Do terceiro trimestre de 2021 para o deste ano, a incorporadora Gafisa elevou suas vendas líquidas em 143%, passando de R$ 75,8 milhões para R$ 184,5 milhões em valor geral de venda (VGV), descreve em sua prévia operacional, divulgada nesta terça-feira (18).
Há uma queda, porém, de 9,3%, se a comparação é feita com o segundo trimestre deste ano.
Entre julho e setembro, a incorporadora lançou um empreendimento, o Sense Icaraí, em Niterói (RJ), que somou VGV potencial de R$ 204 milhões. Esse volume é 70,5% menor do que o total lançado no terceiro trimestre de 2021, e também é um recuo de 56,7% ante o valor lançado entre abril e junho deste ano.
No acumulado de 2022, até setembro, a Gafisa atingiu R$ 621,3 milhões em vendas líquidas, alta de 62% ante o mesmo período do ano passado, e R$ 730 milhões em lançamentos, volume 27% menor do que nos nove primeiros meses de 2021.
O estoque da incorporadora terminou setembro em R$ 1,9 bilhão, queda de 6,15% ante o acumulado em junho.
No terceiro trimestre, a companhia também fez o pré-lançamento do empreendimento Cidade Jockey, em São Paulo, com VGV de R$ 340 milhões.
Realizado pelo Sinduscon-MG e CBIC, o evento teve abertura nesta segunda-feira, dia 17 de outubro, no The One Business, em Belo Horizonte; atividades seguem até sexta-feira
Teve início, na manhã do dia 17 de outubro, no The One Business, em Belo Horizonte, a primeira edição do Construa Minas, realizado pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado de Minas Gerais (Sinduscon-MG) e pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), com apoio do Sebrae. A temática central da abertura focou na metodologia BIM, sigla que vem da expressão inglesa “Building Information Modeling”, que pode ser traduzida como Modelagem da Informação para a Construção.
Na abertura dos trabalhos, às 9h, o presidente do Sindiscon-MG, Renato Michel, afirmou que a proposta do Construa Minas foi o de reunir, em uma única semana, diversos eventos de engenharia que costumam ocorrer, separadamente, ao longo do ano na capital mineira e também no interior do Estado. “Serão mais de 30 atividades que vão movimentar, além do The One, mais três lugares em BH: Sebrae, Fundação Dom Cabral e Hotel Bourbon. É uma verdadeira Semana da Engenharia Civil”, comenta.
A primeira atividade foi promovida pela Câmara BIM. Trata-se da quinta edição do “Seminário BIM”, que foi iniciada com uma palestra em audiovisual promovida por Rebeca De Cicco, fundadora e presidente da Women In BIM (WIB), organização internacional, de origem britânica, que está completando 10 anos de atuação. Ela destacou a importância da atuação da mulher no segmento da construção e a contribuição para o desenvolvimento desta tecnologia que permite criar, digitalmente, modelos virtuais que auxiliam desde a concepção do projeto até sua execução e manutenção.
Em seguida, a consultora Amanda Nicácio, representante regional da WIB, fez um breve relato da atuação da entidade que já reúne mais de 2 mil integrantes e está presente em mais de 50 países. “Nosso objetivo é dar voz a mulheres que atuam no ramo da engenharia, arquitetura e construção para que elas assumam posições de liderança nesse mercado. Nossa organização, que é sem fins lucrativos, luta pela inclusão e fornece ferramentas para que a mulher se prepare cada vez mais para atuar com a tecnologia BIM, a partir da publicação de artigos, podcasts e treinamentos”, explicou a consultora.
