Mês: Dezembro 2019

Uma cidade mais verde e fresca é a perspectiva da prefeitura para o Rio de Janeiro em 2030. É quando estarão crescidas as 700 mudas de árvores plantadas desde setembro na chamada Via Verde, corredor de seis quilômetros na Avenida Martin Luther King Junior, que engloba os bairros de Del Castilho, Engenho da Rainha e Inhaúma, na Zona Norte. O plantio, que terminou no dia 20 de novembro, será expandido para outras áreas da cidade.

O projeto pretende criar ‘ilhas de frescor’, a cada 15 minutos de caminhada, em qualquer direção da via, para combater as ‘ilhas de calor’ causadas pelo aquecimento das regiões com alto grau de urbanização. A mudas começaram a ser plantadas no Dia da Árvore, 21 de setembro, e estão situadas a cinco metros de distância umas das outras, para não prejudicar a iluminação pública.

As mudas são de 30 espécies nativas da Mata Atlântica, incluindo árvores como Ipê Amarelo, Jenipapo, Jerivá, Paineira, Pau Brasil e Pau-Ferro. Segundo a prefeitura, além de reduzir a temperatura ambiente, as ‘ilhas de frescor’ ajudam na criação de microclimas mais frescos sob as copas das árvores, melhoram a qualidade do ar e reduzem a poluição sonora.

“Nossa meta é plantar as ‘ilhas de frescor’ em todos os bairros do Rio de Janeiro. Com as altas temperaturas do verão, essa iniciativa significa qualidade de vida para os moradores da cidade”, afirmou o secretário municipal do Envelhecimento Saudável, Qualidade de Vida e Eventos, Felipe Michel.

A indústria de fundos de investimentos imobiliários (FIIs) assistiu, em dezembro, ao lançamento de dois fundos especializados em imóveis residenciais para locação. A iniciativa é uma novidade no setor, tradicionalmente lastreado em imóveis comerciais – como prédios corporativos, shopping centers e galpões logísticos –, além de instrumentos de crédito imobiliário.

A expectativa de participantes do mercado é que a nova classe de ativos ficará mais comum nos próximos anos. Para 2020, há ao menos uma nova captação e uma oferta subsequente no radar, segundo apurou a reportagem.

O entendimento de participantes do mercado é que o aluguel residencial vai crescer. Um motivo é o potencial de retornos atrativos, em meio a uma economia com taxa básica de juros a 4,5% – e que deve se manter em patamares baixos até pelo menos 2021. Outro fator é a mudança no comportamento dos consumidores, com muitos jovens preferindo alugar um apartamento, em vez de comprá-lo e engessar o capital.

“O FII de aluguel residencial, como qualquer outro, pode fazer sentido se tiver bons imóveis, comprados no preço certo e for bem gerido.

Acredito que haverá novas emissões em 2020”, diz o sócio-fundador da gestora Habitat Capital, Eduardo Malheiros.

Apesar do ambiente promissor, os fundos que estrearam em dezembro tiveram desempenhos heterogêneos, sinalizando que os investidores ainda não compraram completamente a ideia.

O FII Luggo, composto por prédios residenciais construídos pela MRV e administrados pela subsidiária Luggo, conseguiu levantar o montante total proposto para a oferta, de R$ 90 milhões. Já o FII Housi, de imóveis cadastrados na Housi – plataforma de aluguel de apartamentos, que surgiu como uma cisão da incorporadora Vitacon, ambas do empresário Alexandre Frankel –, teve demanda fraca e não atingiu a captação mínima de R$ 150 milhões. Para não cancelar a oferta, a coordenadora Easynvest baixou a régua para R$ 50 milhões e prorrogou o prazo de subscrição por um mês. No entanto, na quinta-feira, a CVM suspendeu a oferta com justificativa de que ela continuava em curso sem a aprovação das novas regras – o comunicado diz que a oferta está “na pendência de manifestação da SRE (Superintendência de Registro de Valores Mobiliários) a respeito de tais novas condições”.

Apesar de a indústria de fundos imobiliários estar deslanchando, os investidores têm encontrado dificuldade de dar um preço aos fundos dessa nova categoria de ativos. Ainda não há parâmetros consolidados para se projetar a geração de dividendos com base no nível de ocupação e na inadimplência no médio e longo prazos.

No setor residencial, os contratos de aluguel têm prazo de duração de dois anos, em média. No setor comercial, são pelo menos cinco. Além disso, a inadimplência de inquilinos pessoas físicas tende a ser maior do que de grandes empresas nos tempos de crise, o que representa um risco potencial para os dividendos.

Outro ponto que gerou dúvida foi a governança corporativa desses novos fundos. “O mercado identificou um ponto de atenção, visto que os investidores estavam comprando imóveis de vendedores relacionados com os prestadores de serviço dos fundos. Quando há situação como essa, o investidor precisa ponderar com mais cuidado se a oferta tem o preço certo”, disse Malheiros. “Por conta do preço, o mercado acabou penalizando a oferta da Housi.”

“Houve falta de demanda dos investidores porque o produto é muito novo e ainda não está bem precificado”, afirmou o sócio do escritório NFA Advogados, Carlos Ferrari, especializado em negócios imobiliários.

Estratégias. A oferta do FII Luggo adotou como estratégia garantir o pagamento de dividendos aos cotistas, como forma de minimizar eventuais riscos de desocupação dos imóveis. Na largada, o fundo será composto por quatro edifícios. Dois deles estão funcionando, com ocupação de 100% e 70% dos apartamentos. Já os outros dois prédios estão em obras e ficarão prontos só no começo de 2020. Para dar segurança aos investidores, a MRV se comprometeu a pagar o aluguel referente aos apartamentos não ocupados desses prédios novos por dois anos ou até que atinjam 95% da ocupação.

“Quisemos mostrar a viabilidade do negócio”, disse o diretor de relações com investidores da MRV, Ricardo Paixão. Segundo ele, o FII Luggo tem prevista uma oferta subsequente em 2020, um pouco maior que R$ 90 milhões, para compra de novos prédios. Ao todo, o fundo pode totalizar R$ 650 milhões em emissões de cotas. “Isso deve ser suficiente para três ou quatro anos de estruturação. Depois disso, podemos abrir outro fundo”, afirmou.

Por sua vez, o empresário Alexandre Frankel, da Vitacon e da Housi, não fala especificamente sobre o fundo, pois está em período de silêncio. No entanto, defende que o mercado de locação residencial, de modo geral, é promissor. “Essa classe de ativo representa uma grande alternativa de investimento”, disse. “Quando o Brasil tinha uma Selic de 14% ao ano, era impensável investir em aluguel. Mas, com a perspectiva de juros baixos no longo prazo, o setor se torna atrativo”.

