Afetado pelo aumento do custo da construção civil e pela perda do poder de compra dos consumidores por conta da inflação, o mercado imobiliário tem visto com bons olhos a série de mudanças no programa Casa Verde e Amarela nos últimos meses. A mais recente aconteceu no início de setembro, quando a Caixa anunciou a ampliação do prazo de financiamento de 30 para 35 anos.
Segundo o banco, o novo prazo permite que famílias com renda de até R$ 8 mil diluam, ao longo do tempo, as parcelas do imóvel que tiveram o valor reduzido de 5% a 7,5%. A decisão aconteceu depois de o Conselho Curador do FGTS ampliar, em julho, a faixa de renda familiar e baixar as taxas de juros. O limite de renda para o grupo 2 passou de R$ 4 mil para R$ 4,4 mil e houve aumento de subsídio. O grupo 3 passou de R$ 7 mil para R$ 8 mil. Em março deste ano, o grupo 1 já havia sido reajustado de R$ 2 mil para R$ 2,4 mil.
Para o presidente da Ademi-RJ, Marcos Saceanu, a elevação das faixas de renda do programa habitacional e do prazo de financiamento deve ajudar as construtoras, pois permitirá que mais pessoas tenham capacidade financeira para comprar um imóvel. Embora as medidas da Caixa sejam um alento para o mercado, Saceanu diz que o desafio de viabilizar empreendimentos populares continua, em função do alto custo dos insumos utilizados na construção civil.
Segundo ele, a retrospectiva dos últimos anos mostra queda significativa no número desses empreendimentos. Até 2021, eles representavam mais da metade do que era construído no Brasil, agora correspondem apenas por cerca de 30% do total.
— Essa redução foi provocada pela alta nos custos da construção, o que levou muitos projetos a ficarem de fora do programa habitacional do governo nos últimos 12 meses. Falta viabilidade financeira para esses projetos, já que há um teto de preço para venda das unidades enquadradas no programa — explica.
Saceanu diz que a recuperação da capacidade das construtoras de viabilizar esse tipo de empreendimento é fundamental, pois o déficit habitacional para a faixa de renda abarcada pelo programa é gigantesca.
— As construtoras associadas informam que vendem tudo que é lançado. O que falta são produtos para essa demanda. A solução passa por um conjunto de fatores, como a construção de empreendimentos que caibam no bolso das famílias por meio de financiamentos — completa.
O presidente do Sinduscon-Rio, Claudio Hermolin, afirma que as novas faixas vão permitir que mais compradores se encaixem no programa, o que vai se refletir em mais lançamentos no segmento econômico. Para ele, isso vai ajudar a compensar a queda histórica no número de lançamentos nos últimos anos.
— O número de unidades do segmento popular construídas desde 2009, quando o programa foi lançado, nunca foi inferior a 50% do volume total. Essa redução drástica é inédita, o que é um contrassenso, pois o país tem um dos maiores déficits habitacionais do mundo — argumenta Hermolin.
O gerente geral da Vivaz, Alain Deveza, reforça que o momento é desafiador para o mercado de construção, que não tem como repassar o aumento de custos para o consumidor.
— Um item relevante é o teto de preço das unidades que se enquadram no programa. Isso tem uma importância natural para nós, justamente por ser um dos critérios que definem se um empreendimento realmente pode ficar de pé ou não.
Mudanças garantem velocidade às vendas
Construtoras têm conseguido comercializar os imóveis e manter margem de lucros
O momento é de desafios no setor imobiliário, mas algumas construtoras não têm reclamado do desempenho de vendas de suas unidades enquadradas no programa habitacional. O diretor de Relação com Investidores e Relações Institucionais da Cury, Ronaldo Cury, afirma que a demanda por imóveis nesse segmento é resiliente.
— As mudanças promovidas pela Caixa nos permitem manter a velocidade de vendas em patamares altos, o que é muito saudável para nossa operação. A Cury vem conseguindo preservar suas margens, principalmente por atuar nas faixas mais altas do programa em locais centrais de São Paulo e do Rio de Janeiro — destaca.
Na opinião dele, uma mudança significativa e mais atrativa para o programa seria o aumento de subsídio para as faixas de renda mais baixas. Mas ressalta que, para isso, seria preciso liberar verba do Orçamento Geral da União, pois apenas os recursos do FGTS, usados para subsidiar o programa, não seriam suficientes. Já o diretor Comercial e de Incorporação da Direcional Engenharia, Adriano Nobre, destaca que a construtora vem registrando boas vendas, tanto que o fluxo de lançamentos no Rio continua inalterado.
— Com a mudança no regime de financiamento promovida pela Caixa, acreditamos que a velocidade de vendas permaneça consistente no estado.
Extra