A previsão do mercado financeiro para o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), considerada a inflação oficial do país, caiu de 6,03% para 5,8% este ano. A estimativa consta do Boletim Focus desta segunda-feira (22), pesquisa divulgada semanalmente pelo Banco Central (BC) com a expectativa de instituições financeiras para os principais indicadores econômicos.
Para 2024, a projeção da inflação ficou em 4,13%. Para 2025 e 2026, as previsões são de 4% para os dois anos.
A estimativa para este ano está acima do teto da meta de inflação que deve ser perseguida pelo BC. Definida pelo Conselho Monetário Nacional (CMN), a meta é 3,25% para este ano, com intervalo de tolerância de 1,5 ponto percentual para cima ou para baixo. Ou seja, o limite inferior é de 1,75% e o superior, 4,75%. Segundo o BC, a chance de a inflação oficial superar o teto da meta em 2023 é de 83%.
A projeção do mercado para a inflação de 2024 também está acima do centro da meta prevista, fixada em 3%, mas ainda dentro do intervalo de tolerância de 1,5 ponto percentual.
Em abril, influenciado pelo aumento dos preços de remédios, o IPCA ficou em 0,61%, segundo o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). O resultado é inferior à taxa de março, de 0,71%. Em 12 meses, o indicador acumula 4,18%.
Juros básicos
Para alcançar a meta de inflação, o Banco Central usa como principal instrumento a taxa básica de juros, a Selic, definida em 13,75% ao ano pelo Comitê de Política Monetária (Copom). A taxa está nesse nível desde agosto do ano passado e é a maior desde janeiro de 2017, quando também estava nesse patamar.
Para o mercado financeiro, a expectativa é de que a Selic encerre em 12,5% ao ano. Para o fim de 2024, a estimativa é de que a taxa básica caia para 10% ao ano. Já para o fim de 2025 e de 2026, a previsão é de Selic em 9% ao ano e 8,75% ao ano, respectivamente.
Quando o Copom aumenta a taxa básica de juros, a finalidade é conter a demanda aquecida, e isso causa reflexos nos preços porque os juros mais altos encarecem o crédito e estimulam a poupança. Desse modo, taxas mais altas também podem dificultar a expansão da economia. Mas, além da Selic, os bancos consideram outros fatores na hora de definir os juros cobrados dos consumidores, como risco de inadimplência, lucro e despesas administrativas.
Quando o Copom diminui a Selic, a tendência é de que o crédito fique mais barato, com incentivo à produção e ao consumo, reduzindo o controle sobre a inflação e estimulando a atividade econômica.
PIB e câmbio
A projeção das instituições financeiras para o crescimento da economia brasileira neste ano passou de 1,02% para 1,2%.
Para 2024, a expectativa para o Produto Interno Bruto (PIB) – a soma de todos os bens e serviços produzidos no país – é de crescimento de 1,3%. Para 2025 e 2026, o mercado financeiro projeta expansão do PIB em 1,7% e 1,8%, respectivamente.
A previsão para a cotação do dólar está em R$ 5,15 para o fim deste ano. Para o fim de 2024, a previsão é de que a moeda americana fique em R$ 5,20.
A B3 lançou o primeiro derivativo ligado ao setor imobiliário, com o objetivo de fomentar a liquidez desse mercado, além de permitir a diversificação de estratégias e o lançamento de novos produtos. O contrato futuro de Ifix (índice de fundos imobiliários, os FIIs) mede o desempenho médio das cotações dos FIIs negociados nos mercados de bolsa e de balcão organizado da bolsa.
“Estamos evoluindo a prateleira de produtos do mercado de fundos imobiliários. Ao desenvolver a liquidez do índice futuro, nada impede o lançamento de opções sobre esse mercado”, afirma a gerente de produtos listados da B3, Thalita Forne.
O derivativo foi lançado em dezembro e, em abril, a bolsa contratou o Credit Suisse como formador de mercado. Esse agente tem como objetivo mitigar uma eventual formação de preços artificiais e evitar um custo de liquidez exagerado para investidores, especialmente pessoas físicas, afirma a executiva.
Mais de 2 milhões de pessoas físicas investem em no setor de fundos imobiliários. No fim de 2019, eram 600 mil investidores, o que mostra um crescimento de 350% em pouco mais de três anos. Esse é o maior público de fundos imobiliários no Brasil. Os dados da B3 mostram que as pessoas físicas correspondem a 68% das negociações e a 74,4% da custódia destes ativos.
Em 2022, foram 59,3 bilhões de negociações de FIIs, que representaram um volume de quase R$ 5 bilhões. O derivativo pode permitir especialmente à pessoa física, que negocia valores mais baixos, viabilizar uma referência de preço e liquidez para sair da posição, acrescenta Forne.
O mercado de ações brasileiro ainda é fortemente concentrado em ativos como Vale e Petrobras. Isso não se repete nos FIIs. Em abril, o fundo mais negociado foi o Kinea Rendimentos Imobiliários e representou 4% do total.
O futuro de Ifix é disponibilizado para ser negociado com vencimento nos meses pares.
O tamanho do contrato é deR$ 10 a cada ponto do preço futuro do índice do mercado a vista, e tamanho mínimo de 3 mil pontos. Assim, o investimento mínimo é de R$ 30 mil, similar aos minicontratos futuros de Ibovespa e de dólar.
“Não esperamos, no primeiro momento, que haja negociações de milhões de contratos do futuro de Ifix, mas esperamos números significativos, considerando o mercado de fundos imobiliários”, diz a executiva.
