Mês: Setembro 2023

O ministro Kassio Nunes Marques tomou uma decisão importante relacionada à revisão do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) . Ele devolveu o processo, abrindo caminho para um novo julgamento no Supremo Tribunal Federal (STF). A data, no entanto, está sujeita à agenda da presidência da corte, que determina a pauta das sessões.

A Ação Direta de Inconstitucionalidade (ADI) 5.090, de 2014, é central nesse processo, questionando a correção do FGTS, que utiliza a Taxa Referencial (TR) mais juros de 3% ao ano. O pedido é para declarar a inconstitucionalidade dessa taxa e substituir a fórmula de atualização por um índice que reflita a inflação, uma vez que a TR tem rendimento próximo de zero.

O julgamento da revisão do FGTS começou em 20 de abril, com o voto do ministro Luís Roberto Barroso, que defendeu que o Fundo de Garantia deve ter pelo menos a correção da caderneta de poupança, que é de 6% ao ano mais a TR. O ministro André Mendonça acompanhou esse voto.

Após uma pausa, a sessão foi retomada em 27 de abril, mas antes de apresentar seu voto, Nunes Marques pediu vista para uma análise mais aprofundada do tema.

A retomada do julgamento não garante um veredicto imediato, pois outros ministros podem solicitar vista para análise adicional. Com mudanças na composição da corte devido a aposentadorias, esse pedido é provável, de acordo com especialistas.

O ministro Cristiano Zanin, que assumiu sua vaga em agosto, pode desejar examinar o caso devido ao impacto estimado de R$ 661 bilhões nas contas públicas com a revisão, conforme a Advocacia-Geral da República (AGU).

Caso ocorra um pedido de vista, o julgamento será interrompido até a devolução do processo. Além disso, a tese pode não ser aprovada, com base no entendimento de que o uso da TR é constitucional.

Outra possibilidade é a aprovação de uma nova fórmula de correção, o que abriria espaço para embargos de declaração, um pedido para esclarecer aspectos do julgamento, potencialmente levando a uma nova análise pela corte.

O presidente do Instituto Fundo de Garantia do Trabalhador, Mario Avelino, espera que a ministra Rosa Weber, presidente da corte, agende o julgamento o mais breve possível, talvez até 13 de setembro, data do aniversário do FGTS.

A decisão final do STF é aguardada por trabalhadores e tem implicações significativas para o Sistema Financeiro da Habitação, além de prefeituras que usam o FGTS para financiar obras de saneamento e infraestrutura urbana. Avelino também espera que aqueles que entraram com ação até 20 de abril possam ser beneficiados.

Entenda o caso

A revisão do FGTS chegou ao Supremo em 2014 após um estudo encomendado pelo partido Solidariedade e pela Força Sindical apontar perdas substanciais para os trabalhadores. Na época, o estudo revelou que a correção dos valores resultou em uma perda de 88,3% para o dinheiro depositado no FGTS de 1999 a 2013.

O pedido é para substituir a TR por um índice de inflação, como o Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC), que corrige salários e aposentadorias do INSS, ou o IPCA-E (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo – Especial), usado até dezembro de 2021 para corrigir precatórios do governo federal na Justiça.

Caso seja aprovada pelo Supremo, a revisão pode afetar 117 milhões de contas ativas com saldo no FGTS, segundo a Caixa Econômica Federal. No entanto, o número de trabalhadores impactados é menor, pois um indivíduo pode ter mais de uma conta, aberta a cada novo registro na carteira de trabalho.

O que é a revisão do FGTS?

A revisão do FGTS é uma ação judicial que questiona a correção do dinheiro depositado no Fundo de Garantia. Atualmente, o retorno do FGTS é de 3% ao ano mais a TR, que rende quase nada. Como resultado, a atualização do dinheiro fica abaixo da inflação, resultando em perdas para os trabalhadores.

Desde 1999, quando houve uma mudança no cálculo da TR, os trabalhadores acumulam perdas substanciais.