No mercado de FIIs, o ano que vem também deve oferecer aos investidores ao menos mais uma opção de aporte no segmento de aluguel residencial. A gestora de recursos VBI, dona da empresa Uliving, planeja levantar cerca de R$ 500 milhões em um fundo no segundo semestre de 2020 com apartamentos para estudantes.

Quem também pode investir na área é a Cyrela. A empresa se juntou ao fundo de pensão canadense CPPIB para entrar no mercado de locação de imóveis residenciais. No futuro, os ativos podem vir a compor fundos. Procurada, a Cyrela informou que “acompanha de perto as tendências e novas formas de gerar negócios para o setor”.

Dois anos após a aprovação da reforma trabalhista, o trabalho intermitente — modalidade criada pelas novas regras e na qual o funcionário pode ser chamado ao serviço apenas algumas vezes por semana — decolou. Em novembro, 12% das vagas criadas com carteira assinada no país foram de trabalho intermitente.

Ao todo, 11.354 dos 99.232 postos abertos no mês passado foram deste tipo, um recorde. Empresas de diferentes portes já aderiram ao modelo, incluindo grandes redes como Lojas Renner, Magazine Luiza, Burger King e hotéis Hilton.

Se nos primeiros 12 meses após a reforma (que foi aprovada em novembro de 2017) apenas 47.729 vagas foram criadas com trabalho intermitente, nos últimos 12 meses foram 82.536: um salto de 70%.

Especialistas afirmam que este tipo de contrato, que garante salário e direitos como férias e décimo terceiro proporcionais aos dias trabalhados, é mais precário do que o modelo convencional, mas serve de porta de entrada para quem está fora do mercado.

O carioca Jonathan Machado, de 31 anos, ficou um ano e meio desempregado, período em que começou a trabalhar como ambulante, e conseguiu uma vaga intermitente de organizador de público nas lojas do Burger King. No início, era chamado de duas a três vezes por semana para cobrir folga de outros funcionários.

 Morador de Madureira e pai de duas crianças, ele conta que durante o período em que não era chamado para o serviço, continuou a vender doces no trem e água na praia. Após um mês trabalhando como intermitente, a empresa decidiu contratá-lo por prazo indeterminado, pelo modelo convencional de contrato.

— Trabalhei como camelô durante meses e era algo muito imprevisível. Se fazia frio, vendia chocolate no trem, se fizesse calor, ia para praia vender água. Com o contrato intermitente, tinha pelo menos as diárias garantidas. Achei que seria uma oportunidade de mostrar o meu serviço e ir aprendendo a rotina de trabalho. Deu certo. O mercado está difícil e ter uma carteira assinada traz segurança.

A tendência é que o trabalho intermitente continue aumentando seu peso na economia, avalia Daniel Duque, pesquisador da Fundação Getulio Vargas (FGV).

— As empresas entenderam que a modernização trabalhista traz mais competitividade. Com o contrato intermitente, elas podem modelar sua contratação de acordo com a demanda, como feriados e períodos de férias. Setores que trabalham com capacidade ociosa têm maior potencial de adesão ao modelo.

Demanda no varejo

Para o secretário de Trabalho do Ministério da Economia, Bruno Dalcolmo, o trabalho intermitente é um caminho para reduzir a informalidade, garantindo seguridade ao trabalhador. Em plataformas de recrutamento, varejistas como Magazine Luiza, Renner e Riachuelo anunciaram nas últimas semanas vagas intermitentes para assistente de loja. Procuradas, as redes não deram detalhes sobre as contratações.

De acordo com dados do Ministério da Economia, a ocupação que mais contratou trabalhadores intermitentes no mês de novembro foi assistente de vendas (7,3 mil), seguida por servente de obras (2,7 mil), cozinheiro geral (1,9 mil), faxineiro (1,8 mil) e garçom (1,7 mil).

Segundo Luciana Caletti, vice-presidente da América Latina do site buscador de empregos Glassdoor, o novo regime pode trazer vantagens ou desvantagens, dependendo do perfil do profissional:

— Depende das necessidades do profissional e de seu momento de vida. É importante que as empresas sejam transparentes em relação àquilo que têm para oferecer aos profissionais. Felizmente, hoje há muitos recursos para que as pessoas encontrem informações sobre como é trabalhar nas empresas.

Para a paisagista Mônica Costa, de 39 anos, o contrato intermitente surgiu como uma oportunidade de dar sequência aos estudos. No último semestre, ela trabalhou cerca de duas semanas por mês em projetos de implementação e manutenção de jardins através de uma empresa terceirizada, a Russel Serviços.

— Foi muito difícil conciliar a pós-graduação com o meu antigo trabalho. Agora, tenho mais tempo para cuidar dos meus projetos pessoais e planejar meus estudos acadêmicos. Sozinha, como pessoa física, não conseguiria de forma tão simples atender clientes grandes — conta Mônica.

Com a gestão dos contratos através de um intermediário, ela conta que consegue alcançar clientes de maior porte e planeja ingressar em um mestrado no próximo ano.

— Através da prestadora de serviços, tenho todo o processo comercial cuidado por eles, ganho conhecimento de mercado e tenho uma canalização de recursos todo mês. Além disso, desenvolvo um relacionamento com a empresa para que eu possa vir a ter um contrato mais duradouro no futuro — diz ela.

Expansão de negócios

Até novembro de 2018, a Russel tinha 495 colaboradores, dos quais 53% eram intermitentes. Este ano, a equipe cresceu para 1.200 profissionais, dos quais 62% são intermitentes. A empresa atua com intermediação de mão de obra em mais de dez setores como construção civil, offshore, decoração e varejo, explica o fundador do negócio, Hugo Leonardo.

— O contrato intermitente proporcionou uma relação mais flexível com o colaborador, mas também uma abertura maior de contratação. Antes, precisava aproveitar o funcionário em várias empresas e a dinâmica era mais intensa. Quando não tinha empresa, alocava o colaborador na própria sede. Agora, podemos ter contratos mais espaçados, garantindo mais atenção e cuidado com o funcionário, de acordo com sua necessidade e a do cliente.

Após a aprovação da reforma, a empresa expandiu os negócios para além da região Sudeste, chegando a Salvador e Curitiba, e hoje atende empresas como CSN, Hortifruti, MetrôRio, Furnas e CCR.

Ao tomar posse, o presidente Jair Bolsonaro prometeu aos parlamentares que estavam presentes em seu discurso no Congresso: “(Vou) governar com vocês”. Porém, no lugar do compromisso pela busca de consensos, uma gestão com enfrentamentos permanentes entre outros poderes e instituições da sociedade civil.

O ano na política nacional ainda foi marcado ainda por conflitos entre Bolsonaro e aliados antes considerados fiéis escudeiros, como Gustavo Bebianno, que passou a desafeto do presidente e saiu do governo como o primeiro ministro demitido; a divulgação de mensagens pelo portal “The Intercept Brasil”, com diálogos entre membros da força-tarefa da Lava-Jato de Curitiba, e uma crise sem fim no partido do presidente, que culminou com um racha na legenda e a promessa de um novo partido para abrigar os bolsonaristas.