Privilégio. Vista para o Cristo Redentor nas coberturas duplex com área de até 416 metros quadrados do Zenture, que foi lançado recentemente no bairro OPPORTUNITY IMOBILIÁRIO/DIVULGAÇÃO
Botafogo está em alta no mercado imobiliário. O simpático bairro da Zona Sul, com pouco menos de cinco quilômetros quadrados de área e cerca de cem mil habitantes, vem sendo redescoberto por cariocas que se encantam pela oferta de comércio e serviços, transporte farto, restaurantes, bares e áreas de lazer.
O bairro reúne 236 unidades em estoque, resultado de seguidos lançamentos desde 2020. No primeiro trimestre deste ano, foi lançado um empreendimento com dez apartamentos, e outras 37 unidades foram vendidas em prédios já em construção. O momento é de efervescência para residenciais de alto padrão ou assinados por grifes. No segundo semestre, Botafogo receberá seu primeiro condomínio com a chancela do badalado Studio YOO, dos designers Phillippe Starck e John Hitchcox.
O projeto da RJZ Cyrela é para o antigo terreno de Furnas Centrais Elétricas, que ocupa quase um quarteirão da Rua Real Grandeza, entre as ruas Henrique de Novais e Mena Barreto. Será o terceiro empreendimento assinado pelo estúdio londrino no Rio, depois do Rio by YOO, no Flamengo; e do Wave by YOO, na Barra. Os detalhes do projeto só serão divulgados mais à frente, mas a construtora adianta que a área total de quase nove mil metros quadrados será ocupada por cinco blocos — três de 11 pavimentos e dois de três pavimentos —com cardápio variado de lazer e serviços.
—Será um empreendimento diferenciado em Botafogo, que trará modernidade, sofisticação e grande variedade de plantas e metragens —destaca o diretor de Incorporação da RJZ Cyrela, Carlos Bandeira de Melo.
O residencial terá 293 unidades com metragens que variam de 37 a 236 metros quadrados, entre estúdios e coberturas lineares de quatro suítes. A RJZ Cyrela tem outro empreendimento de sucesso na região, o Easy Botafogo, na Rua Professor Álvaro Rodrigues.
CASE DE MERCADO
O Opportunity Imobiliário também aposta no bairro e acaba de abrir as vendas do Zenture, na Rua Sorocaba. O condomínio soma-se a outros cinco que a incorporadora desenvolveu no bairro desde 2019: Iluminato, Nurban, Blanc 260, S Design e Jardim Botafogo, os dois últimos em parceria com a Performance.
O Jardim Botafogo, em frente ao Shopping RioSul, é um case de mercado — a fila à frente do estande formou-se 48 horas antes do lançamento, com muitos compradores ávidos por morar em um dos três blocos (Highlight, Spotlight e Edifício Corcovado), que contam com área de lazer de mais de oito mil metros quadrados.
O Zenture, por sua vez, mira no consumidor de alta renda: suas 27 unidades, de três e quatro quartos, incluem coberturas duplex de até 416 metros quadrados. O gestor do Opportunity Imobiliário, Jomar Monnerat, avalia que os novos residenciais do bairro são uma oportunidade para quem deseja morar ou investir em negócios e serviços ali.
— Investimos em uma região que se torna melhor a cada dia, conforme pesquisas que fizemos com potenciais clientes e formadores de opinião. Hoje, Botafogo é considerado um local de desejo — afirma.
O CEO da Piimo Empreendimentos Imobiliários, Marcos Saceanu, diz que é quase impossível listar todos os atrativos que Botafogo reúne. O elogio vem embalado no sucesso do Guilhermina, na Rua Guilhermina Guinle, que teve 80% de suas 12 unidades de três e quatro quartos vendidas em duas semanas.
— O custo/benefício dos imóveis em Botafogo favorece muito o comprador, porque se trata de uma região que tem oferta de bons colégios, cinemas, restaurantes, transportes e serviços, além da proximidade com a praia, a Lagoa e o Parque do Flamengo. As condições são interessantes também para o mercado, com alta demanda e possibilidade de erguer residenciais com tipologias variadas — lista Saceanu.
A necessidade de evitar os efeitos catastróficos do aquecimento global tem direcionado os holofotes para as estratégias de redução de emissões de carbono na atmosfera. No caso das edificações, essas ações devem envolver uma avaliação cuidadosa do projeto com relação à eficiência energética e ao carbono incorporado. Estamos nos referindo ao carbono associado ao consumo de materiais, incluindo todos os impactos do seu ciclo de vida, desde a extração da matéria-prima até o descarte.
Carbono incorporado e operacional
Nas construções, além do carbono incorporado, há, também, o carbono operacional, que se refere ao dióxido de carbono emitido ao longo da vida útil do edifício, como o consumo de eletricidade, o aquecimento, resfriamento, entre outras atividades.
Diante do movimento bem-vindo em prol da redução do consumo de combustíveis fósseis e da maximização da eficiência energética dos edifícios, o carbono incorporado tende a se tornar cada vez mais representativo na pegada de carbono da construção civil, explica Adriana Hansen, gerente de consultoria da Unidade de Sustentabilidade do CTE.
“Em um horizonte de dez anos, estima-se que as emissões de carbono incorporado representem 72% do total de emissões das edificações. Portanto, é urgente aumentar os esforços para combater essas emissões em escala global”, destaca Hansen.
Vale lembrar que a construção civil tem um compromisso global de neutralizar todas as emissões de novas edificações até 2030. Para 2050 o objetivo é ter um setor com emissões zero de carbono.