A TR, usada para corrigir o dinheiro do fundo, tem um rendimento muito baixo, próximo de zero, o que impede os trabalhadores de manterem seu poder de compra com o saldo do FGTS. Vários cálculos mostram perdas que variam de 24% nos últimos dez anos a até 194% para aqueles que têm valores no fundo desde 1999.

Especialistas argumentam que o dinheiro do FGTS é parte da renda dos trabalhadores e não deve sofrer perdas, já que não é um investimento.

Quem tem direito à revisão do FGTS?

Se o voto do ministro Barroso for aprovado, todas as contas vinculadas ao FGTS receberiam uma nova correção após a publicação da ata do julgamento. Especialistas acreditam que todos os trabalhadores com dinheiro no fundo a partir de 1999 podem ter direito à correção, beneficiando cerca de 70 milhões de pessoas.

Para resolver questões como o pagamento de valores retroativos, o STF precisará modular o tema. Isso pode resultar na decisão de que a Caixa Econômica Federal, que administra o fundo, deve pagar apenas àqueles que entraram com ação até 2014 ou até a data em que o julgamento começou, ou mesmo apenas para aqueles que fazem parte de ações coletivas. A decisão final será aguardada.

Portal Contábeis

A Portaria nº 1.061/2023 do Ministério das Cidades (MCID) prorrogou para até 25/08 de 2025 o prazo para conclusão e entrega das unidades habitacionais para as instituições ou agentes financeiros, mediante manifestação de interesse na conclusão e entrega das unidades habitacionais.

A medida, publicada no Diário Oficial da União (DOU) da última sexta-feira (01/09), alterou a Portaria nº 523/2021, que dispõe sobre a concessão de novo prazo para conclusão e entrega das unidades habitacionais decorrentes de contratos enquadrados como não atendimento ou inadimplência das condições e prazos finais estabelecidos pelo MCID.

A validade do Relatório de Entrega da Unidade Habitacional passa a valer para obras realizadas até o novo prazo. Também foi prorrogado para até 26/08/2025 o prazo para recepcionamento do referido relatório pela Secretaria Nacional de Habitação do MCID.

Permite ainda que os estados e municípios aportem contrapartida adicional, sob a forma de recursos financeiros, bens ou serviços, para conclusão e entrega das unidades habitacionais, por meio de aditamento do termo de acordo e compromisso (TAC) ou de estabelecimento de instrumento administrativo específico entre as partes, observada a legislação local.

Além disso, determina que para que os contratos com os beneficiários finais que tiverem interrupção de execução por motivo de liquidação extrajudicial da instituição ou agente financeiro contratante possam usufruir dos prazos e condições estabelecidos, os liquidantes poderão enviar, por meio de ofício ao MCID, no prazo de até 30/11/2023, exclusivamente, as manifestações de interesse e, se for o caso, a Declaração de Interesse do estado ou município.

Acesse a íntegra da Portaria. Clique aqui.

Agência CBIC

A Caixa viu dobrar as buscas por imóveis do Minha Casa, Minha Vida em seu simulador habitacional, desde que as novas regras do programa entraram em vigor, no dia 7 de julho. No último mês, houve um total de 8,8 milhões de acessos à ferramenta, sendo que 6,2 milhões estão relacionados ao programa social – um avanço de 109,7%.

“Havia uma demanda reprimida na habitação social devido à suspensão das contratações na faixa 1 do programa, que ocorreu na gestão anterior”, disse a presidente da Caixa, Maria Rita Serrano, em referência à decisão do governo anterior de encerrar os subsídios nessa faixa do MCMV.

Com as novas regras, a taxa mais baixa aplicada no financiamento é de 4% ao ano, direcionada a cotistas do Norte e Nordeste que recebem até R$ 2 mil. Ainda dentro da Faixa 1, com salário de até R$ 2,640 mil, a taxa desse mesmo grupo é de 4,25%. Houve aumento também do subsídio que famílias com renda de até R$ 4,4 mil conseguem acessar pelo financiamento do FGTS no MCMV. Antes o valor poderia chegar a R$ 47,5 mil. Agora, esse nível subiu para até R$ 55 mil.