Doze fatos que marcaram a política nacional:

1 — Demissões no governo (fevereiro)

De braço-direito de Bolsonaro nas eleições, Gustavo Bebianno logo passou a desafeto e foi o primeiro ministro demitido, em 18 de fevereiro.

A demissão de Bebianno da Secretaria-Geral da Presidência ocorreu em meio a atritos com o vereador Carlos Bolsonaro e denúncias de candidaturas laranjas do PSL em alguns estados. Em áudios vazados, Bolsonaro também acusou o ex-ministro de mentir sobre o número de vezes em que haviam conversado.

Além de Bebianno, caíram nos meses seguintes os ministros Ricardo Vélez (Educação), Floriano Peixoto (Secretaria-Geral da Presidência) e Santos Cruz (Secretaria de Governo).

2 — Crise migratória (fevereiro/março)

O fluxo intenso de venezuelanos para o Brasil, em meio à crise econômica no país vizinho, levou a tensões em Roraima e ao fechamento da fronteira, determinada pelo presidente da Venezuela Nicolás Maduro. A crise trouxe temores de desabastecimento em Roraima.

Bolsonaro anunciou, no fim de fevereiro, o envio de ajuda humanitária ao país vizinho, contrariando parte de seus auxiliares, que recomendavam o não envolvimento do Brasil. Dias depois, Bolsonaro recebeu em Brasília o autoproclamado presidente venezuelano Juan Guaidó, rival de Maduro.

3 — Prisão de Ronnie Lessa (março)

Acusado de ser o assassino da vereadora Marielle Franco, o miliciano Ronnie Lessa foi preso no condomínio Vivendas da Barra, onde o presidente Jair Bolsonaro também tem casa. Bolsonaro negou conhecer Lessa.

A prisão iniciou uma guinada no caso Marielle. Em outubro, o Jornal Nacional da TV Globo revelou que o porteiro do condomínio disse, em depoimento à polícia, que Élcio de Queiroz, comparsa de Ronnie, havia entrado no Vivendas da Barra no dia do crime dando o endereço de Bolsonaro. Posteriormente, o porteiro disse que se enganou. Bolsonaro passou a acusar o governador Wilson Witzel de usar órgãos do estado do Rio para incriminá-lo.

4 — Os áudios da Lava-Jato (junho)

Mensagens divulgadas pelo portal “The Intercept Brasil”, com diálogos entre membros da força-tarefa da Lava-Jato de Curitiba, lançaram questionamentos sobre o papel dos procuradores do MPF e do então juiz Sergio Moro, atual ministro da Justiça, em processos como o que levou à prisão do ex-presidente Lula. Devido à condenação em segunda instância, Lula não pôde disputar as eleições de 2018.

Moro e os procuradores não reconheceram a autenticidade das mensagens, que apontavam condutas como a indicação de testemunhas por Moro e a intenção de investigar autoridades com foro privilegiado. Juristas divergiram sobre as implicações éticas e legais do caso.

5 — Acenos para Trump (junho/julho)

Bolsonaro fez alguns de seus principais acenos para o presidente dos EUA Donald Trump no fim do primeiro semestre. Na cúpula do G20, no Japão, Bolsonaro e Trump tiveram uma reunião bilateral cheia de afagos de ambos os lados. Dias depois, Bolsonaro disse que cogitava indicar seu filho Eduardo para o cargo de embaixador nos EUA — indicação que acabou não se concretizando.

A busca por alinhamento já havia se desenhado na visita de Bolsonaro aos EUA, em março, quando abriu mão da posição do Brasil na Organização Mundial do Comércio (OMC) em troca de um apoio dos EUA para a entrada do país na OCDE — que não veio em 2019.

6 — Reforma da Previdência (julho)

A reforma da Previdência foi aprovada em primeiro turno na Câmara dos Deputados no início de julho, quatro meses após a entrega da proposta pelo presidente Jair Bolsonaro e pelo ministro da Economia Paulo Guedes.

A aprovação do texto-base levou o presidente da Câmara, Rodrigo Maia, às lágrimas no plenário. Durante a tramitação, em meio a atritos com Bolsonaro, Maia chegou a ameaçar um afastamento da articulação pela Previdência e acusou o governo de não ajudar na formação de uma base favorável ao projeto. O presidente da Câmara, no entanto, acabou atuando como a principal liderança em busca de votos para a aprovação.

7 — Declarações intempestivas (julho/agosto)

No fim de julho, Bolsonaro desmarcou um encontro com o chanceler da França e apareceu cortando o cabelo em transmissão ao vivo nas suas redes sociais. No mesmo dia, o presidente insinuou que sabia detalhes sobre a morte do pai do presidente da OAB, Felipe Santa Cruz, desaparecido na ditadura militar.

Bolsonaro acumulou outras polêmicas domésticas e internacionais. O presidente defendeu, por exemplo, a ditadura chilena de Augusto Pinochet e criticou o pai da ex-presidente do Chile Michele Bachelet, morto após ser preso pelo regime. Bolsonaro também se desentendeu com governadores nordestinos, chamados de “paraíbas” pelo presidente.

8 — Protestos da educação (agosto)

O contingenciamento de recursos no orçamento das universidades e instituições federais foi o gatilho das manifestações pela Educação, os primeiros atos maciços de rua contra medidas do governo Bolsonaro.

As manifestações também foram marcadas por críticas à gestão da pasta, àquela época já sob o ministro Abraham Weintraub, amplificando um desgaste que já vinha da gestão  anterior, de Ricardo Vélez. Bolsonaro chegou a se referir aos manifestantes como “idiotas úteis” e “massa de manobra”.

9 — Queimadas na Amazônia (agosto/setembro)

O aumento das estatísticas de queimadas na Amazônia, que atingiram em agosto o recorde na década, levou a embates entre Bolsonaro e o corpo técnico do Inpe, cujo presidente Ricardo Galvão acabou demitido pelo presidente.

As negativas de Bolsonaro frente aos dados oficiais colocaram o presidente em crise com a comunidade internacional, especialmente com o presidente da França Emmanuel Macron, que assumiu cobrança mais enfática. A área ambiental voltaria a colocar o governo brasileiro no centro de críticas e cobranças do mundo inteiro após um vazamento de óleo atingir grande parte da costa do Nordeste, diante da falta de ação das autoridades.

10 — A crise no PSL (outubro)

O racha no partido veio à tona no início de outubro, quando Bolsonaro foi flagrado na porta do Palácio do Alvorada afirmando que o presidente da legenda, Luciano Bivar, estava “queimado para caramba”.