O carbono incorporado e a especificação de materiais
A única maneira de eliminar totalmente o carbono incorporado nas edificações é não construindo. Essa, definitivamente, não é uma opção, considerando o crescimento da população, a expansão das cidades e o aumento da demanda por infraestrutura.
Mas é possível reduzir bastante essas emissões através de ações como o prolongamento da vida útil dos edifícios via retrofits e a especificação inteligente de materiais de baixo carbono. A incorporação de resíduos na produção dos materiais, desde que eles sejam tecnicamente bons para a construção civil, é uma prática benéfica, assim como dar preferência a fornecedores que declarem seus impactos de forma transparente, por meio de documentos como as Declarações Ambientais de Produtos.
O relatório da McKinsey “Data to the rescue: Embodied carbon in buildings and the urgency of now” lembra que dois materiais podem parecer idênticos, custar o mesmo valor, mas apresentar características de carbono incorporado totalmente distintas. Como exemplo, o trabalho cita uma viga de aço 100% reciclada produzida com energia renovável e uma viga de aço virgem fabricada em forno a carvão. Ambos produtos são similares tecnicamente, mas têm níveis significativamente diferentes de carbono incorporado.
Análise de ciclo de vida
As estratégias de descarbonização tendem a gerar mais impacto e exigir menos investimento quando previstas nas etapas de projeto e de planejamento. Nessas fases iniciais, com o apoio de ferramentas como análise de ciclo de vida (ACV), por exemplo, é possível considerar diferentes soluções construtivas em função de seus impactos.
Hansen conta que são múltiplos os motivos que justificam a aplicação da ACV. Eles começam pela possibilidade de comparar o projeto proposto com a prática atual do mercado. Outro benefício é permitir compreender e identificar quais são os maiores impactos ambientais de um projeto visando melhorias. “Há ainda fatores como eventuais benefícios regulatórios, a valorização do imóvel, a comunicação com a sociedade e a obtenção de certificações ambientais. No caso do LEED, apenas o fato de se calcular os impactos via ACV já adiciona um ponto no processo de obtenção do selo”, informa a especialista.
Na rota pela redução de emissões de carbono, além de especificações conscientes e de projetos bem elaborados, também é fundamental a adoção de práticas de construção eficiente, embarcando novas tecnologias e metodologias, como o lean construction.
A última etapa do processo consiste em compensar o residual de carbono que não foi possível eliminar a partir da inteligência de projeto e da aquisição de materiais de baixo carbono. Sobre essas estratégias de compensação, falaremos com mais detalhes em um próximo artigo.
O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) recuou 1,50%, na segunda prévia de maio, após queda de 0,66% na mesma leitura de abril, informou, nesta sexta-feira (19), a Fundação Getúlio Vargas (FGV).
O movimento foi puxado por mais um recuo na margem do Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA-M), de 2,21%, ante declínio de 1,03% no mesmo período em abril.
Nesta leitura, o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC-M) também arrefeceu, a 0,02%, após alta de 0,24% em abril. Por outro lado, o Índice de Preços ao Consumidor (IPC-M) acelerou de 0,38% para 0,54% entre a segunda leitura de abril e a segunda medição de maio.
Segundo o cômputo mais recente, o déficit habitacional no Brasil é de 5,876 milhões de domicílios: 5,044 milhões, em área urbana, e 832 mil, em área rural. Em termos percentuais, esse número corresponde a 8,1% do estoque total de domicílios particulares, permanentes e improvisados, do país. Com o objetivo de saldar, total ou parcialmente, essa enorme dívida social, o programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), lançado em 2009, passou a oferecer moradias acessíveis a famílias de baixa renda.
No entanto, com recursos financeiros limitados para atender a uma demanda tão grande, o baixo investimento alocado na construção de cada unidade residencial resultou em problemas como a falta de conforto térmico —uma reclamação recorrente entre os moradores contemplados.
Para encontrar soluções simples e baratas para a resolução do problema, um estudo-piloto foi realizado no Residencial Baltimore, em Uberlândia, Minas Gerais. A iniciativa reuniu pesquisadores do Instituto de Energia e Ambiente da Universidade de São Paulo (IEE-USP) e do Instituto de Ciências Tecnológicas e Exatas da Universidade Federal do Triângulo Mineiro (ICTE-UFTM), sob a orientação da professora Dominique Mouette, da Escola de Artes, Ciências e Humanidades (EACH) da USP.
Artigo a respeito foi publicado no periódico Sustainability, do Multidisciplinary Digital Publishing Institute (MDPI), sediado em Basileia, Suíça.
“O melhor cenário em termos de conforto térmico foi obtido pela combinação de três soluções simples, baratas e sustentáveis: substituir a janela convencional por uma janela basculante que permite até 100% de abertura de sua área útil; substituir a parede de tijolos por uma parede com painéis monolíticos de EPS [poliestireno expandido]; e substituir o vidro comum da janela por vidro temperado verde”, diz Vitória Elisa da Silva [ICTE-UFTM], coautora do artigo.
A pesquisadora informa que uma queixa frequente dos usuários é a de que as casas são muito quentes e abafadas. Nos conjuntos habitacionais, as janelas comumente utilizadas abrem apenas até a metade. Com o emprego de vitrôs basculantes, seria possível ampliar a área aberta de 50% para 100%, aumentando substancialmente o fluxo de ar e, portanto, a refrigeração natural. Além disso, o uso de EPS nas paredes e de vidro temperado verde nas janelas contribui para o isolamento, bloqueando parte da energia térmica recebida do ambiente.