Segundo a Caixa, cerca de 47,43% dos interessados em adquirir um imóvel popular têm idade entre 25 e 35 anos, quase metade da quantidade total de acessos. Aproximadamente 40,3% das simulações são referentes a imóveis com valores entre R$ 150 mil e R$ 200 mil, e 16,0% das simulações são para imóveis entre R$ 100 mil e R$ 150 mil.

Na avaliação da presidente, os dados demonstram que as novas condições do programa favorecem a ampliação do acesso ao crédito imobiliário. “Como principal agente financeiro do programa, a Caixa segue empenhada em ajudar os brasileiros e brasileiras na realização do sonho da casa própria. O aumento da faixa de renda e a redução dos juros são fatores que ampliam a perspectiva de compra de um imóvel, principalmente para o público mais jovem”, afirmou. Por Thaís Barcellos.

Portal Mix Vale

O preço dos aluguéis em bairros nobres de São Paulo e Rio teve aumentos de dois dígitos nos últimos 12 meses, fechados em julho. Na capital fluminense, a maior escalada ocorreu em Ipanema, com alta de 35%, indo a R$ 96,80 por metro quadrado (m²). Em São Paulo, o bairro da Vila Mariana teve reajustes de 25,7%, chegando a R$ 57,6 por m², segundo dados da FipeZap+.

Em São Paulo, o preço de aluguel mais caro por metro quadrado está na região do Itaim-Bibi (R$ 80,20), seguido pelas regiões de Pinheiros (R$ 79,00) e Paraíso (R$ 63,10). No Rio, Ipanema lidera, com seus R$ 96,80, seguida por Leblon (R$ 90,70) e Lagoa (R$ 57,4), segundo o levantamento. O preço médio de aluguel por m² nas cidades pesquisadas pela empresa é de R$ 40,58.

As duas cidades, que detêm os mais altos preços de aluguéis de imóveis residenciais do País, tiveram aumento acima da média nacional para o período (16,27%) por conta de uma combinação de fatores.

O índice mais tradicional de reajuste de aluguéis, o IGP-M, teve aumentos sucessivos nos últimos anos. Em 2020, a alta foi de 7,3%; em 2021, 23,14%; e em 2022, 17,78%. Porém, muitos proprietários não fizeram os aumentos na mesma proporção por conta do achatamento de renda da população causado pela inflação e por causa da pandemia. Neste ano, no acumulado em 12 meses até agosto, o índice está negativo em 7,2%, indicando desaceleração na escalada de preços. Mas não há uma redução dos preços atuais de aluguéis.

“Com a melhora da pandemia e a retomada do trabalho presencial, houve a volta de cobrança dos índices de correção dos aluguéis. Como foram dois anos sem reajustes e houve um tempo em que muitos imóveis ficaram desalugados, os proprietários atualizaram os preços neste ano”, diz o diretor institucional do Grupo Lopes, Cyro Naufel.

Outro motivo do aumento dos preços de aluguéis é o patamar atual da taxa básica de juros, a Selic, que encarece os financiamentos imobiliários. Para Armando Botelho, diretor comercial da fintech de crédito Creditú, houve forte aumento na demanda por imóveis na pandemia, especialmente os maiores, com espaço para home office, e os apartamentos pequenos muito bem localizados.

“Tudo isso aumenta a demanda por compra, o que eleva junto o preço da locação. É mais demanda com menos oferta, levando ao aumento de preço. As incorporadoras diminuíram em 24,5% os lançamentos em São Paulo neste ano. O Rio segue essa mesma tendência. Ao mesmo tempo, houve aumento de vendas nessas cidades, aumentando preços de venda e locação”, diz Botelho.

No caso específico do Rio, os preços subiram mais nos bairros tradicionais da cidade: Ipanema, Leblon, Flamengo, Botafogo e Copacabana. Naufel lembra que o município tem escassez de imóveis não só pelo número de lançamentos, mas pela baixa qualidade de manutenção dos edifícios.

