica do Município do Rio de Janeiro.

Alguns parâmetros que estão inclusos nestas leis devem ser adicionadas ao Plano Diretor, explica o presidente da Comissão do Plano Diretor, vereador Rafael Aloisio Freitas (Cidadania)

— Encerramos as fases de audiências públicas e estamos na reta final do processo de discussão do plano. Nesta fase estamos compilando as demandas de alteração ao texto. Faremos então debates ao longo do mês de novembro em relação a todas as emendas. Em dezembro, o projeto será levado ao plenário onde será discutido o Plano Diretor, que norteará as políticas públicas no Rio na próxima década — diz vereador Rafael Aloísio Freitas (Cidadania).

O secretário municipal de Planejamento Urbano, Augusto Ivan, diz ser essencial a participação social nas discussões sobre a atualização do Plano Diretor:

— Me parece que a participação das instituições da sociedade civil na discussão é uma demonstração de que a sociedade se interessou pelo Plano Diretor — afirmou.

Entre os pontos que devem ser discutidos nas próximas semanas no Palácio Pedro Ernesto estão a Outorga Onerosa: para erguer empreendimentos com área acima de um índice padrão (equivalente ao tamanho do terreno), o incorporador tem que pagar uma “taxa” à prefeitura. Hoje, no Rio, o dispositivo se limita à região central. A intenção é que a arrecadação com a cobrança seja utilizada pela prefeitura, por exemplo, em habitação popular e melhoria da infraestrutura urbana.

O Globo

O Índice de Confiança da Construção (ICST) recuou 0,8 ponto em outubro, a 100,9 pontos, informou nesta quarta-feira a Fundação Getulio Vargas (FGV). Em médias móveis trimestrais, o índice subiu 1,4 ponto.

“A queda na confiança em outubro deveu-se fundamentalmente a uma correção das expectativas, mas que ainda se mantiveram em um patamar que denota otimismo com os negócios nos próximos meses”, afirma a coordenadora de Projetos da Construção do Ibre/FGV, Ana Maria Castelo, em nota.

Castelo repara também que “o indicador que mede a evolução recente das atividades se mantém acima da neutralidade desde junho do ano passado, refletindo o maior aquecimento do setor, que tem se traduzido na geração de novos empregos pelas empresas”.

Nas aberturas, o Índice de Situação Atual (ISA-CST) avançou 0,9 ponto, para 98,6 pontos, o maior nível desde dezembro de 2013 (99,1 pontos). O resultado foi puxado pela alta do volume da carteira de contratos, que subiu 3,1 pontos, para 100,5, enquanto o indicador que mede a situação atual dos negócios recuou 1,4 ponto, a 96,6 pontos.

O Índice de Expectativas (IE-CST), por sua vez, subiu 2,5 pontos, para 103,2 pontos. Entre os componentes do grupo, o indicador de tendência dos negócios nos próximos seis meses caiu 2,6 pontos, para 103,5, e o indicador de demanda prevista recuou 2,5 pontos, para 102,8.

O Nível de Utilização da Capacidade Instalada (Nuci) da construção retraiu 0,9 ponto porcentual, para 77,1%. Nas aberturas, o Nuci de mão de obra caiu 0,7 ponto porcentual, para 78,2%, e o Nuci de máquinas e equipamentos caiu 1,3 ponto porcentual, para 71,9%.

InfoMoney