O poliestireno expandido não é nada mais nada menos do que o material conhecido comercialmente como isopor. Recobertas por camadas de reboco de cimento, as placas de EPS, resistentes à água, têm sido consideradas uma alternativa leve e de baixo custo para isolamento térmico e acústico.
Em comparação com outros materiais de parede tradicionais, como tijolos ocos de cerâmica ou blocos de concreto, apresentam uma das condutividades térmicas mais baixas, o que significa que menos calor é transmitido de um lado da parede para o outro.
O calcanhar de Aquiles desse material, derivado do petróleo, é que ele não é biodegradável. Descartado na natureza, o isopor leva 400 anos para se decompor. O atenuante, segundo o artigo em pauta, é que o EPS pode ser 100% reciclado, o que contribui para mitigar sua pegada de carbono.
ECONOMIA DE ENERGIA
A professora Mouette enfatiza que, embora o conforto dos usuários tenha sido uma forte motivação para o estudo, o alcance do trabalho vai muito além. “Ele se insere em uma linha de pesquisa que busca formas alternativas que contribuam para a redução do consumo de energia e, portanto, das emissões globais. Nós sabemos que, em muitos casos, os equipamentos de ar-condicionado consomem quase 50% de toda a energia elétrica utilizada em uma residência ou escritório. A ideia foi obter um modo de refrigeração muito mais barato e menos impactante para o meio ambiente”, afirma.
É preciso lembrar que, além da energia elétrica consumida, os aparelhos de ar-condicionado são um fator de aquecimento externo, porque jogam o ar quente para fora, criando ilhas de calor em torno de grandes edifícios ou aglomerações urbanas.
“E isso produz um círculo vicioso, porque o aquecimento externo faz com que os aparelhos de ar-condicionado sejam ainda mais utilizados, com enorme impacto ambiental em um contexto de crise climática”, sublinha Mouette.
Ademais, a ideia de associar o conceito de “conforto térmico” ao uso de ar-condicionado é questionável, porque a refrigeração artificial produzida nos ambientes servidos por esses equipamentos pode ser bastante desconfortável e insalubre.
O pesquisador Cylon Liaw (IEA-USP), primeiro autor do artigo, destaca ainda o aspecto social da questão.
“As construções do programa Minha Casa Minha Vida seguem um formato-padrão, que não varia de acordo com as particularidades das zonas bioclimáticas. Nas soluções que apresentamos para o Residencial Baltimore, em Uberlândia, procuramos respeitar também a condição financeira das famílias, que não poderiam comprar equipamentos de ar-condicionado, nem pagar a conta de consumo elétrico decorrente de seu uso”, pondera.
Quanto à eventual implementação das soluções propostas, Liaw lembra que, por ocasião do relançamento do programa Minha Casa Minha Vida, em fevereiro deste ano, o governo declarou sua disposição de ouvir todas as reclamações dos usuários. “Não sei se isso inclui a questão do conforto térmico. Mas acho que nosso trabalho deu, pelo menos, um primeiro passo nesse sentido”, diz.
Vale lembrar que o Minha Casa Minha Vida havia sido extinto em 2020, e substituído pelo Casa Verde e Amarela, com muitas alterações em relação ao programa original. “Como o valor destinado à construção de cada casa tinha diminuído drasticamente com a mudança, precisamos ajustar nossa previsão de custos ao contexto no qual nosso estudo foi realizado, em 2021 e 2022”, informa Liaw.
E ressalta que, para isso, o grupo recebeu uma contribuição muito importante da arquiteta Samantha Maduro. “Ela participou por mais de duas décadas do programa Minha Casa Minha Vida. Suas informações e sugestões foram fundamentais”, pontua.
Para formular suas soluções, os pesquisadores construíram um modelo baseado na sala da habitação, com área pouco menor do que 11 metros quadrados e pé-direito de 2 metros. E consideraram as múltiplas variáveis interagentes: fluxos de ar, bolsões de calor, variações da temperatura e da umidade ambientes etc. Tudo isso foi integrado e quantificado por meio de dinâmica de sistemas e tratamento computacional.
“O passo seguinte foi estabelecer valores para variáveis de entrada, como área útil de ventilação, material de vidro e de parede, para depois simular os diferentes cenários resultantes. Do pior ao melhor cenário, observou-se uma redução substancial na temperatura de pico a partir da variação do tamanho das janelas, demonstrando que a ventilação natural e os elementos construtivos de baixa complexidade e ampla disponibilidade no mercado contribuem para o conforto térmico dos cômodos residenciais”, conclui Silva.
O estudo recebeu apoio da Fapesp por meio de dois projetos (14/50279-4 e 20/15230-5) coordenados por Julio Romano Meneghini, professor da Escola Politécnica (Poli) da USP.
Há mais de duas décadas, o empresário Jorge Gerdau Johannpeter lidera o debate público sobre o chamado Custo Brasil, o gasto adicional que empresas brasileiras têm para produzir no País, em razão da complexidade de encargos e tributos nacionais. Em entrevista ao Estadão, Gerdau, que é presidente do conselho superior do Movimento Brasil Competitivo, disse que há um “desconhecimento político” sobre o tamanho da crise de competitividade brasileira e que o “marasmo burocrático” tornou-se o principal teto para o crescimento.
Ao falar sobre o presidente Luiz Inácio Lula da Silva, Gerdau disse que o chefe do Executivo tem tido pouco diálogo com o empresariado e se declara angustiado por não vislumbrar como o governo vai equilibrar a questão orçamentária e a relação com o Congresso.