“São bairros com demanda constante e oferta sempre reduzida. São regiões que sempre têm valorização não por questões de infraestrutura, mas por oferta e demanda. Lá há até muitos casos de pessoas que saem de um apartamento e vão para outro no mesmo bairro”, diz.

Diante da tendência de queda da Selic, movimento já iniciado pelo Banco Central, os financiamentos de imóveis tendem a ficar mais acessíveis, mas isso também abre espaço para aumento de preços de compra de imóveis. “O que dizemos é que o mercado imobiliário é uma balança. Quando o juro está alto, o preço cai. Quando está baixo, o preço sobe. A dica é comprar agora, mas com o financiamento, por exemplo, no ano que vem”, diz Botelho.

O Estado de SP

O Índice de Confiança Empresarial (ICE) subiu 0,8 ponto em agosto ante julho, para 94,8 pontos, recuperando-se da perda de 0,5 ponto do mês anterior, informou nesta sexta-feira a Fundação Getulio Vargas (FGV).

“Os segmentos mais cíclicos da economia, responsáveis por cerca de 2/3 do PIB nacional, seguem apresentando números que sugerem um ritmo fraco de atividade no terceiro trimestre, com destaque negativo para a Indústria e positivo para os Serviços, cujos indicadores ainda retratam uma situação de normalidade mesmo após a discreta queda da confiança deste setor em agosto”, avalia Aloisio Campelo Júnior, superintendente de Estatísticas Públicas do Instituto Brasileiro de Economia da FGV (Ibre/FGV), em nota oficial.

Em relação aos próximos meses, Campelo Júnior ressalta que houve melhora das expectativas para a demanda no horizonte de três meses, “mas as previsões para a evolução da situação dos negócios seis meses à frente ainda revelam preocupação e cautela “

O Índice de Confiança Empresarial reúne os dados das sondagens da Indústria, Serviços, Comércio e Construção. O cálculo leva em conta os pesos proporcionais à participação na economia dos setores investigados, com base em informações extraídas das pesquisas estruturais anuais do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). Segundo a FGV, o objetivo é que o ICE permita uma avaliação mais consistente sobre o ritmo da atividade econômica.

O Índice de Situação Atual Empresarial (ISA-E) caiu 0,4 ponto em agosto ante julho, para 93,6 pontos.

Já o Índice de Expectativas (IE-E) aumentou 0,6 ponto, para 95,2 pontos. Entre os quesitos do IE, houve avanço apenas nas expectativas para a demanda no horizonte de três meses, que avançou 1,0 ponto. O ímpeto de contratações nos três meses seguintes recuou 0,6 ponto, e a tendência dos negócios seis meses à frente caiu 0,1 ponto.

Na passagem de julho para agosto, a confiança dos serviços caiu 0,6 ponto, para 97,4 pontos; a do comércio avançou 2,2 pontos, para 93,8 pontos; a da indústria teve redução de 0,5 ponto, para 91,4 pontos; e a construção aumentou 0,7 ponto, para 95,9 pontos.

Em agosto, a confiança avançou em 51% dos 49 segmentos integrantes do ICE.

A coleta do Índice de Confiança Empresarial reuniu informações de 3.970 empresas dos quatro setores entre os dias 1º e 28 de agosto.

O Dia

A Medida Provisória (MP) dos fundos exclusivos, assinada na segunda-feira, pode impactar o mercado de fundos imobiliários (FII) e fundos da cadeia produtiva do agronegócio (Fiagro) no médio e longo prazos, segundo especialistas ouvidos pelo Valor. As mudanças trazidas pelo texto preveem fim de isenção de cobrança de imposto de renda sobre dividendos distribuídos, se os veículos não forem negociados na bolsa ou balcão e caso possuam menos de 500 cotistas.

A regra anterior previa que a isenção valia para FIIs e Fiagros com 50 ou mais cotistas. A previsão para fundos desenquadrados das novas exigências é de uma cobrança de 15% a 20% sobre os rendimentos.

Levantamento feito pelo Clube FII a pedido do Valor indica a existência de 114 fundos listados, com número de cotistas entre 50 e 500. O patrimônio líquido desse grupo de portfólios soma um total de R$ 21,19 bilhões.