Na sequência, a arquiteta Carolina Bragança, da Verum Partners, promoveu uma palestra sobre o uso prático do BIM na construção, destacando o papel desta tecnologia como vetor tecnológico que agrega e gera valor, fornecendo boas soluções e sinergia no uso de recursos em prol do aumento de competitividade. “A tecnologia BIM não é só uma maquete eletrônica em 3D. Ela permite o manejo e o compartilhamento de informações desde o início do projeto e ajuda no planejamento de todo o ciclo de vida da construção. Inclui pessoas, processos, tecnologia, colaboração. Não são apenas softwares, mas sim a combinação de várias inteligências para criar um modelo colaborativo de gestão ágil e mais controlada, que procura minimizar erros e ampliar a efetividade”, diz a especialista.
Na última intervenção da manhã, a engenheira Dominique Mansur fez um paralelo entre o que chamou de engenharia tradicional e engenharia digital, destacando o uso da metodologia BIM na análise de projetos, na gestão da fabricação de peças para engenharia, na gestão de materiais em uso e em estoque, na aferição da segurança e manutenção das construções. “A transformação digital pela qual passa a engenharia facilita a automatização dos processos produtivos, a transparência e a democratização da informação. É um conjunto de processos e métodos de trabalho que visam a mitigar possíveis problemas causados por uma comunicação ineficiente. Bem utilizado, o BIM fornece informações e imagens sobre diversos aspectos de um projeto, desde o material utilizado aos dados financeiros, passando pelo cumprimento dos prazos estipulados de execução, o compromisso com a sustentabilidade e o uso racional de recursos”.
O Construa Minas integra o projeto “Construa – Onde a Construção do Brasil se encontra”, programação anual que pretende percorrer todos os estados e o Distrito Federal para discutir com especialistas da indústria da construção temas estratégicos do setor e do mercado imobiliário em níveis nacional e estadual.
O Construa Minas tem patrocínio (Diamante) da PAD, Fassa Bortolo (Patrocínio Ouro), Sicoob Imob.vc (Patrocínio Prata), Ferreira, Pinto, Cordeiro, Santos & Maia Advogados e Sienge CV (Patrocínio Bronze). E apoio institucional do Crea-MG, Fundação Dom Cabral, CMI/Secovi MG, Secovi SP e Prefeitura de Belo Horizonte.
O Conselho Curador do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) aprovou o uso do saldo futuro do FGTS para garantia de financiamentos imobiliários. O conselho aprovou, por unanimidade, a sugestão de regulamentação da medida, sugerida pelo Ministério do Desenvolvimento Regional (MDR).
A medida começa a valer inicialmente para famílias com renda bruta de até R$ 2.400. Além disso, o caução deve ser autorizado pelo trabalhador, e o agente financiador deve informar ao cliente a capacidade de pagamento com e sem caução. A proposta esclarece ainda que o uso de todo o saldo disponível, para um possível financiamento, não é obrigatório.
Durante a apresentação da proposta, o conselheiro representante do MDR, Helder Melillo, destacou a importância da medida para permitir o acesso a famílias com menor poder aquisitivo, ao crédito imobiliário.
“Uma família com uma renda, e ela consegue acessar um financiamento com a prestação de R$ 500, só que o imóvel que ela deseja, ela teria que pegar um financiamento que a prestação sairia por R$ 600. Então a partir dessa medida, ela vai poder utilizar o crédito futuro que ela tem, para fazer essa complementação.”, disse o conselheiro.
A medida aprovada estabelece que as instituições financeiras terão até 90 dias para regulamentação dos procedimentos operacionais da nova modalidade de utilização do FGTS.
O representante do MDR disse ainda que essa é uma medida que “dá mais liberdade para a família”. “Ela tem mais uma opção do que fazer com esse recurso que ela tem direito, e ela vai ajudar, vai ser uma importante instrumento para que a família consiga a sua moradia própria.”
A SPX Capital tem planos ambiciosos para sua vertical que atua no desenvolvimento e gestão de ativos imobiliários, com perspectiva de quintuplicar o valor dos ativos sob gestão nos próximos cinco anos, enquanto avalia que o momento é propício para investir no Brasil e mira Estados Unidos e Reino Unido, em 2023.