“Tínhamos alguns nomes da área econômica que definiram voto a favor do presidente Lula e, com as declarações do presidente, esse pessoal foi se afastando. No Brasil, ninguém tem condições de resolver os problemas sem mobilização de todas as frentes”, afirma. Se Lula fizer um “chamamento”, diz Gerdau, ainda é possível estabelecer a ponte com o setor privado.
O empresário também critica o baixo envolvimento do empresariado brasileiro na política atualmente, o que considera uma falha. “É insuficiente para ajudar na solução dos problemas macropolíticos que nós temos”, afirma.
Por meio de atuação com o Movimento Brasil Competitivo, o sr. tem sido um defensor da redução do chamado Custo Brasil, estimado em R$ 1,7 trilhão ao ano. É um debate travado há bastante tempo. Qual o grande obstáculo para superar o problema?
O MBC é uma entidade que tem 22 anos, mais ou menos, e nasceu com os temas de tecnologia de gestão. Dentro de vários projetos grandes, nos concentramos em quatro frentes essenciais: governança, projetos de tecnologia operacional, custo Brasil e educação. Focamos nos últimos anos de forma muito intensa no tema Custo Brasil, porque ele é decisivo na competitividade do País. Eu diria que tecnicamente esses temas todos estão razoavelmente estruturados, seja por projetos de lei que já existem ou coisas desse tipo, mas o maior problema é sua condução política. E daí a importância de fazer esse debate.
Quando eu tenho uma estrutura tributária, burocrática ou de energia, seja o que for, e eu encareço a cadeia produtiva com essa estrutura, perco minha capacidade competitiva para competir com as importações e perco a minha capacidade competitiva de exportação. O maior fator do não crescimento do setor industrial está essencialmente conjugado no tema do custo Brasil. Alguns exemplos clássicos que existem: se você tomar o sistema tributária, tem entre 6% a 8% de custo de cumulatividade tributária em todos os produtos na cadeia produtiva. Isso atinge o resto dos setores. Essa estrutura é obsoleta e não corrigida. Existe um desconhecimento político da dimensão dessa crise. Nós estamos 20, 30 anos atrasados.
No mundo inteiro, os encargos da folha de pagamento são aqueles vinculados exclusivamente à folha de pagamento. Nos EUA ou Europa, o empregado praticamente leva para casa próximo a 70%, 75% daquilo que ele custa. No Chile, o número é ainda mais favorável, leva 85% para casa aquilo que custa. No Brasil, tenho encargos que fazem com que o operário leve praticamente metade do que custa.
Nós construímos uma burocracia estatal, tributária e de outros encargos de uma forma em que realmente reduzimos nosso custo competitivo. É um verdadeiro pecado que se faz em relação a toda a sociedade.
Para Jorge Gerdau, resolver a questão tributária é fundamental para a competitividade do País Foto: Sergio Dutti/Estadão
Há anos falamos de Custo Brasil e reforma tributária, que estão muito ligados. Qual sua expectativa sobre a reforma e, do que o sr. viu até agora, acha que é um projeto que será capaz de reduzir o Custo Brasil?
Nos meios técnicos, esse tema vai maturando. Politicamente, estamos quase a zero ainda. A reforma tributária, em si, como está sendo debatida por muitos governos, há muito tempo, tem uma perspectiva um pouco melhor. No mundo, o IVA tem praticamente um único imposto para todos, mas eventualmente duas categorias, talvez três. Pessoalmente sou favorável, porque aqueles produtos absolutamente necessários, da alimentação, etc, têm um crédito para baixar o custo ao máximo para a população de baixa renda, especialmente.
Um IVA só é um tema bastante difícil de ser conseguido. Como o diálogo político no Brasil é muito complexo, as regiões que estão estruturadas na base da agricultura têm um temor enorme. Mas, se for feito um IVA inteligente, eles não perdem. Ao contrário. Eles hoje pagam os impostos absurdos que estão em cima de uma máquina agrícola ou em cima do adubo, eles poderiam ter o benefício de uma limpeza tributária na exportação.
Só o fato de existir a dimensão do Custo Brasil é um símbolo da subcultura econômica do processo político e do próprio processo executivo.
E a expectativa sobre a reforma?
Olha, é muito difícil, mas estou convicto, com nossa experiência empresarial internacional e local, que essa é uma peça decisiva. E não é em benefício da indústria, é em benefício da sociedade toda.
Não tem de inventar muito, tem de olhar o benchmarking (referência) do mundo. O que existe hoje na parte tributária? Não existe mais no mundo esse emaranhado que temos (no Brasil). Trabalho com 40 mil livros (fiscais) na Gerdau. Para cada imposto, em qualquer filial, tem de fazer o livro fiscal. É livro que não acaba mais. É quase impossível que não tenha erros nesse processo. É um marasmo de papelada e burocracia.
Qual país do mundo desenvolvido não usa o IVA? Todos usam. Só os EUA não, porque não têm imposto na estrutura industrial. Aqui no Brasil, no debate de interesses de áreas, querem um tipo de imposto que não tem em lugar nenhum do mundo, com a ilusão de que vão conseguir pagar menos na sua empresa. O pessoal olha o seu pedacinho. Eu digo: pare de detalhar as coisas e olhe o que o mundo faz. Se eu tenho os 30, 40 principais países do mundo fazendo desse jeito, eu tenho de fazer estupidamente igual.
Há muita resistência do setor de serviços, que teme aumento de impostos. Como o sr. vislumbra a solução desse impasse?
Eles não analisam o montante de imposto do produto que compram. Não podemos sair com imposto de 20%, 25% em cima de serviços, mas a correta alocação desse processo tem de ser analisada. Qualquer produto que o comércio vende carrega uma tamanha carga tributária que, se ajustada, a carga final total provavelmente será menor do que hoje.