Outro levantamento, da Quantum Finance, mostra que há no total, entre FIIs listados e não listados com menos de 500 cotistas, 552 veículos. Segundo a casa, na carteira do Índice de Fundos Imobiliários da B3 (Ifix), não existe nenhum portfólio que esteja desenquadrado da regra. O FII com menor número de cotistas do referencial reúne mais de 5,4 mil investidores.

De acordo com a pesquisa do Clube FII, do total de 114 fundos listados, 69 FIIs fizeram distribuições de dividendos no último mês que somaram R$ 213,8 milhões. Conforme o Clube FII, se esse valor for anualizado, contabiliza cerca de R$ 2,57 bilhões de dividendos hoje isentos que vão ser taxados. No caso de uma alíquota de 15%, o novo imposto resultaria em uma arrecadação extra de R$ 385 milhões. No teto da cobrança, o montante subiria para R$ 514 milhões.

Apesar de o montante ser pequeno em termos de contribuição para a meta de aumento da arrecadação do governo de R$ 3,2 bilhões para este ano, a mudança vem dentro de uma estratégia de evitar brechas para recursos migrarem dos fundos exclusivos para outros veículos isentos. “A MP ataca justamente as estruturas de ‘casca tributária’ e os separa dos fundos detidos e negociados pelo investidor de varejo que verdadeiramente representam a essência da isenção”, afirma o sócio da Jive Investments e executivo-chefe de investimentos (CIO) de fundos da Mauá Capital, Brunno Bagnariolli.

O analista de FIIs do Santander, Flávio Pires, compartilha de visão semelhante. “A MP vai gerar impacto limitado para os fundos imobiliários”, afirma o especialista.

O CEO da Integral Brei, Vitor Bidetti, porém, aponta mudanças na dinâmica do mercado após a MP. “A exigência de 500 cotistas ou mais pode inviabilizar a oferta de novos fundos de menor porte”, explica. “Muitos FIIs fazem sua primeira emissão com metas de captação de R$ 100 milhões ou menos. Fica difícil manter esse patamar. As novas estruturas vão ter uma régua bem mais alta para sair do papel. E isso é mais impactante para os Fiagros, que é uma indústria nascente.”

Conforme Bidetti, em momentos de menor demanda, como na recente crise quando o valor de mercado ficou significativamente abaixo do patrimonial, as emissões primárias tendem a ficar ainda mais cautelosas. “Nessas janelas de mercado em baixa, as novas regras podem travar as emissões de novos fundos, que vão ter de esperar até um momento mais favorável [para conseguir demanda suficiente com aumento dos tamanhos das emissões]”, avalia.

Conforme o sócio-diretor de pesquisa e planejamento do Clube FII, Danilo Barbosa, “a MP cria uma barreira, porque 500 pessoas é mais difícil de se conseguir [no lançamento de um fundo]”. O especialista, no entanto, acredita que o novo limite de cotistas para assegurar isenção pode ser alcançado mesmo por novos FIIs com patrimônio líquido abaixo de R$ 100 milhões.

Barbosa também afirma que as regras vão estimular uma consolidação no segmento. “Esse será o caminho. Pode ter essa aglutinação de fundos menores sendo absorvidos por outros maiores na mesma gestora, mas também vejo um movimento de M&As de veículos que vão ser taxados sendo adquiridos por outras casas.”

Valor Econômico

A economia brasileira cresceu 0,9% no segundo trimestre deste ano, na comparação com os primeiros três meses do ano.

O Produto Interno Bruto (PIB), ou seja, a soma de todos os bens e serviços produzidos no país, somou R$ 2,651 trilhões. 

O dado foi divulgado nesta sexta-feira (1º) pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE).

Na comparação com o segundo trimestre do ano passado, a economia brasileira avançou 3,4%. O PIB acumula alta de 3,2% no período de 12 meses.

Agência Brasil

O ministro do STF Alexandre de Moraes votou a favor da cobrança de contribuição assistencial de trabalhadores não sindicalizados. Com o voto vista do magistrado, a Corte agora tem maioria no julgamento que pode abrir caminho para a volta do imposto sindical. O placar é de 6 a 0.