Há menos de um ano em operação, a joint venture entre uma das maiores gestoras independentes brasileiras e a SYN Prop Tech, antiga Cyrela Commercial Properties, tem 1,9 bilhão de reais em um portfólio que inclui sete empreendimentos e mais de 112 mil metros quadrados de área bruta locável sob gestão.
“Eu acho que a gente deveria quintuplicar esse valor nos próximos quatro, cinco anos”, afirmou à Reuters o sócio Pedro Daltro, que comanda a área de real state na SPX e, antes da joint venture, era presidente executivo da CCP. Para ele, se isso não ocorrer, significa que eles não foram bem sucedidos.
Na retaguarda dessa visão está uma das gestoras mais prestigiadas no país, com mais de 86 bilhões de reais distribuídos também em estratégias multimercado macro, ações, crédito e private equity e com escritórios no Brasil, Estados Unidos, Reino Unido e Portugal – e prestes a abrir um na Ásia.
Assim como a chancela de um dos nomes mais respeitados no mercado imobiliário do país: Elie Horn, sócio-fundador da construtora e incorporadora Cyrela e também acionista controlador da SYN.
Mas o parecer de Daltro também reflete sua avaliação de que as perspectivas macroeconômicas no Brasil são favoráveis para se posicionar no mercado nacional, em particular a previsão de queda da taxa Selic a partir do segundo semestre do próximo ano.
Após elevar a taxa básica de juros da mínima histórica de 2% em março de 2021 para 13,75% ao ano em agosto 2022, o Banco Central decidiu no mês passado encerrar o ciclo de alta, embora tenha prometido continuar vigilante. No mercado, porém, a perspectiva é de queda para 2023.
“Uma aposta nossa e de muitos no mercado é de que esse juro alto deve ficar assim por um período, mas a partir do meio do ano que vem começa a arrefecer… Se essa aposta estiver certa, se posicionar no mercado imobiliário brasileiro agora é muito bom”, afirmou o executivo.
Em número de ativos, predominam por ora os empreendimentos residenciais, que foram uma opção inicial por se tratar de uma alternativa mais rápida, mas é algo que deve mudar, com crescimento em segmentos como logístico, que já está no porfólio, e corporativo, neste caso, seletivamente.
“A nossa aposta macro é adensamento. A gente quer estar em região adensada”, afirmou, citando, além da Grande São Paulo, onde estão concentrados os ativos da SPX, exemplos como Belo Horizonte (MG), Brasília (DF) e algumas regiões do Nordeste.
No caso de galpões logísticos, que viveram um boom durante a pandemia, quando medidas de lockdown impulsionaram as vendas online, Daltro observa resiliência, mas destaca que cada vez mais a demanda será para unidades mais perto de ou nas regiões metropolitanas ou nas grandes cidades.
Edifícios corporativos triple A também estão no radar da SPX, que vê o setor de lajes corporativas, que sofreram muito no período da pandemia, voltando com bastante força na região da avenida Faria Lima, centro financeiro e de negócios na capital paulista, mas bem mais leve em outras áreas.
“O restante ainda está penando um pouco e vai penar ainda um tempinho, porque, naturalmente, com a subida de juros e a economia desacelerando, a demanda por laje deveria arrefecer um pouco”, afirmou.
O próximo movimento da SPX deve ser, como definiu Daltro, “mais do mesmo”, com um novo fundo de investimentos como o SPX SYN Desenvolvimento I, com foco nos segmentos logístico e residencial, de desenvolvimento, de ganho de capital. Para o próximo ano, a companhia deve entrar em “imóvel de renda, de tijolo”, disse Daltro se referindo a imóveis prontos, não em desenvolvimento.
No segmento de shopping centers, a exposição, por ora, é via ações, por meio do veículo FII SPX SYN Multiestratégia, sob o argumento de que é um setor em que há empresas maiores e já consolidadas. Entre as principais do setor estão Iguatemi, Aliansce e Multiplan.