Mas em todas as reformas tributárias que existiram foi prometido que não haveria aumento de imposto, e depois sempre houve. Se você me diz, hoje, que vamos fazer sem aumento de imposto, eu digo: nunca aconteceu antes na história do Brasil, será que vai acontecer agora? E quando você vê que o governo tem déficit e não está mexendo no custo, é pacífico que no fim vai sair algum aumento de imposto.
Convencer todo mundo é tremendamente difícil, mas a não correção do Custo Brasil é o maior fator de limitação do crescimento que o País tem. Nós conseguimos construir um marasmo burocrático que está colocando um teto no nosso crescimento. Se não rompermos esse teto, não vamos conseguir mudar essa estrutura. Deveríamos crescer 4% ou 5% ao ano para conseguir atender a demanda na perspectiva social.
Que avaliação o sr. faz do cenário político do País dos últimos anos?
Perdemos um pouco o rumo nos processos nos últimos tempos. Estruturas entre legislativo, executivo e judiciário começaram a fazer uma confusão de intervenção um no outro, e acho que perdemos a perspectiva prioritária de objetivos globais que queremos atingir. Estou acentuando o debate sobre Custo Brasil, mas o mais grave problema, no meu entender, está na educação. Enquanto o mundo está se adaptando a patamares tecnológicos, nós não conseguimos ainda uma alfabetização mínima na educação. O atraso e a não melhoria da educação básica é uma omissão comunitária e da elite brasileira que é inaceitável. E é um tema, no meu entender, puramente de gestão, mas a palavra “gestão” é proibida na educação – não por lei, mas de fato.
Como o sr. avalia a disposição do novo governo e do novo Congresso de enfrentar esses problemas?
O atual governo estabeleceu alguns conceitos sobre o orçamento de gastos, mas não sei se vão conseguir fazer os objetivos de receita. Existe incerteza sobre como vamos estar daqui a seis meses, nesse balanceamento de políticas orçamentárias de gasto em relação à receita. E a formação do Congresso não nos deu condições ainda de avaliar se o governo vai ter capacidade de passar com os projetos. O quadro não nos permite ter uma visão.
Se você me pergunta como vamos estar daqui a seis ou 12 meses nessa relação poder de compra, inflação, balanceamento de custo do governo com as receitas… essa fotografia não está clara. Enquanto a fotografia de receitas e despesas não estiver clara é muito difícil definir o que vai acontecer com o País. O governo ainda não está focando o esforço político máximo nesse ajustamento. Até o ministro (Fernando) Haddad, no seu papel, tem conduzido razoavelmente bem essa visão. Agora, a condução executiva política para que as coisas aconteçam eu não estou sentindo ainda.
Talvez o fato de eu não saber responder essa pergunta é o que mais me preocupa, porque eu deveria saber. Me angustia. Não estou com fotografia de como vai ser a condução política.
Sobre o presidente Lula: o sr. conviveu com ele em governos anteriores. Sente uma diferença do presidente hoje em comparação com outros mandatos?
O diálogo do presidente com o meio empresarial está muito pequeno. Tínhamos alguns nomes da área econômica que definiram voto a favor do presidente Lula e, com as declarações do presidente, esse pessoal foi se afastando. Tivemos uma perda de nomes de primeira qualidade que potencialmente poderiam ajudar nesse processo. No Brasil, ninguém tem condições de resolver os problemas sem mobilização de todas as frentes.
O presidente Lula perdeu ou ainda tem essa capacidade de mobilizar todas as frentes?
A competência pessoal do presidente Lula é muito grande. Se ele inverter um pouco o esforço e fizer um chamamento, acho que ele consegue, mas eu não sei se não tem fatores de natureza ideológica que estão limitando. O risco de não usar potenciais máximos de ajuda é muito ruim. No Brasil, se não chamar gente de tudo o que é canto, você não faz.
O sr. sente que não há espaço para esse debate multifacetado?
Está faltando debate aberto sobre os temas. Esse debate um pouco extremado de esquerda e direita é um troço puramente político. O fanatismo de discurso existe, mas quando se vai para solução pragmática de resolução dos problemas, a conta desse troço (fanatismo) diminui. Tenho de debater as soluções, e não se é esquerda ou direita.
Tenho convicções ideológicas profundas, não é que eu não tenha. Mas, na hora de gerenciar, eu não preciso disso, eu tenho é de tocar a obra para a frente.
Como o sr. vê o envolvimento do empresariado nos debates relevantes para o País?
Tenho uma visão um pouco crítica. O envolvimento do empresário no País é insuficiente para ajudar na solução dos problemas macropolíticos que nós temos nesse tema de governança. É a tendência normal que o Brasil tem. Há motivos, porque a imagem do processo político não é muito boa, então o empresário procura fugir. Eu, pessoalmente, tenho me envolvido um pouco mais nesse processo. Tenho feito isso toda vida e continuo fazendo.
Faltam novas lideranças empresariais como as do passado? Sumiram essas vozes?
É que eu sou mais velho do que a média, sou da velha guarda que ainda continua brigando. Os líderes existem, tem líder bom por aí, a falha está em não se meter no processo político.
Os investidores que querem incluir fundos imobiliários(FIIs) em suas carteiras já podem estar diante de um bom momento para se posicionar nesta classe de ativos. A desvalorização de 9% registrada entre setembro do ano passado e março deste ano começa a ser contornada, mas os preços das cotas seguem atrativos.