A crise dividiu o partido na Câmara dos Deputados, com guerra de listas pela indicação da liderança na Casa, áudios vazados com ofensas de ambos os lados e discussões no plenário e nas redes sociais. Alvo de operação da Polícia Federal pouco depois do comentário de Bolsonaro, pelo suposto uso de candidaturas laranjas do PSL em Pernambuco, Bivar puniu deputados fiéis ao presidente — que decidiu criar um novo partido, o Aliança pelo Brasil.

11 — A soltura de Lula (novembro)

Após a mudança de entendimento do STF sobre a possibilidade de execução da pena após condenação em segunda instância, o ex-presidente Lula deixou a carceragem da Polícia Federal em Curitiba e fez comícios celebrados por seus apoiadores. O ex-presidente foi condenado duas vezes na Lava-Jato, nos casos do tríplex do Guarujá e do sítio de Atibaia.

A soltura de Lula foi antecedida por uma discussão de ânimos acirrados envolvendo a atuação do STF. O Twitter do presidente Jair Bolsonaro chegou a pressionar a Corte ao defender a manutenção da prisão em segunda instância. A postagem foi apagada posteriormente — o filho, Carlos, assumiu a autoria.

12 — O caso Queiroz (dezembro)

As investigações envolvendo o filho mais velho do presidente Jair Bolsonaro, o senador Flávio Bolsonaro, voltaram à tona no fim do ano após ficarem paralisadas por quatro meses, em meio a uma indefinição do STF sobre o uso de dados do Coaf em investigações criminais.

Após ter o sigilo bancário e fiscal quebrado em junho, por decisão da Justiça do Rio, Flávio viu sua loja de chocolates ser alvo de busca e apreensão, assim como endereços ligados a Queiroz — suspeito de comandar uma “rachadinha” no antigo gabinete de Flávio. O presidente criticou o Ministério Público do Rio e acusou a Justiça do Rio de perseguir seu filho.

O tombo foi grande. Na esteira da instabilidade que põe em xeque atendimentos na Saúde e o pagamento de salários do funcionalismo, o Rio amarga este ano, em valores absolutos, a maior queda na arrecadação entre as 12 cidades mais populosas do país, em comparação com 2018. Dados atualizados até a última quinta-feira mostram que entraram nos cofres do município R$ 25,96 bilhões. Sem corrigir a inflação, a conta é R$ 1,71 bilhão (6,1%) menor que o total arrecadado no exercício anterior (R$ 27,67 bilhões), apesar de dois anos seguidos de aumento do IPTU.

Pela análise de especialistas, a queda na arrecadação explica a turbulência nas contas da prefeitura e indica uma ineficácia na gestão, associada a fatores que impactam negativamente o balanço tributário, como o aumento da informalidade. Em um contexto no qual até a desordem urbana puxa as finanças públicas para baixo, economistas afirmam que a cidade do Rio é afetada por uma crise também existente nas esferas estadual e nacional. Contudo, eles ressaltam que outras capitais, como Belo Horizonte, mostraram-se mais eficientes em estancar a sangria porque adotaram, entre outras medidas, um arrocho no controle fiscal.

Nesse cenário, Claudio Frischtak, presidente da consultoria Inter.B, diz que a administração de Marcelo Crivella falhou tanto em relação às receitas e ao manejo das despesas quanto na operação do dia a dia da metrópole:

— O Rio precisa de um plano estratégico para trazer à legalidade uma grande massa de negócios e imóveis que está na informalidade. O que vemos é um crescimento da cidade ilegal, com construções irregulares e um aumento do número de camelôs, o que destrói o comércio que paga impostos ao município. E tudo isso com uma leniência da prefeitura.

Embora os números de 2019 não estejam fechados, na semana passada, entre as maiores cidades brasileiras, somente Goiânia, Brasília e Curitiba — além do Rio — ainda não tinham superado suas arrecadações nominais do ano anterior. Contudo, em valores absolutos, as três cidades estavam mais perto de bater a marca. Em percentuais, apenas a capital do estado de Goiás estava numa situação um pouco mais delicada que a carioca: obteve R$ 4,03 bilhões de receita, cerca de R$ 540 milhões (ou 11,7%) a menos que em todo 2018.

Iptu abaixo do previsto

Numa outra ponta, São Paulo, Salvador, Fortaleza, Belo Horizonte, Manaus, Recife, Belém e Porto Alegre já ultrapassaram a receita obtida no ano passado. Os dados foram obtidos junto às secretarias de Fazenda e a portais da transparência das prefeituras e, no caso de Brasília — que não é um município —, no site do governo do Distrito Federal.

Fora da curva, o Rio até conseguiu, em 2019, superar 2018 em arrecadação de IPTU: embolsou R$ 3,64 bilhões, contra R$ 3,33 bilhões no ano passado. No entanto, está a R$ 752 milhões de alcançar o que previu angariar até amanhã com o imposto. Outro tributo fundamental na soma das receitas, o ISS, costuma atingir cifras consideráveis em dezembro, mas precisa de R$ 716 milhões para chegar ao montante esperado.

Chefe da Divisão Econômica da Confederação Nacional do Comércio, Fábio Bentes critica o crescimento da informalidade e acrescenta dificuldades vividas na área de turismo como agravantes para a situação atual:

— A degradação da cidade também afeta, sobretudo, o setor de turismo. O Rio tem um passivo enorme de serviços, e a indústria da cidade não se recuperou. Com isso, o recolhimento de impostos acaba ficando aquém da estimativa oficial.

O alerta vermelho para a situação dos cofres do Rio não é novo. Alguns indicadores de 2018 já apontavam que a cidade andava mal das pernas, como revelou, em agosto, o Boletim de Finanças dos Entes Subnacionais, publicado pela Secretaria do Tesouro Nacional. Além de ser a segunda capital mais endividada do país, era a que tinha o maior comprometimento de sua receita corrente líquida com despesas de pessoal. Desde então, os gastos com a folha de pagamentos cresceram de R$ 10,63 bilhões, no ano passado, para R$ 11,3 bilhões, no segundo quadrimestre de 2019.

O mesmo documento ainda apontava que o Rio, junto com São Luís, Florianópolis e Natal, eram as únicas capitais com disponibilidade negativa de caixa, ou seja, seriam incapazes de arcar com as despesas caso não obtivessem novas receitas. A situação que já era complicada, piorou.

Professor da Faculdade de Ciências Econômicas da Uerj e coordenador da Rede Pró-Rio, o economista Bruno Sobral afirma que o desafio da prefeitura para mudar esse quadro é estimular o “adensamento produtivo” da cidade.

— É preciso lançar estratégias para reverter a queda do setor industrial, criando, por exemplo, polos de desenvolvimento no Rio. A revitalização da indústria gera uma demanda por serviços qualificados. Vira um círculo vicioso — avalia ele. — É necessário também buscar o uso permanente para equipamentos ociosos, como o Parque Olímpico, e pensar em recuperação econômica de forma integrada entre município, Região Metropolitana e estado. Hoje, está tudo desarticulado. Enquanto isso, governador e prefeito brigam pela administração do Sambódromo.