Segundo o relatório de gestão de setembro, eles aumentaram a alocação em ações do setor imobiliário – predominantemente de operadores de shoppings – a 6% e avaliavam elevar a 10%. Para Daltro, tem muito espaço para ganhar com esses papéis por causa da perspectiva de queda dos juros reais no país.
“A gente gosta do setor, tanto de shopping, como de logística, como de escritório, porque são de renda… Mais para a frente vai começar a crescer no imóvel para venda.”
O Governo do Estado do Rio de Janeiro aderiu ao Carbon Princing in the America, vinculado ao Tratado de Glasgow, da COP26. O comunicado foi feito na tarde de ontem (17), durante o Latin America Climate Summit, evento organizado pela International Emissions Trading Association (Ieta), que está sendo realizado no Hotel Copacabana Palace, na Zona Sul carioca.
Representando o governador Cláudio Castro, o secretário de Estado de Planejamento e Gestão, Nelson Rocha, destacou que a adesão é mais um importante passo para a criação de um grupo para tratar da formação de preço dos créditos de carbono para os mercados das Américas. O objetivo é a troca experiências entre os países.
– Trocar experiências com outros países vai ajudar bastante para que possamos ter um mercado que ainda precisa ser consolidado, pois é muito novo. Formar esse grupo a partir das Américas é importante para que a gente tenha uma lógica global e, em particular, uma lógica única para todas as Américas – disse.
De acordo com Nelson Rocha, o Estado do Rio já está bem adiantado na formação de um mercado de créditos de carbono devido ao projeto Economia Verde – Nova Fronteira, que visa implantar uma plataforma/bolsa para a negociação de ativos sustentáveis.
O Carbon Princing in the America é um dos termos do Tratado de Glasgow, que foi criado na COP26, a Conferência do Clima das Nações Unidas, realizada na capital da Escócia, em novembro de 2021.
Quem buscou um apartamento para alugar encontrou preços com alta de 1,08%, em setembro de 2022, de acordo com o Índice FipeZAP+ de Locação Residencial. A variação média do aluguel residencial superou o resultado mensal dos principais índices de preço da economia doméstica, que registraram nova deflação, como o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA/IBGE) (-0,29%) e IGP-M/FGV (-0,95%). Ainda assim, o aluguel médio verificado pelo índice desacelerou nos últimos cinco meses.
Os reajustes foram caindo à medida que os meses foram passando. Em abril a alta foi de 1,84%, em maio de 1,70%, em junho de 1,58%, em julho de 1,37% e em agosto de 1,30%. Com o resultado de setembro, a variação acumulada em 12 meses é de uma alta de 15,95%, a maior desde 2011.
Para a medição, são considerados o comportamento dos preços de aluguel de imóveis residenciais em 25 cidades brasileiras. Entre as 11 capitais, Florianópolis teve a maior variação; seguida por Curitiba; e Goiânia. Apenas Rio de Janeiro; Belo Horizonte ; e Salvador tiveram aumento menor do que 1%.
Florianópolis +2,36%;
Curitiba +2,22%;
Goiânia +1,85%;
Fortaleza +1,69%,
Porto Alegre +1,51%;
Brasília +1,45%;
Recife +1,14%;
São Paulo +1,00%;
Rio de Janeiro +0,84%;
Belo Horizonte +0,80%;
Salvador +0,19%
Quanto custa o metro quadrado?
O preço médio do aluguel de imóveis residenciais foi de R$ 35,74/m² em setembro. No conjunto de todas as cidades envolvidas na cesta do índice, Barueri (SP) tem o metro quadrado mais caro para se locar: R$ 47,16. São Paulo lidera entre as capitais, com R$ 44,47/m². Na outra ponta, Curitiba é a capital com metro quadrado mais barato (R$ 28,60).
