Bairros tradicionais das classes média e alta das zonas Oeste e Central da capital paulista lideram a lista de localidades onde o valor dos imóveis são negociados com maior desconto entre o preço anunciado e o efetivamente pago.
Na lista com as maiores faixas de diferença de valor estão a Vila Mariana (33,5%), Jardim América (25,2%), Moema (25,2%), Vila Madalena (25,1%) e Pinheiros (24, 4%). Esses percentuais referem-se aos primeiros cinco meses de 2022 e integram o indicador da ferramenta especulômetro, da startup Loft.
“Nós disponibilizamos mensalmente o relatório mensal ao público desde outubro de 2020”, explica Fábio Takahashi, gerente de Dados da Loft, acrescentando que o cálculo compara as transações registradas via Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) na Secretaria da Fazenda do município com o valor médio de casas ou apartamentos semelhantes anunciados nos principais portais imobiliários.
O gerente destaca que um dos papéis principais do especulômetro é colaborar para a decisão de compra e venda dos bens. “No Brasil, faltam dados confiáveis sobre o valor dos imóveis. Essa ferramenta pode ajudar a tornar as transações mais transparentes e ágeis”, avalia.
De janeiro a maio deste ano, a Vila Mariana aparece de forma consistente no relatório como um dos bairros com maior variação entre o valor anunciado e o consolidado no fechamento do negócio. Outro bairro que tem registrado grandes descontos é o Jardim Paulistano: no levantamento deste mês, a variação chegou a 24,3%.
Com ou sem desconto, as vendas de imóveis em São Paulo cresceram 10,8%, conforme o relatório do Sindicato da Habitação (Secovi-SP) divulgado em setembro, que levou em consideração os negócios realizados em julho na comparação com mesmo mês de 2021. No total, foram comercializadas 5.955 unidades residenciais no período, com VGV de R$ 2,7 bilhões.
ALTO PADRÃO
Para Marco Túlio Vilela de Lima, CEO da Esquema Imóveis, a margem de desconto para imóveis de alto padrão é mais moderada: média de 8%. Segundo ele, o percentual já foi bem na década passada, mas perdeu força no pós-pandemia.
“O mercado de alto padrão ficou tão aquecido nos últimos anos que os descontos baixaram muito. O que pode acontecer agora é o contrário: o preço inicial ser ajustado para cima, dependendo da procura de determinado imóvel”, analisa.
Guilherme Kraemer, CEO da imobiliária Revenda, tem a mesma percepção. No caso dos chamados “empreendimentos icônicos”, de alta procura, a chance de abatimento no preço pedido é bastante improvável.
“São imóveis tão desejados e raros que o espaço de negociação tende a ser mínimo. Já vi interessado pagando até mais só para garantir a compra”, diz.
Na avaliação de Kraemer, a questão do bairro não influencia diretamente na diferença dos valores negociados. “O estoque daquele tipo de imóvel em determinada região ou o tempo em que está em oferta no mercado podem impactar mais o preço final.”
No Rio, Leblon e Ipanema têm menor flexibilidade de preços
No sentido oposto ao dos dados obtidos pela Loft na capital paulista, os bairros mais cobiçados do Rio são os que apresentaram descontos médios mais baixos na ferramenta especulômetro.
Na Barra da Tijuca, na Zona Oeste, a diferença entre o valor pedido pelo vendedor e o da compra efetiva ficou abaixo de 16%. Em Ipanema (19,8%), Gávea (20,7%) e Leblon (26%), as margens de negociação foram consideradas moderadas pelos pesquisadores.
Já localidades mais periféricas da cidade, como Vargem Pequena (37,7%), Méier (36,6%) e Grajaú (34,8%), lideraram a lista dos maiores descontos. O especulômetro do Rio analisou 6,2 mil transações imobiliárias realizadas na capital fluminense ao longo do ano passado.
Para Sérgio Coelho, corretor especializado em alto padrão no Rio de Janeiro, a margem praticada no mercado carioca neste ano está entre 15% e 20%. “Essa é a diferença entre o preço que o cliente gostaria de pagar, o valor anunciado para atrair visitas e aquele que realmente vai constar no contrato de compra e venda”, explica.
Aos proprietários, o corretor orienta que seja feita uma precificação inicial o mais próxima possível do mercado, a fim de atrair interessados. Do contrário, o imóvel tende a ficar empacado.
Ele comenta que só conseguiu encerrar uma negociação de dois anos de um apartamento na Avenida Delfim Moreira, no Leblon, graças a um desconto de R$ 2,7 milhões. O preço final ficou em R$ 11,2 milhões.
“Em geral, os proprietários cansam de pagar condomínio e IPTU, que costumam ser caros nesse tipo de propriedade, e acabam reduzindo o valor”, explica Coelho.
Para quem está comprando, procurar por ruas menos badaladas da Zona Sul pode ser uma dica importante na busca por desconto. Imóveis antigos e que precisam de reforma também têm mais margem de negociação.
Valor Econômico