Procurada desde a semana passada para comentar o assunto, a prefeitura não se manifestou.

Niterói: caixa cresce, sem aumento de imposto

Na vizinhança do Rio, há um exemplo positivo de desempenho na arrecadação. A receita de Niterói saltou de R$ 2,64 bilhões, em 2017, para R$ 3,41 bilhões, no ano passado. Em 2019, até a última semana, alcançou R$ 3,74 bilhões. Secretária de Fazenda do município, Giovanna Victer diz que, nesse período, não houve qualquer aumento tributário — diferentemente do Rio, que aprovou lei elevando o IPTU e o ITBI. Outras medidas da prefeitura, no entanto, teriam influenciado o resultado.

— Modernizamos nosso sistema fazendário e a nota fiscal eletrônica, além de termos aumentado a fiscalização. Recuperamos ainda a dívida ativa e incentivamos o desenvolvimento econômico, com iniciativas como os polos cervejeiro e da frente marítima de Niterói (setor naval) — explica Giovanna, acrescentando que as receitas com royalties de petróleo foram importantes para o município a partir de 2018.

São Paulo também não passa sufoco nas finanças. Este ano, arrecadou o dobro do Rio: R$ 53,41 bilhões, contra R$ 50,33 bilhões de 2018. Já as despesas liquidadas estão bem abaixo — R$ 38,075 bilhões. A Secretaria de Fazenda da cidade afirma que essa diferença ocorre porque há pagamentos expressivos a serem contabilizados no final do ano. Além disso, acrescenta, no início do ano há muitos compromissos a saldar, que não entraram na conta de pagamentos das liquidações do exercício atual. Para honrar esses compromissos, diz a secretaria, “é necessário haver recursos suficientes em caixa em janeiro”.

Ainda conforme a pasta, o equilíbrio nas contas foi obtido com medidas importantes como a reforma da previdência e o controle do custeio público. “Isso também garantiu à cidade uma ampliação em sua capacidade de investimentos, que chegou a R$ 4 bilhões em 2019 e está projetada em R$ 7,8 bilhões no orçamento de 2020”, afirma a secretaria.

Já em Minas Gerais, onde a crise fiscal do estado provoca estragos parecidos com os do Rio, Belo Horizonte já arrecadou este ano R$ 11,02 bilhões, contra R$ 10,56 bilhões em 2018. O secretário de Fazenda da cidade, Fuad Noman, afirma que a situação é confortável e atribui o equilíbrio a um controle rígido dos gastos:

— Tivemos superávit nos últimos anos. Não devemos nada a ninguém, nosso funcionalismo recebe no quinto dia útil e o pagamento do 13º salário está em dia.

Apesar da construção civil ser apontada como um dos setores de menor interação com as tecnologias digitais, o ramo já conta no Brasil com 500 construtechs – versão das startups adaptadas ao segmento. São negócios de base tecnológica, com potencial de rápido crescimento e escaláveis (são aplicáveis em múltiplas regiões, como o Uber).

Segundo o cofundador da Terracotta Ventures, Bruno Loreto, as construtechs se dividem em quatro categorias principais – de pré-obra, obra, intermediação de compra e venda de imóveis e ocupação, que são basicamente serviços.

A própria Terracotta, empresa que aproxima startups e empresas da construção para viabilizar negócios de base tecnológica, mapeou as construtechs do país com apoio da MitHub.

O levantamento detectou que as 500 construtechs se ramificam por 54 especificidades, segundo contagem da Reportagem. Uma das maiores é a de gestão de obras, que se subdivide em diário de obras, gestão de tarefas e comunicação, inspeção e monitoramento e planejamento e controle, além de internet das coisas.

Há ainda as especializadas em burocracia pública, captação de recursos, tour virtual e reformas. 

Loreto afirma que um quarto das construtechs atua com obras, um ambiente inóspito e difícil ao gestor, com a tradicional sujeira dos materiais e uma mão de obra menos qualificada e com canteiro muitas vezes em locais afastados.

Muitas das construtechs, diz Loreto, também desenvolvem soluções para otimizar processos e reduzir custos e desenvolvem softwares com inteligência artificial, internet das coisas e algoritmos.

Módulos

No caso da construção, Loreto diz que as startups estimulam a industrialização do setor, com o desenvolvimento de módulos na fábrica, com posterior montagem, com o imóvel pronto algumas semanas depois.

“Quem trabalha com ciclos curtos depende de tecnologia para isso’, afirma o cofundador. “A startup desburocratiza e também acelera a obra”.

O discurso da necessidade da inovação já está disseminado entre os construtores, mas partir para a implantação das novidades tecnológica não é uma tarefa fácil.

De acordo com Loreto, há uma minoria empolgada e que adere às novidades frente a uma grande maioria que começa a acreditar após os primeiros resultados obtidos. A consolidação fica para uma terceira leva, com os construtores tradicionais que se convencem após verem muitos concorrentes com resultados no mercado.

Fundo busca oxigenar modalidade

Uma das metas da Terracotta Ventures, com escritórios em Florianópolis (SC) e São Paulo, é estruturar o primeiro fundo de construtechs da América Latina para atrair capitais.

A ideia é seguir os passos das startups de finanças (fintechs) e de agrone-gócios (agtechs), que já têm seus fundos.

Segundo o cofundador da Terracotta, Bruno Loreto, quem aporta recursos quer não só investir, mas também aprender com as inovações. O retorno financeiro é esperado para até dez anos.

Grandes empresas também investem em startups como forma de atrair a inovação para revolucionar modelos de produção consagrados durante décadas.

É o caso da Duratex, fabricante de materiais de construção que investiu na aceleração, espécie de incubadora de startups. Entre as beneficiadas esteve a Ah!Sim, que utiliza a tecnologia para agilizar e padronizar a reforma de imóveis.

Loreto, que prospecta startups até no Chile, cita como case o da InCasa, voltada a loteamentos e que permite ao comprador visualizar projetos arquitetônicos, como número de quartos e estilo da construção no lote.

Há ainda a paranaense Tecverde, que tem uma fábrica automatizada de casas de 50 m² montáveis no terreno em poucas horas e que podem ser habitadas em menos de um mês. O material é de madeira reflorestada, o que dá sustentabilidade ao negócio. A infraestrutura do terreno, inclusive fundações, fica por conta das construtoras.

Em 2015, diante de recessão, ajuste fiscal e consequências da Operação Lava-Jato, a crise das construtoras parecia não ter fim. Foram cerca de 600 mil demissões e queda de 98% nos lucros das companhias do setor.

Em meio a esse cenário, as ações das construtoras caíram entre 18% (queda da Trisul) e 65% (baixa da Helbor), entre o início de 2015 e fevereiro de 2016, período que marcou o auge da crise política e econômica brasileira. As exceções foram MRV, que saltou 20% naqueles tempos, e Gafisa, que subiu 5%.