Para quem usa os imóveis como meio de obter rentabilidade, setembro não foi um dos melhores períodos. O retorno do aluguel residencial (calculado com base na razão entre o preço médio de locação e o preço médio de venda) foi de 5,07% ao ano – percentual inferior à rentabilidade média projetada para aplicações financeiras de referência nos próximos 12 meses. Nesse cenário, apenas os proprietários tiveram melhor retorno foram os de Recife, Salvador e São Paulo, segundo o levantamento.
2022 até agora
No balanço parcial de 2022 até setembro, o índice acumulou uma alta de 13,64% no ano, variação que supera a inflação calculada pelo IPCA/IBGE (+4,09%) e pelo IGP-M/FGV (+6,61%) nesse mesmo intervalo. Entre as 25 cidades monitoradas pelo índice, 24 registraram elevação nominal de preços de locação residencial, incluindo todas as 11 capitais monitoradas.
O Índice Geral de Preços–10 (IGP-10), medido pela Fundação Getulio Vargas (FGV), teve deflação (queda de preços) de 1,04% em outubro deste ano. O indicador já havia apresentado deflações em setembro último (-0,90%) e em outubro de 2021 (-0,31%).
Apesar da queda de preços em outubro e setembro, o IGP-10 ainda acumula inflação de 6,33% no ano e de 7,44% em 12 meses. Em outubro de 2021, a inflação acumulada pelo indicador era de 22,53%.
Causas
A queda de setembro para outubro foi puxada principalmente pelo leite e combustíveis. O Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA), que mede o atacado, passou de uma deflação de 1,18% em setembro para uma queda de preços de 1,44% em outubro.
Por outro lado, o Índice de Preços ao Consumidor (IPC), que mede o varejo, teve inflação de 0,17% no mês, ante deflação de 0,14% de setembro. Já o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) foi de deflação de 0,02% em setembro para inflação de 0,01% em outubro.
O IGP-10 é um indicador nacional e foi calculado com base em preços coletados entre 11 de setembro e 10 de outubro.
A Plano & Plano, tradicional no segmento Casa Verde e Amarela (CVA), está lançando o seu primeiro empreendimento com foco em investidores, numa parceria com a Mundo Apto, empresa criada pela Setin e o Grupo Capital há cinco anos.
A iniciativa faz parte da estratégia de diversificação de negócios da Plano & Plano, que foi colocada de pé após a deterioração das condições do Casa Verde e Amarela no começo deste ano devido à explosão nos custos de construção. O programa habitacional já foi ajustado, e as contratações, retomadas neste semestre. Mas a situação deixou um susto no setor.
O empreendimento conjunto da Plano & Plano e do Mundo Apto foi batizado de Mapp Rio Branco. Ele está localizado na Avenida Rio Branco, na região da República, centro de São Paulo. O projeto tem duas torres e um total de 439 unidades de um e dois dormitórios. O valor geral de vendas total é de R$ 130 milhões. O terreno era do Mundo Apto, enquanto a Plano & Plano viabilizou o projeto.
“Assim, reforçamos a nossa aposta em diversificação, atendendo a todos os públicos, desde o que realiza o financiamento junto ao Casa Verde Amarela até investidores”, afirmou o presidente da companhia, Rodrigo Luna. “Teremos, em breve, um outro lançamento da linha MAPP com a Mundo Apto”, acrescentou.
Dentro da estratégia de diversificação, a companhia mira ter cerca de 30% a 40% dos lançamentos fora do Casa Verde e Amarela no médio prazo. Hoje, essa fatia é de 10%.
A empresa lançou 14 empreendimentos entre janeiro e setembro de 2022. O valor geral das vendas (VGV) desses projetos soma R$ 1,085 bilhão, 21,1% mais do que no mesmo período do ano passado. Já as vendas líquidas foram de R$ 1,171 bilhões, crescimento de 14,6% na mesma base de comparação.