O imposto sindical voltará por meio de um eufemismo, a chamada contribuição assistencial. Qualquer sindicato (possivelmente todos) poderá convocar uma assembleia a cada ano e, com qualquer número de trabalhadores presentes, determinar que haverá a cobrança –tanto para sindicalizados quanto para não sindicalizados. Em seguida, a decisão será enviada para as empresas do setor, que vão descontar o valor (por exemplo, 1 dia de salário) e repassar para a entidade sindical. Essa cobrança será compulsória. Para não pagar, cada trabalhador terá de ativamente se manifestar e dizer que não tem interesse em fazer a “contribuição assistencial”.

Moraes liberou o caso para julgamento em 26 de junho de 2023 depois de pedir vista (mais tempo de análise). O julgamento foi retomado em plenário virtual na Corte até 11 de setembro. Nesta modalidade, os ministros depositam os votos na plataforma e não há debate.

Em seu voto, o ministro diz que a “contribuição assistencial” é o meio pelo qual um sindicato custeia atividades que “trabalhadores das respectivas categorias profissionais ou econômicas, independentemente de filiação”.

Votaram a favor da cobrança, além de Moraes: Gilmar Mendes (que mudou seu entendimento), Roberto Barroso, Cármen Lúcia, Edson Fachin e Dias Toffoli.

O Supremo Tribunal Federal terá que decidir ainda se considera ou não o voto do ministro aposentado Marco Aurélio de Mello. Ele havia acompanhado Gilmar Mendes pela inconstitucionalidade da cobrança –no entanto, Gilmar mudou seu entendimento em abril de 2023. André Mendonça, que ocupou a vaga de Marco Aurélio, deve apresentar sua posição caso a Corte desconsidere o voto do ex-ministro.

Eis o que se sabe sobre como pode vir a ser a taxa e suas consequências:

valor das contribuições – a chamada contribuição assistencial será definida em assembleias de sindicatos e tende a ser equivalente a 1 dia de trabalho por ano de cada trabalhador;

quem vai pagar – os trabalhadores, obrigatoriamente. As empresas vão descontar do salário e repassar aos sindicatos;

valor potencial a ser arrecadado – antes da reforma, a receita chegou a R$ 3 bilhões para sindicatos;

Poder 360º

A Câmara Municipal do Rio aprovou, ontem, em primeira discussão, por 34 votos a seis, a revisão do Reviver Tributário, que amplia incentivos fiscais para agilizar construções de novas moradias no Centro. A medida concede isenção por cinco anos do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis Intervivos (ITBI) para unidades residenciais no Centro Financeiro (Castelo, Praça Quinze e Carioca) na chamada primeira venda: quando o imóvel é negociado por uma incorporadora para seu futuro morador. Nas demais regiões — Cruz Vermelha, Saara, Praça Tiradentes e Central do Brasil—, continuarão a valer as regras atualmente em vigor.

Hoje, dentro do Reviver Centro 1, há descontos no ITBI apenas para as unidades populares. Para o restante, o ITBI é o mesmo praticado em toda a cidade: 3% do valor de mercado do imóvel. Esse percentual é cobrado tanto do empresário no momento em que adquire o imóvel que vai reformar ou onde vai construir quanto do comprador que adquire a unidade já pronta. Em projetos imobiliários de caráter social, a alíquota do ITBI é de 1% (para famílias com renda mensal de até três salários mínimos) ou de 2% (renda de três a seis salários mínimos).

Em relação aos demais tributos, os incentivos continuam a ser os mesmos em ambas as áreas. Um deles suspende a cobrança de IPTU e da Taxa de Coleta de Lixo em atraso (até 31/12/2020) de imóveis que forem reformados. Outro isenta as construtoras do pagamento do IPTU durante a obra. Após o habite-se, também é oferecida uma redução de 50% do valor do tributo por um período de tempo variável conforme o perfil do imóvel, que pode chegar a cinco anos no caso de prédios reformados.