A recuperação pode ser observada a partir da performance do Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (Ifix). No ano, até esta quinta-feira (18), o crescimento é de 3,37%. Já no acumulado de maio, a valorização é de 4,62%, com 16 sessões seguidas no campo positivo até aqui.
O indicador que mede o rendimento de cotas pelo pagamento de dividendos – o dividend yield dos FIIs bateu recorde neste ano. Com média de 12,5% ao ano, o retorno foi superior aos 12,1% registrados em janeiro de 2016, até então a maior marca. Cabe destacar, porém, que os retornos seguem abaixo da taxa Selic, atualmente em 13,75%.
A avaliação dos analistas é de que a melhora se deve principalmente à revisão da curva de juros futuros, projeções do mercado sobre como ficará a Selic nos próximos meses e anos. Um juros menor representaria maior sustentação para a recuperação do setor imobiliário. Com isso, a expectativa é de que novos investidores sejam atraídos, embora ainda haja incertezas sobre o setor.
Cotas com preços baixos
O preço de um FII é considerado descontado quando a soma das cotas fica abaixo do valor intrínseco ou do valor patrimonial (VP). Isso significa dizer que um fundo com dois prédios que valem R$ 30 milhões, descontados seus passivos, não deveria ter um conjunto de cotas valendo menos que isso.
“Praticamente todos os segmentos apresentam descontos em relação ao valor patrimonial”, afirma Caio Nabuco de Araujo, analista de FIIs da Empiricus Research. O especialista observa que, embora tenha havido recuperação nos últimos dois meses, ainda há espaço para valorização.
Apenas dois dos 17 fundos logísticos incluídos no Ifix são negociados acima do valor patrimonial (HGLG e BTLG). Entre os fundos de shopping, apenas XPML11 está precificado acima do VP. Na fatia de FIIs de recebíveis, 6 de 40 fundos estão sendo negociados acima do VP (MXRF11; VGHF11; HGCR11; IRDM11; JPPA11 e KNHY11)
Leonardo Veríssimo, analista de fundos imobiliários da Guide Investimentos, calcula que, observando a carteira atual do Ifix, há uma média de 8% de desconto. “Isso considerando todos os fundos. Em outros, como os de tijolos, essa diferença é ainda maior”, afirma. Entre os FIIs de lajes corporativas, a média é de 30% de desconto.
Ambiente favorável
Enquanto o valor patrimonial dos fundos continua descontado por conta dos juros, as negociações para desenvolvimento imobiliário estão beneficiando os construtores, afirma Bruno Ackermann, gestor de fundos logísticos da Cy Capital. “O poder de barganha está na mão do construtor neste momento. Agora é o momento certo para entrar e surfar a onda”, diz.
A tendência, conforme observa Danny Gampel, sócio e head de operações de crédito privado da Cy Capital, é de sustentação da recuperação. “Nosso mercado é relacionado com os juros em direção inversa. A recuperação das cotas deve ser mantida já que a expectativa é de queda na curva de juros”, diz.
Uma taxa de juros elevada afeta os fundos imobiliários porque encarece o custo de financiamento para a aquisição de imóveis, reduzindo o potencial de retorno. Para os fundos de aluguéis, pode significar maior inadimplência em razão de dificuldades econômicas dos locatários.
Onde estão as oportunidades
Gampel considera que as maiores oportunidades estão entre os fundos de crédito e tijolo. Sobre os de tijolo, destaca que embora fortemente afetado nos últimos três anos, apresentam baixa vacância, indicador sobre o quanto de um empreendimento está alugado. “Isso significa que há receita, porque estão locados”, explica.
Se a estratégia consiste em capturar o movimento de queda de juros, Araujo, da Empiricus, também indica fundos de tijolos, tipo que investe seu patrimônio diretamente em imóveis, entre as melhoras opções. “Podemos pensar em fundos de shoppings, escritórios e logística”, afirma.
A Ágora Investimentos tem preferência por FIIs de lajes corporativas, com destaque para BRCR11 e RCRB11. “A recente crise no mercado de crédito reforça a necessidade de ser seletivo no portfólio de FIIs de papel, e evitar teses de risco elevado (high yield) que tendem a ser mais expostas a riscos de calote”, explica Wellington Lourenço, analista da Ágora.
Veríssimo, da Guide, diz que é necessário observar de perto o que tem motivado a alta de fundos específicos, vendo se seus indicadores têm melhorado de fato ou se não pode estar havendo efeito manada. “Como oportunidade, hoje recomendo fundos de recebíveis e fundos de fundos (FOFs)”, afirma o analista.
O compartilhamento de imóveis continua ganhando cada vez mais espaço no Brasil. O modelo de multipropriedade – ou propriedade compartilhada – superou as expectativas, entre 2022 e o início de 2023, e se aproximou dos R$ 60 bilhões em seu potencial de receitas, de acordo com uma pesquisa divulgada no último dia 17.
Segundo o levantamento “Cenário do Desenvolvimento de Multipropriedades no Brasil”, que teve como base dados da Caio Calfat Real Estate Consulting referentes ao período entre abril de 2022 e abril de 2023, o Valor Geral de Vendas (VGV) do mercado da multipropriedade no país alcançou R$ 59,9 bilhões, em 2022, uma alta de 43,3%. O VGV é a estimativa do potencial de receita que os empreendimentos podem gerar.
O setor também registrou crescimento de 15,4% na oferta de empreendimentos nesse modelo em todo o país, passando de 156 (em 2022) para 180 (em 2023).