Ao contrário de outros residenciais que são erguidos com foco nas vendas para o consumidor final (aquele que vai de fato morar nos apartamentos), o Mapp Rio Branco foi concebido com foco em atrair investidores que buscam imóveis que sirvam para locação. As unidades do empreendimento serão ofertadas dentro da Housi, site que oferece serviços de locação de longo ou curto período, com serviços.
A Cyrela vem navegando bem o cenário de juros e inflação em níveis altos. Após registrar lucro de R$ 151 milhões no segundo trimestre, na prévia de seu balanço do terceiro trimestre, divulgada na quinta-feira, 13, a incorporadora acumula R$ 5,22 bilhões em vendas contratadas no ano, uma alta de 32%.
Como resultado, o Credit Suisse considera que a ação da construtora está performando acima do esperado. A visão dos analistas é de que a companhia não vai reduzir operações ao nível que o mercado estava esperando neste ano, considerando o forte pipeline de projetos que serão lançados e o sucesso da construtora em posicioná-los no mercado.
A estratégia é fruto de uma experiência que completa 60 anos em 2022. A empresa encarou de frente os altos e baixos dos ciclos econômicos do país. E boa parte da visão do negócio vem de seu fundador, Elie Horn, que está desde 2014 à frente do Conselho de Administração da companhia, após seus filhos, Raphael e Efraim Horn, assumirem como copresidentes.
Desde então, a companhia já colocou um pé no financiamento com garantia de imóvel com a CashMe e começou a oferecer crédito para condomínios, aquisição de imóveis e para empresas. Também criou sua marca do segmento econômico, a Vivaz, em parceria com o Programa Minha Casa Minha Vida, rebatizado de Casa Verde e Amarela. Em 2020, a construtora entrou também no segmento de residenciais para renda em parceria com SKR e o fundo canadense CPP.
Mas o crescimento não foi linear. Em 2002, a companhia precisou encerrar sua operação na Argentina quando uma crise atingiu o país vizinho. Já em 2006, passou por um intenso processo de expansão geográfica, quando criou dez joint-ventures e parcerias com empresas localizadas em 12 cidades e sete estados do país. Pouco depois, em 2008, quando estourou a crise financeira global, viveu a pior crise da sua história: foi forçada a voltar a focar sua atuação em São Paulo, no Rio de Janeiro e sul do país.
Em entrevista à EXAME, Elie Horn e conta o que aprendeu nestas seis décadas à frente do negócio.
Qual a sua visão sobre o mercado imobiliário no atual momento macroeconômico do país e do mundo? Sabemos que o segmento sofre com a inflação global. O que o senhor tem a ensinar?
Com inflação ou sem inflação, a empresa tem de andar. Ela é uma entidade viva, que precisa construir, vender e distribuir dividendos. Existe a crise e existe o boom. Quem não sabe perder, não sabe ganhar. Se não consegue superar uma crise, vai morrer.
A flexibilidade é uma fortaleza. Já fazem 15 anos que resolvemos expandir para o Brasil todo e fechamos mais depressa do que abrimos. Tivemos a percepção do perigo. Não podemos nos enganar, não podemos ter medo de falar que perdemos. Na crise de 2008, assumo a minha culpa. Errei, e aprendi a não errar mais. Se não houvesse crise, íamos expandir mais ainda, e apanhar mais. A crise nos obrigou a repensar depressa o Brasil. Foi uma bóia de salvação.
O setor de construção, motor do PIB e emprego, é importante em um ano eleitoral. O que pode ajudar o setor a se desenvolver em um novo governo?
Em 60 anos apanhamos muito, mas também crescemos. Convivemos com vários governos e politicas. Uma empresa tem de se adaptar às situações. Se houver coisas positivas, será bom, mas se não, tem de sobreviver do mesmo jeito. Já passamos por momentos nos quais a inflação no país foi de 80% por mês. Quando o governo congelou recebíveis, pensamos que íamos quebrar. Não podemos receber pagamentos congelados e pagar inflacionados. Mas logo veio outro governo e corrigiu. O governo erra e temos de suportar as consequências: faz parte do jogo. Portanto, melhor trabalhar sem pensar no governo.