Contudo, a história mudou de figura em 2019.

O Índice Imobiliário (Imob) dispara 67% neste ano, enquanto os papéis da MRV (MRVE3) sobem 84%, Cyrela (CYRE3) salta 107% e Even (EVEN3) tem alta de 153%. Tecnisa (TCSA3) registra ganhos de 27% Tenda (TEND3) sobe 86%, Direcional (DIRR3) sobe 112%, Eztec (EZTC3) tem 101% de ganhos, Helbor (HBOR3) apresenta uma alta impressionante de 196% e Trisul (TRIS3) uma ainda mais expressiva, de 276%. Só Gafisa (GFSA3) destoa, caindo 49%, desde o início do ano.

Marcello Milman, analista da AZ Quest, explica o movimento, destacando que o mercado antecipa o que os investidores acreditam que acontecerá na economia e o horizonte macro atualmente tem bem menos nuvens do que tinha quatro anos atrás. “As coisas estão melhorando para o Brasil e mais ainda para os segmentos de média e alta renda em São Paulo”, afirma.

Renan Manda, analista de fundos imobiliários da XP Investimentos, entende que apesar da forte valorização recente, as empresas do setor de construção ainda têm potencial para continuar a performar bem no curto prazo na Bolsa.

Os fatores que sustentam essa tese são quatro: a recuperação da atividade econômica conjugada à queda nas taxas de desemprego, o que aumenta a estabilidade financeira das famílias; o corte na taxa básica Selic, que levou diversos bancos a reduzir os juros do financiamento imobiliário; estabilização da oferta com a redução no volume de lançamentos dos últimos anos; e a aprovação da nova lei dos distratos, que deve minimizar o impacto desse problema no futuro.

Sobre esse último ponto, vale lembrar que antes da Lei 13.786/2018 não havia uma regra que regulasse as obrigações entre a construtora e o consumidor caso o contrato de compra não fosse cumprido devido ao desejo de qualquer uma das partes. Durante a crise, como diversas pessoas compraram imóveis a prestações e não conseguiram honrar com os valores que teriam de ser pagos, o número de distratos disparou e frequentemente as disputas foram parar no Judiciário.

Hoje, a questão está estabelecida em um teto de 25% de retenção pela construtora do total que foi desembolsado pelo comprador. “Na nossa visão, a nova lei deve amenizar o impacto dos distratos nas incorporadoras caso um novo ciclo negativo do setor ocorra e possivelmente evitará parcialmente o estresse financeiro das empresas”, aponta o analista da XP.

Em relatório, os analistas Thiago Lofiego, Victor Tapia, Maria Clara Negrão e José Cataldo, do Bradesco BBI, ressaltam ainda que a construção de moradias para pessoas de baixa renda já estava em recuperação desde 2017, por serem menos intensivas no uso de aço. Agora, dois anos depois, começam a ser vistos os sinais de que os segmentos de média e alta renda estão indo no mesmo caminho.

“Estimamos que os lançamentos para o público de média-alta renda cresçam 76% em 2019 e outros 18% em 2020”, destacou a equipe de análise do banco. As principais apostas do Bradesco no setor são Direcional, Tenda e Trisul, para as quais os especialistas estimam um rendimento médio de lucro de 12% entre 2020 e 2022, contra 9% dos seus pares.

Riscos e oportunidades no radar

De acordo com Milman, a confiança no aumento de emprego, renda e capacidade de financiamento aumentou, de modo que o mais importante agora a se monitorar é a oferta de imóveis. “Diversas empresas estão fazendo lançamentos, então alguns segmentos podem ter problemas de saturação, como é o caso dos compactos, que são incentivados na capital paulista.”

O analista da AZ Quest ressalva que este problema dos imóveis com áreas menores afeta hoje muito mais algumas empresas que não são listadas do que as mais tradicionais da B3. No caso das construtoras com capital aberto, Milman argumenta que o principal risco está associado ao excesso de otimismo.

“O setor deve crescer mais na economia real e menos na Bolsa, porque grande parte da melhora esperada nas demonstrações financeiras destas empresas já foi antecipada. Não deve se esperar uma apreciação de 100% nas ações de novo em 2020”, avalia.

A XP espera que os melhores desempenhos dentre as ações de construtoras em 2020 fiquem por conta de Cyrela e Eztec. A primeira pela combinação favorável de crescimento, geração de caixa, baixa alavancagem e exposição ao segmento de média e alta renda paulistano. Já a segunda ganharia um impulso dos seus projetos em cidades próximas à região metropolitana de São Paulo.

“Para o médio prazo, acreditamos que a companhia voltará a desenvolver projetos de grande porte no segmento de média renda, além do desenvolvimento de lajes corporativas para venda (como o projeto Esther Towers, atualmente em construção)”, comenta Renan Manda sobre a Eztec.

Depois de registrar crescimento expressivo em 2019, o setor imobiliário terá novo ano de expansão, com destaque para a cidade de São Paulo – maior mercado imobiliário do país. A expectativa é que incorporadoras de capital aberto, principalmente aquelas com atuação no segmento de média e alta renda, continuem a se beneficiar da queda da taxa de juro e da maior oferta de crédito imobiliário. Já o anúncio de desvinculação do subsídio do programa Minha Casa, Minha Vida ao lucro do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), em meados de dezembro, renovou os ânimos quanto ao desempenho de empresas com atuação principal na baixa renda.

Parte do mercado considera que, no próximo ano, o crescimento do setor será inferior ao de 2019, levando-se em conta a base fraca de comparação de 2018. Outra parcela avalia que o aumento conjunto de lançamentos será ainda maior, pois algumas incorporadoras estão somente no início da respectiva retomada.

De janeiro a setembro, as companhias de capital aberto lançaram, em conjunto, R$ 14,6 bilhões, Valor Geral de Vendas (VGV) 38% maior do que o dos nove primeiros meses de 2018. As vendas contratadas cresceram 26%, para R$ 14,1 bilhões. Houve aumento na velocidade de comercialização de lançamentos e de estoques. “O ritmo da recuperação foi muito maior do que imaginávamos no início do ano. A expectativa para 2020 é de melhora contínua”, afirma o analista de mercado imobiliário do BTG Pactual, Gustavo Cambauva.

Outro analista setorial afirma que, por ser puxada pela demanda, a aceleração, em curso, da apresentação de projetos ao mercado pelas incorporadoras “não é irresponsável”. “No começo de 2020, o crescimento ainda estará concentrado em São Paulo. Do meio para o fim do ano, o movimento vai se estender para outras praças”, acrescenta o analista.