A segunda votação do projeto aprovado ontem deve ser na próxima terça-feira. No mesmo dia, também está prevista a discussão final dos benefícios urbanísticos também concedidos para o programa Reviver Centro.

Ontem, os vereadores começaram a analisar emendas apresentadas pelo Executivo, por intermédio do líder do governo, Átila Alexandre Nunes (PSD), e de outros parlamentares.

Regras urbanísticas

A proposta de isenção tributária, embora amplie o benefício apenas para o Centro Financeiro, foi bem recebida pelo mercado imobiliário, que já havia conseguido um tratamento mais igualitário na área urbanística. Entre as alterações já negociadas está a redução da diferença entre os bônus urbanísticos concedidos para quem construir em cada região do Reviver. Essa bonificação — em metros quadrados de área construída — pode ser transferida para outros bairros da cidade, como os da Zona Sul.

— Há diferenças na alíquota do ITBI, mas o importante é que os incentivos são mantidos em todo o Centro — diz o presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinduscom), Claudio Hermolin.

Extra Online

Disciplina de custos nos canteiros de obras e agilidade no lançamento de empreendimentos para o rápido repasse de preço são alguns dos fatores que justificam os bons resultados da Cury Construtora e Incorporadora em 2022, listada em primeiro lugar no ranking do setor de empreendimentos imobiliários na 23ª edição do ranking Valor 1000. No ano passado, a Cury registrou um crescimento de 29,9% na receita líquida, para R$ 2,25 bilhões, e lucro líquido sobre patrimônio líquido médio de 49,1%. “Prevemos um importante crescimento para 2023”, diz o CEO da empresa, Fábio Cury.

No acumulado do primeiro semestre deste ano, a companhia soma R$ 2,27 bilhões em vendas líquidas, alta de 37,7%, e R$ 2,64 bilhões em lançamentos, crescimento de 43,8% sobre o primeiro semestre de 2022. “Neste período, em que completamos 60 anos, atingimos o melhor primeiro semestre da nossa história, tanto em nosso desempenho operacional – vendas, repasse e unidades produzidas – como nos resultados financeiros – receita e lucro –, e alcançamos patamares inéditos”, informou a construtora e incorporadora na divulgação de resultados.

Diante dos números registrados entre janeiro e junho de 2023, a companhia se diz mais confiante para os próximos meses. As perspectivas otimistas devem-se às novas medidas do Minha Casa, Minha Vida (MCMV). O relançamento do programa aumentou os subsídios para a aquisição da casa própria, elevando portanto o potencial de compra dos beneficiários e o teto do valor das unidades, que passou de R$ 264 mil para R$ 350 mil, permitindo o lançamento de residências mais rentáveis por parte das construtoras.

Segundo o CEO, 90% dos produtos da Cury são elegíveis no programa. “A atuação da empresa nas faixas mais altas e até fora do programa MCMV permitiu subir preços e preservar margens”, explica. O foco da construtora são famílias com renda mensal de R$ 2 mil a R$ 8 mil ou que pretendem comprar imóvel de médio padrão, com dois dormitórios e cerca de 40 metros quadrados de área, em média.

O preço médio dos lançamentos da empresa no segundo trimestre foi de R$ 321,8 mil, enquanto o preço médio de venda ficou em R$ 278,3 mil, já acima do teto antigo do programa habitacional. Mesmo com a taxa de juros ainda na cada de dois dígitos, 13,25% ao ano, os clientes do MCMV têm taxas subsidiadas e fixas, o que contribui para a continuidade do pagamento das parcelas do financiamento.

No novo Programa de Aceleração do Crescimento (PAC), lançado em 11 de agosto, o maior investimento, R$ 610 bilhões, será para o eixo Cidades Sustentáveis e Resilientes, que prevê a construção de novas moradias do MCMV e o financiamento para aquisição de imóveis. Dessa forma, a expectativa do CEO da companhia é a de ter um crescimento sustentável nos próximos anos, mantendo a rígida gestão financeira. “Somos muito disciplinados em seguir nossas regras de ouro na companhia. [A primeira delas] é sempre comprar nossos terrenos em permuta ou com parcelas de longo prazo”, afirma. A segunda regra de ouro, explica Cury, é o uso do crédito associativo, operado pela Caixa Econômica Federal, em todos os empreendimentos, o que permite o repasse do financiamento do cliente ainda na planta. “O que também nos garante receber da instituição bancária o valor financiado durante o processo construtivo”, afirma.