Mas a politica financeira depende do governo. A Caixa é o motor do setor imobiliário no país. Mas sou otimista com qualquer governo. Se tiver crédito ou não, tenho de conviver com ele. Para a Cyrela, nunca faltou financiamento nem dinheiro. Porque o dinheiro vem com um bom nome no mercado. Os bancos vêm atrás de você se você paga as contas em dia. Se atrasarmos, perdemos o nosso nome e não há como continuar.
O negócio não pode depender de ninguém. Nossa tese é ter fluxo de caixa suficiente para passar quatro anos sem vender, construindo e pagando dívidas. Dessa forma, conseguimos sobreviver em qualquer situação do país. Não temos um número perfeito para essa equação, mas pelo menos sempre tentamos chegar nele. Quando falei que perseguiria este objetivo, riram da minha cara e disseram que era impossível. Mas se não fosse isso, teríamos quebrado. Estamos vivos porque somos muito atentos ao fluxo de caixa. Com esse colchão, nossa provisão de vendas pode ser zero.
Sua trajetória é a de um empresário inovador, que colocou no mercado um fundo imobiliário quando ninguém fazia e está com pé no segmento de buy to rent também. Qual é a sua visão sobre o futuro da incorporação?
O que os Estados Unidos fazem, faremos 10 anos depois. O segmento de residencial para renda não poderia existir no país com inflação alta, mas com inflação mais controlada pode. Estamos construindo prédios bem acabados para a classe média alta. Estamos também investindo no setor de logística e no comercial. Temos de atacar todas as brechas possíveis para crescer. Então, inovamos na estética dos empreendimentos, inserindo tecnologia e os adaptando a novos modos de viver. Precisamos inventar e seduzir o público. No futuro, irá mudar o formato de venda, de construir, de financiar, e o próprio produto. É algo esperado.
Quando a taxa de juros chegou à mínima histórica, foi possível testar novas frentes. Agora, ela já voltou aos dois dígitos novamente. O Brasil é feito de altos e baixos. Como essa característica torna desafiador explorar o segmento econômico no país, no qual as margens são apertadas?
Se a música é samba, temos de dançar samba. A música é o momento. Temos de ser flexíveis e ágeis para aproveitá-lo. Se dançarmos com a música errada, quebramos a cara. Muitas construtoras desapareceram e outras apareceram nesses ciclos. Tem gente com muita técnica e inteligência, mas que é cabeça dura. Isso é um veneno. Ora a onda é o luxo, ora é popular: temos de estar atentos a tudo. Nesses 60 anos o mercado mudou muito, e para melhor. Até 1990 todas as construtoras populares não sobreviveram. Houve um momento em que o segmento não existia no país.
A fragmentação do setor parece ser uma questão global, mas é ainda mais desafiadora em um país de proporções continentais como o Brasil. Qual é a ambição de vocês para voltar a expandir a outras regiões do país e no exterior?
Zero. A única construtora que conseguiu abrir lá fora e manter sua operação com inteligência é a MRV. As outras não tentaram ainda e nós não temos mais intenção de iniciar uma operação no exterior. Nós fomos para a Argentina há muito tempo e perdemos dinheiro no câmbio. Terminamos no zero a zero e desistimos da operação.
Mesmo no país, a Cyrela apanhou muito quando resolveu expandir. São Paulo é São Paulo, o Rio de Janeiro é o Rio de Janeiro, e Belém é Belém. Se o paulista vai para Belém pensando que é São Paulo está morto. Tem de ter cultura e gestão local. São Paulo costuma importar mão de obra, mas na crise de 2008 passou a exportar mão de obra para o Nordeste. Não era normal: então as obras estouraram e os custos aumentaram. Nossa experiência nos diz que não convém expandir se não há condições de se adaptar à cultura local e realizar treinamentos neste sentido. É muito difícil.