O ambiente de juros em queda favorece, duplamente, a procura por imóveis. Há direcionamento para ativos reais de parte dos recursos que estavam em aplicações financeiras, e parcela maior da população é incluída nas diversas faixas de crédito imobiliário cada vez que as taxas de juros caem. Neste ano, o setor de incorporação comemorou também o anúncio da linha de crédito habitacional da Caixa Econômica Federal com saldo devedor atrelado ao Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).

Em meados do mês, a EZTec – um dos destaques do setor neste ano – anunciou que projeta para 2020 lançamentos de R$ 2 bilhões a R$ 2,5 bilhões. Até meados de dezembro, a companhia fundada por Ernesto Zarzur tinha apresentado VGV de R$ 1,9 bilhão, próximo ao teto da faixa estimada, de R$ 1,5 bilhão a R$ 2 bilhões. No fim de novembro, a Trisul informou meta de lançar entre R$ 1 bilhão e R$ 1,3 bilhão, no próximo ano, ante a projeção de R$ 900 milhões a R$ 1 bilhão em 2019. As duas já tinham elevado as respectivas metas de VGV para este ano.

Em 2019, EZTec, Trisul e Helbor captaram recursos por meio de ofertas subsequentes de ações (“follow-on”) para a compra de terrenos que darão suporte ao aumento de lançamentos de projetos. A fila dessas ofertas realizadas pelas incorporadoras, em 2019, foi puxada pela Tecnisa, que levantou, no mercado, recursos para renegociar dívidas e se recolocar no mercado de lançamentos da capital paulista e da Região Metropolitana de São Paulo.

Recentemente, houve também anúncio de ofertas iniciais de ações (IPOs) da Mitre Realty, cujo foco é São Paulo, e Moura Dubeux, com atuação no Nordeste.

Na avaliação de analistas, com as empresas capitalizadas, a aquisição de terrenos por preço que permita desenvolver projetos com rentabilidade considerada satisfatória é um desafio para 2020. Os valores das áreas estão pressionados na cidade de São Paulo. Incorporadoras com terrenos já comprados para os lançamentos dos próximos anos devem ter margens beneficiadas pela combinação de menor custo de aquisição e preços das unidades com tendência de alta.

Segundo companhias com foco no segmento de média e alta renda, os preços de lançamentos começam a apresentar valorização na comparação com os anos anteriores. No caso dos estoques, o que se observa é a redução dos descontos concedidos. Espera-se que as margens do segmento continuem a ser impactadas, positivamente, pela contribuição crescente dos lançamentos – mais rentáveis do que os estoques.

De julho a setembro, o setor registrou resultado líquido consolidado positivo pela primeira vez desde o quarto trimestre de 2017. “As estimativas para 2020 são de crescimento operacional e dos lucros bruto e líquido”, diz um analista. Por outro lado, a geração de caixa das incorporadoras poderá ser reduzida, à medida que mais recursos serão investidos nos empreendimentos.

Em relação ao desempenho do segmento de baixa renda, as perspectivas melhoraram desde que o governo anunciou que não haverá mais vinculação ao lucro do FGTS do ano anterior do subsídio concedido ao Minha Casa Minha Vida. Havia expectativa que a regra resultaria na redução do subsídio dos R$ 9 bilhões de 2019 para R$ 6 bilhões, em 2022.

Incorporadoras do segmento se beneficiam ainda da possibilidade de, com a queda dos juros, a renda de parte dos clientes passar a se adequar a financiamentos com recursos da poupança, o que reduz a dependência do FGTS. A MRV Engenharia – maior incorporadora do país – informou que pretende reduzir sua atuação em unidades enquadradas somente no Minha Casa, Minha Vida dos atuais 80% do VGV para 43% no médio prazo.

Ainda há dúvidas, porém, sobre quais serão as mudanças trazidas pelo novo programa habitacional.

O mercado imobiliário do Distrito Federal fechou 2019 aquecido e segue em alta para 2020. Pesquisa do Sindicato de Habitação do DF (Secovi) confirma a retomada do setor e a estimativa de aumento de 3%, no próximo ano, com vendas de casas, apartamentos e lojas. Além disso, segundo o estudo, em todo 2019, houve crescimento de 120% na quantidade de prédios residenciais inaugurados na capital e de 61% nos negócios, em comparação com 2018. Para especialistas, este é o momento para quem deseja sair do aluguel e realizar o sonho da casa própria, trocar o imóvel e até investir. Motivos: juros mais baixos e facilidade nas linhas de financiamento.

De acordo com o Secovi, foram lançados 34 empreendimentos neste ano, totalizando 3.389 unidades. A perspectiva é de que, até o fim de dezembro deste ano, de três a cinco edifícios sejam inaugurados no DF. “Nos últimos cinco anos, o mercado imobiliário estava ruim por causa do alto índice de desemprego no país e pelas altas taxas de juros. A partir de 2018, começamos a ver o setor deslanchar. Os bancos facilitaram os meios de financiamento e reduziram os juros. É importante salientar que, há três anos, a taxa do Sistema Especial de Liquidação e Custódia (Selic) estava em 14,25% e, neste mês, fechamos em 4,5%. Isso estimula os empresários a tirar os projetos da gaveta e iniciar as construções. Consequentemente, as pessoas se encorajaram a tomar crédito e a comprar”, explica o presidente do Secovi, Odívio Maia.

Pedro Henrique Cidade, 26 anos, administra uma imobiliária com o pai. “Em 2018, não conseguimos vender nenhum imóvel. Muitas pessoas queriam trocá-los, mas esse tipo de negócio não agradava os vendedores. No começo do ano, vimos o cenário mudar. Conseguimos vender cinco casas e um apartamento, todos em Santa Maria. Isso gerou um lucro de R$ 100 mil para a empresa”, destacou. Segundo ele, para 2020, a expectativa é vender 10 unidades. “Quanto mais se constrói, mais se comercializa. Muitas pessoas nos procuram com a intenção de comprar um apartamento de dois quartos, com suíte”, contou.

Destaque

Dados do Indicador de Velocidade de Vendas (IVV) revelam que o mercado imobiliário no DF disparou em novembro. No segmento residencial, o índice alcançou 10,9%, crescimento de 37% em relação a outubro. “Só neste mês de novembro, tivemos cerca de 30 lançamentos residenciais contra 14 do mesmo mês do ano passado, ou seja, mais do que o dobro. Este é um momento em que, ao mesmo tempo em que inauguramos os prédios, fomos vendendo as unidades rapidamente”, ressaltou o presidente da Associação de Empresas do Mercado Imobiliário do DF (Ademi), Eduardo Aroeira. “Fechamos várias vendas, fazendo com que haja diminuição na oferta e, consequentemente, a valorização do imóvel. Para 2020, esperamos que os empreendedores continuem lançando unidades em velocidade maior para tentar suprir essa demanda”, disse.