A terceira regra de ouro elencada por Cury é o foco em rápidas vendas. O executivo afirma ter hoje a maior velocidade sobre vendas do setor. “Essas regras nos têm proporcionado consistente geração de caixa e ótima rentabilidade, que tem se traduzido em distribuição de dividendos e um modelo de asset light [operação com poucos ativos]”, completa Cury.

A companhia planeja crescer nas mesmas regiões em que já atua. Segundo o CEO, a estratégia da empresa é lançar empreendimentos em ótimas localizações, concentrados nas regiões metropolitanas de São Paulo e Rio de Janeiro, e assertividade dos produtos. A Cury tem market share de 4,5% na região metropolitana de São Paulo e de 9% na do Rio. Os projetos costumam ser lançados em áreas com comércio e infraestrutura. “Ainda vemos grande potencial de expansão nessas duas regiões, pois existe uma demanda muito grande”, afirma Cury.

Nos últimos dois anos, a companhia cresceu com lançamentos residenciais no Porto Maravilha, uma área urbana próxima ao centro da capital fluminense que estava sendo revitalizada para o mercado comercial, mas que não vingou para esse fim. Outra região explorada foi a Mooca, bairro da zona leste de São Paulo próximo à região central, com cerca de sete mil unidades prontas ou em via de lançamento.

Os novos planos diretores das duas maiores cidades do país também podem beneficiar a companhia. No Rio de Janeiro, onde a alteração ainda estava em discussão até meados de agosto, a expectativa do mercado é que seja incentivado o crescimento do centro da cidade e da zona norte, áreas que já são pontos de atuação da Cury, em oposição à tendência de crescimento na zona oeste.

Em São Paulo, a reforma urbana, que ocorre uma vez a cada década, libera o potencial de verticalização e também afrouxa significativamente as restrições de altura de construção, tamanho da unidade e disponibilidade de vagas de estacionamento. O Plano Diretor Estratégico, aprovado pela Câmara Municipal de São Paulo no fim de junho, traz medidas que promovem o adensamento urbano inteligente em áreas da cidade próximas a eixos de transporte. Segundo analistas do setor imobiliário, embora as construtoras de renda média e alta provavelmente se aglomerem em áreas próximas ao transporte público, as reformas também tornarão as oportunidades disponíveis em toda a cidade. A experiência da Cury em empreendimentos de grande escala deve garantir uma vantagem sustentada em um mercado de renda média-baixa ampliado, mas menos competitivo.

A companhia lançou oito projetos entre abril e junho deste ano, sendo cinco na capital paulista e três no Rio, com valor geral de venda (VGV) potencial de R$ 1,22 bilhão, um crescimento de 15,7% ante o ano anterior. Considerando todo o primeiro semestre de 2023, os novos projetos somaram R$ 2,64 bilhões em VGV, 43,8% mais do que há um ano.

A receita líquida operacional subiu 26% em um ano, para R$ 1,3 bilhão, enquanto a margem bruta ficou em 37,6%, alta de 1,3 ponto percentual. Houve geração de caixa operacional de R$ 111 milhões, aumento de 14%. A receita líquida cresceu 21% no segundo trimestre, para R$ 728 milhões. A Cury terminou o segundo trimestre com vendas líquidas de R$ 1,19 bilhão, crescimento de 33% ante o mesmo período de 2022. E já planeja o terceiro trimestre de 2023 com um volume forte de lançamentos, mas menor do que nos dois primeiros trimestres. A Cury tem estoque avaliado em R$ 1,4 bilhão em VGV, alta de 14,8% em um ano – deste total, 1,7% são de unidades concluídas.

Abrainc News, com informações do Valor Econômico