Poucos setores exercem tanta influência e poder na economia de um país do que o imobiliário. Por se tratar de um mercado que exige grande investimento tanto das empresas quanto dos consumidores, ele se tornou uma espécie de termômetro econômico. Quando as vendas estão em alta, é sinal de recuperação. Caso contrário, há fortes indícios de retração.
Entretanto, essa importância está diretamente relacionada à complexidade de negociação de seus ativos. Só quem já tentou comprar ou vender um imóvel sabe a dificuldade que envolve todos os processos – uma realidade que afasta muitas pessoas, infelizmente. Por isso, era necessário encontrar alternativas que pudessem ampliar a atuação das empresas e profissionais dessa área e facilitar a entrada de novos participantes no ecossistema. É nesse ponto que entra a tokenização.
Essa é a expressão da moda atualmente e está ganhando espaço considerável. De forma resumida, podemos entendê-la como um processo que transforma um ativo físico, como uma casa, um terreno ou um apartamento, em um ativo digital que será negociado na web por meio de redes criptografadas (normalmente o blockchain). Em um cenário de digitalização dos negócios, é uma estratégia cada vez mais fundamental. Não à toa esse segmento deve saltar de US$ 2,3 bilhões em 2021 para US$ 5,6 bilhões em 2026, segundo projeção da consultoria MarketsandMarkets.
Os números reforçam que a tokenização se consolida como importante recurso de transformação digital para as empresas de diferentes setores – e para o mercado imobiliário não é diferente. A utilização de tokens na negociação de imóveis resolve dois problemas fundamentais que impediam o pleno desenvolvimento do setor.
O primeiro ponto é justamente a agilidade que essa opção traz para as empresas do setor. Mesmo uma casa ou apartamento na planta pode levar meses para ser negociado, enquanto os tokens são comercializados tanto no mercado primário quanto no secundário em poucos dias. É muito mais fácil comprar um ativo que representa uma fração daquela propriedade do que desembolsar toda a quantia para adquiri-la integralmente. Assim, a empresa consegue levantar recursos financeiros para sua operação e o investidor pode ter acesso a serviços exclusivos, no caso de utility tokens, ou ganhar na valorização e revenda, com os security tokens.
A maior velocidade leva à segunda questão que faz o mercado imobiliário mudar por meio da tokenização. Se é mais fácil adquirir ativos vinculados a imóveis, significa que há mais pessoas dispostas a entrar nesse setor e realizar os investimentos disponíveis. Os ativos digitais possuem valores bem mais acessíveis, o que expande a atuação e a participação de indivíduos que, a princípio, não teriam condições financeiras. Nesse sentido, a utilização dos tokens permite a criação de um ecossistema que aproxima as pessoas das empresas e dos profissionais que atuam na área – o que estimula novos negócios.
Evidentemente, também há desafios para o cenário de tokenização de imóveis no Brasil. O principal deles é a legislação responsável. Por se tratar de uma novidade, não há nada parecido com tokens nas leis que regem não só o Brasil, mas outros países. É preciso tomar muito cuidado para evitar problemas de compliance e boas práticas. Além disso, ainda há muito desconhecimento e desinformação a respeito dos tokens. Não são poucos os que demonstram resistência a esse modelo de negócio. Em suma: é preciso criar um arcabouço teórico para auxiliar nos esclarecimentos sempre que possível.
Dizem que a tokenização representa o futuro das negociações de quaisquer ativos que podem ganhar a versão digital. Bobagem, já que estamos falando do presente em grande parte do país. Grandes players investem continuamente e/ou reformulam seus processos internos. No mercado imobiliário, as cartas estão na mesa e prontas para serem utilizadas. É questão de tempo que os tokens se tornem na grande moeda de troca na hora de adquirir ou vender um imóvel.
Monitor Mercantil, por Rubens Neistein, business manager da CoinPayments.