Segundo Eduardo, a estabilidade econômica, a redução da taxa de juros e as opções de financiamento dos bancos contribuíram para o cenário. “No início do ano, a média de juros foi entre 9,5% e 11% ao ano. Atualmente, estamos trabalhando com taxas de até 6,5%, para a compra de imóveis novos. Trata-se da retomada do setor”, frisou. De acordo com a Ademi, os dados do mercado de lançamento comprovam que o Noroeste é a região com o maior volume de ofertas, totalizando 1,6 bilhão, principalmente, para os apartamentos de três e quatro quartos. “É um local que tem se destacado. Mas, se falarmos de regiões com o maior quantidade de vendas, as cidades de Santa Maria e Planaltina saem na frente, pois se enquadram no Minha Casa Minha Vida e se tornam mais acessíveis para a população”, ponderou.

O administrador de empresas Márcio Matos, 46, reside há 20 anos no Condomínio Residencial Santos Dumont, em Santa Maria. Ele e a mulher, Adriana Oliveira, moravam em uma casa de 156 metros quadrados, mas compraram outra maior, com 250m². Ambas foram financiadas pela Caixa Econômica Federal. “No primeiro imóvel, fiz o financiamento de 30 anos e paguei por quatro anos e meio. Depois, consegui quitá-la com um dinheiro extra. Quando me mudei, vendi por R$ 500 mil e comprei a outra por R$ 650 mil. Os R$ 150 mil que faltavam, financiei novamente”, detalhou. Para ele, o financiamento facilitou o negócio.

A empresária Samanta dos Santos, 21, busca o sonho da casa própria. A jovem e o namorado, Igor Thiago, 24, pagam R$ 600 de aluguel em um apartamento no Guará 2 há um mês. “Antes, eu morava com uma tia na mesma cidade, mas uma parente minha morreu e decidi procurar outro local para me sentir melhor”, afirmou. Samanta conta que, desde os 18 anos, tenta financiar um apartamento, mas o CPF é sempre rejeitado — segundo ela, por causa da idade. “Não tenho preferência de lugar, mas tem de ser na capital”, afirmou.

O mercado imobiliário está aquecido e o sonho da casa própria pode estar mais perto de se tornar realidade. O investimento em um ativo fixo — já que as aplicações financeiras tradicionais se tornaram menos atrativas, em um cenário de juros baixos — começa a despertar investidores e pessoas físicas que querem sair do aluguel ou trocar um imóvel pequeno por outro maior. Mas, antes de decidir o que fazer com o dinheiro, muitas vezes guardado ao longo de uma vida inteira, é preciso cautela. Buscar informações seguras é fundamental para não se arrepender mais tarde.

Esse movimento de boas oportunidades está começando lentamente, mas é sustentável, garante Eduardo Aroeira, presidente da Associação de Empresas do Mercado Imobiliário do Distrito Federal (Ademi/DF). “Inflação e juros estão baixos e o crédito imobiliário vem se expandindo”, diz. Números da Câmara Brasileira da Indústria da Construção Civil (CBIC) apontam que o total de unidades vendidas somaram 129.139 no acumulado em 12 meses. No terceiro trimestre de 2019, as vendas aumentaram 15,4% em relação ao mesmo intervalo de 2018. O Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) foi responsável por 50,7% do total de unidades vendidas. No total de lançamentos, a representatividade do MCMV passou de 45,9% para 56,9%.

Os lançamentos residenciais no Brasil também fecharam no azul, com alta de 23,9% no terceiro trimestre de 2019, em relação a 2018, e avanço de 4,1% na comparação com o segundo trimestre deste ano. Aroeira destaca que, pela primeira vez, o mercado voltou aos níveis de 2013, a maior recuperação em relação aos últimos três anos. “Mas não repetirá o cenário de 2011 ou de 2010. Hoje é mais seguro. Naquela época, não se previa desenvolvimento econômico e era difícil contratar mão de obra”, lembra.

As instituições financeiras estão ajudando na retomada. Os juros, em algumas delas, estão em 6,75% mais a Taxa Referencial (TR), atualmente zerada. No início do ano, as taxas estavam entre 9,5% e 11% com a TR. A Caixa Econômica Federal passou a oferecer outro financiamento, com juros de 2,95% ao ano, corrigidos pela inflação medida pelo Índice de Preços ao Consumidor Ampliado (IPCA), que está em 3,27% no acumulado de 12 meses, ou o máximo de 4,95%, mais IPCA. “Antes existia apenas a opção pela TR. É uma vantagem”, ressalta Aroeira.

No entanto, os especialistas recomendam que o consumidor faça os cálculos detalhadamente. Nem sempre o valor da prestação cai significativamente. Um imóvel de R$ 240 mil, por exemplo, em 360 meses, pela TR, terá valor mensal da parcela de R$ 1.820,65. Pelo IPCA, nas mesmas condições, cai para R$ 1.267,38. Mas se a inflação subir, a prestação também sobe.

Claudio Quintana, gerente comercial da Brasal Incorporações, lembra que as empresas fizeram promoções com preços de 2014 — o metro quadrado a R$ 11,3 mil. A previsão é de que, em 2020, suba para R$ 12 mil ou R$ 12,5 mil. A economia para o consumidor, no caso de apartamento de 100 ou 120 metros quadrados (m²) chega a R$ 200 mil ou R$ 300 mil, contabiliza Quintana. “A demanda é grande. No estande da Asa Norte, chegamos a vender 30 unidades em um só dia”, conta.

O diretor da Elmo Engenharia, Guilherme Pinheiro Rezende, afirma que os imóveis de alto padrão estão saindo com mais facilidade do que o esperado. “De 113 unidades — de 4 suítes e 180 m² e 3 suítes, de 135 m² —, foram vendidas 90% em apenas um fim de semana. Ao final, 103 negociações foram fechadas”, detalha. E 80% das unidades foram seguramente para moradia, presume Rezende. “Está acontecendo uma coisa que não se via em Brasília desde 2012”, avalia.

Parceria

Algumas companhias facilitam a compra em parceria com bancos que ofereçam taxas menores, assinala Pedro Ávila, diretor comercial da PaulOOctávio Construtora. “Estou muito otimista. Subiu a confiança do empresariado. Os clientes respondendo. Há credibilidade na estabilidade da economia. O imóvel passou a ser investimento com o aumento da demanda pelos fundos imobiliários. Os investidores estão de volta. Há tempos haviam sumido”, afirma.

Ávila lembra que é importante destacar que as prestações da casa própria são decrescentes. “Há projetos de financiamento com tarifa prefixada, ou seja, sem correção pela inflação. É uma estratégia, em tese, melhor. A depender da taxa que o banco cobrar”, reflete. “Nunca tivemos um momento tão oportuno para comprar imóvel”, analisa Wilson Charles Oliveira, diretor comercial da Construtora Emplavi. Ele prevê que esse “ciclo de desenvolvimento” vai movimentar o mercado de usados, na mesma proporção. “As portas estão abertas para a negociação”, diz.