Das 180 multipropriedades mapeadas pela pesquisa, 97 estão prontas, 69 em construção e 14 em fase de lançamento. As regiões Sul (54) e Nordeste (51) lideram as ofertas, seguidas por Sudeste (43), Centro-Oeste (26) e Norte (6).
Como funciona
Embora exista no Brasil pelo menos desde meados dos anos 1960, o formato da multipropriedade ganhou força a partir da promulgação da Lei nº 13.777/2018, que regulamentou o setor. Nesse modelo, o imóvel é dividido entre vários “sócios”, para uso por determinada quantidade de dias no ano – são as cotas ou frações imobiliárias. Os dias nos quais cada cotista vai utilizar o imóvel podem ser subsequentes ou alternados, de acordo com o que for estabelecido entre os condôminos.
Quem adquire a fração do imóvel tem direito a uma escritura pública correspondente à sua parte. Na prática, a cota comprada tem o status de propriedade imobiliária e pode ser vendida, doada, dada como garantia ou utilizada em partilha, em caso de divórcio.
Além de residências privadas, há o modelo de multipropriedade focado em hotéis e resorts de luxo, nos quais os proprietários podem usufruir da mesma infraestrutura que os hóspedes comuns. Se uma família pretende frequentar um hotel de luxo 30 dias por ano, por exemplo, essa cota pode ser comprada antecipadamente, por um custo proporcional ao período escolhido.
“Quem adquire um imóvel nessa modalidade passa a ter, de fato, uma matrícula, o que confere o direito de propriedade e até liquidez para os investidores”, explica Henrique Blecher, CEO da Nivi Capital, gestora de fundos imobiliários que estuda a viabilização de investimentos no modelo de multipropriedade.
Mudança de comportamento
“Quem tem uma segunda residência, seja um apartamento na praia ou uma casa na montanha, sabe que esse imóvel não é usado todo o tempo. O crescimento do mercado tem muito a ver com otimização e sustentabilidade: as pessoas estão preferindo pagar por aquilo que realmente usam. Não compram só por comprar”, afirma Maria Carolina Pinheiro, vice-presidente de Desenvolvimento de Negócios da Wyndham Hotels & Resorts.
Para ela, essa mudança na forma de se relacionar com o imóvel está ligada, sobretudo, a uma questão geracional. “Algo diferente está acontecendo. É uma tendência, principalmente, dos consumidores mais jovens, que não vão comprar um carro se realmente não precisarem dele todo dia. Preferem ir de táxi, de Uber. Esse novo consumidor está buscando soluções mais criativas. O compartilhamento é algo natural para as novas gerações”, avalia.
Blecher, por sua vez, também aponta a flexibilidade como um ponto positivo da multipropriedade. “Permite que uma pessoa possa ter, por exemplo, uma residência na serra e outra na praia. Ter um imóvel em cada lugar, sem precisar desembolsar o custo de um imóvel inteiro. Isso dá, além de flexibilidade, alternativas.”
A pesquisa Raio-X FipeZap+ do primeiro trimestre de 2023 trouxe novos dados a respeito da percepção e do comportamento dos agentes do mercado imobiliário no país. Entre os destaques, está a queda da proporção de quem tem intenção de compra, que diminuiu 44% em comparação aos últimos quatro meses do ano passado.
Para o economista do DataZap+, Pedro Tenório, a intenção de compra medida pela pesquisa atingiu pico histórico no terceiro trimestre de 2020, com 48% dos respondentes afirmando ter intenção de comprar um imóvel nos próximos três meses, devido ao nível mínimo histórico da Selic à época (2% ao ano).
Ele enxerga que o principal fator para a diminuição da intenção de compra foi a suavização da pandemia. “Uma vez que as pessoas compram o novo imóvel já pensando na situação presente, elas sanam a necessidade de adquirir outro”, analisa.
Ainda de acordo com ele, outra força igualmente importante para essa queda foi o aumento das taxas de juros de financiamentos imobiliários. “Com a Selic saindo de 2% ao ano para 13,75%, a taxa de juros média de financiamentos também aumentou de 6,6% para o que fica agora ao redor dos 10,5%, dificultando o acesso ao imóvel”, explica.
No entanto, o economista avalia que isso pode mudar aos poucos: “Entendemos que existe a barreira dos juros mais altos para quem quer comprar e que, uma vez que essas taxas diminuem, o mercado volta a aquecer de forma contínua e lenta. Até porque esse também deve ser o comportamento da Selic quando o ciclo de cortes começar”, sinaliza.
O estudo também apontou que pouco mais da metade declarou indiferença entre imóveis novos e usados (53%), seguida da preferência por usados (37%) e novos (10%). Além disso, a maior parte dos compradores potenciais informou que tem intenção de utilizar o imóvel para moradia (91%), superando a frequência da finalidade investimento do primeiro trimestre de 2023 (9%).
Número de compradores aumenta
Em compensação, a participação de pessoas que declararam ter adquirido imóvel nos últimos 12 meses variou de 9%, no quarto trimestre de 2022, para 10%, no primeiro trimestre de 2023. Segundo a pesquisa, esse fenômeno interrompe a trajetória de queda observada desde o início de 2022.
A maioria dos compradores mencionou a preferência por imóveis usados (59%); ao passo que, entre os objetivos declarados, a destinação do imóvel para moradia prevaleceu à de investimento, abrangendo 61% do público que integrou este grupo.
Considerando apenas aqueles que adquiriram o imóvel para moradia, a maior parte das pessoas tinham intenção de morar com alguém (72%). Enquanto isso, entre os investidores, a intenção de alugar o imóvel adquirido se destacou em 57% das respostas.
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