O mercado de fundos imobiliários (FIIs) vive, desde a metade do ano, uma virada de ciclo decorrente da mudança na trajetória da política monetária do país.
Depois de segurar o desempenho do Ifix, índice de fundos imobiliários, em terreno positivo até julho, os fundos de recebíveis (CRIs), chamados de “fundos de papel”, agora são motivo de preocupação para os investidores. Isso porque, com a queda recente da inflação, os dividendos distribuídos por esses fundos foram diretamente castigados, o que implicou em um menor retorno para os cotistas.
Na direção contrária, os fundos imobiliários que investem em ativos reais, conhecidos como “fundos de tijolo”, estão se beneficiando do fim do aumento de juros e da leitura do mercado em relação à queda da taxa Selic mais à frente. Os segmentos da categoria, como shoppings e lajes corporativas, foram os mais penalizados pela pandemia e também pelo processo de aperto monetário que teve início no ano passado.
Com a reviravolta nos últimos meses, os fundos de tijolo voltaram ao radar dos investidores, que passaram a mostrar maior interesse pela categoria frente aos fundos de papel. Um levantamento realizado pela Quantum Finance para o Valor Investe mostra exatamente tal mudança.
Em um ranking dos 10 fundos imobiliários com maior retorno no ano até o dia 18 de outubro, seis são da categoria de tijolo, que investem em ativos como shopping, galpão logístico e renda urbana, enquanto apenas um compõe o setor de papel. Os outros três são da classe Fiagro, que segue o mesmo arcabouço jurídico dos FIIs.
Para a composição da lista, foram considerados os fundos imobiliários com mais de 18 mil cotistas, com volume financeiro médio superior a R$ 500 mil no ano e patrimônio líquido acima de R$ 100 milhões.
Top 10 maiores retornos no ano (até 18/10)
| Nome do Ativo | Ticker | Classificação Setorial | Retorno no ano |
| VALORA CRA FIAGRO FII – VGIA11 | VGIA11 | Fiagro | 31,53% |
| XP CRÉDITO AGRÍCOLA FIAGRO FII – XPCA11 | XPCA11 | Fiagro | 22,72% |
| HSI MALLS FII – HSML11 | HSML11 | Shopping | 22,72% |
| MALLS BRASIL PLURAL FII – MALL11 | MALL11 | Shopping | 21,91% |
| PÁTRIA LOGÍSTICA FII – PATL11 | PATL11 | Logística | 21,20% |
| RIZA AGRO FIAGRO FII – RZAG11 | RZAG11 | Fiagro | 19,78% |
| OURINVEST JPP FII – OUJP11 | OUJP11 | Híbrido | 19,56% |
| SANTANDER RENDA DE ALUGUÉIS FII – SARE11 | SARE11 | Híbrido | 19,25% |
| VBI LOGÍSTICO FII – LVBI11 | LVBI11 | Logística | 19,16% |
| TRX REAL ESTATE FII – TRXF11 | TRXF11 | Híbrido | 18,43% |
Os grandes destaques da lista, na visão de Marcos Baroni, analista-chefe de fundos imobiliários da Suno, são os dois fundos do segmento de shopping, que estava muito descontado nos últimos meses. “As pessoas voltaram a se sentir seguras para andar em lugares públicos e isso impulsionou uma melhora nos indicadores operacionais, como fluxo de caixa e aluguel, das empresas”, explica.
“Além disso, antes da pandemia, os fundos de shopping eram vistos como uma das classes mais seguras do ponto de vista de patrimônio e renda, o que favorece a retomada de confiança dos investidores”, complementa.
Em relação ao segmento de logística, que também está presente na pesquisa, o movimento positivo dos fundos reflete uma recuperação das perdas recentes. Depois de se destacarem durante a pandemia, com a forte demanda do comércio eletrônico, o mercado enxergou o setor com risco elevado e, consequentemente, houve uma fuga dos investidores.
Baroni atribui a retomada dos fundos de galpões logísticos a uma simetria com o aumento do custo da construção civil. “O mercado incorporou o custo da construção no preço da cota e, como boa parte dos portfólios tem ativos que estão dentro dos centros urbanos, que são favorecidos pelo comércio eletrônico, eles conseguiram se beneficiar dessa valorização”, pontua. “A racionalidade dos investidores começa a voltar”, diz.
Os fundos imobiliários classificados como “híbrido” na lista investem, na maioria, em ativos de renda urbana, como supermercados, farmácias, atacarejos e agências bancárias, que têm forte capacidade de valorização e são vistos como serviços essenciais. “São fundos que têm potencial interessante quando olhamos para o horizonte de longo prazo”, destaca Baroni.
No caso dos fundos de papel, a presença de apenas um ativo no ranking reflete o momento de queda recente da inflação. “Os fundos de papéis que tiveram maior retorno ou foram os Fiagros ou os fundos em que o gestor conseguiu fazer operações mais ligadas ao CDI ao invés do IPCA”, explica o analista-chefe da Suno.
Os fundos de papel atrelados ao CDI se beneficiaram do movimento de alta de juros, que saiu do patamar de 2% no início do ano passado para 13,75% hoje.
E o mesmo aconteceu com os Fiagros, que investem em ativos do agronegócio, e são, em sua maioria, atrelados ao CDI. Com a escalada dos juros nos últimos meses, a classe, recém-chegada no mercado, conseguiu se beneficiar e entregar bons retornos durante a trajetória de aumento da taxa Selic. “Os Fiagros pegaram a onda perfeita, pois vieram no mercado no momento em que os juros estavam subindo”, afirma Baroni.
Por outro lado, a inflação acumulada, que chegou a bater dois dígitos por vários meses seguidos, passou para o campo negativo, o que prejudicou os fundos de recebíveis indexados ao IPCA.
Um segmento que não apareceu no ranking foi o de lajes corporativas, que, diferentemente do setor de shoppings, está enfrentando mais dificuldades para se recuperar. A dúvida em relação ao formato de trabalho e a demora por parte das empresas para retomar o modelo presencial são vistas com preocupação pelos investidores até hoje.
Confira, abaixo, a lista dos 10 fundos imobiliários de cada segmento (tijolo e papel) que mais renderam no ano até o dia 18 de outubro:
Top 10 fundos imobiliários de tijolo com maior retorno no ano
| Nome do Ativo | Ticker | Classificação Setorial | Retorno no ano |
| HSI MALLS FII – HSML11 | HSML11 | Shopping | 22,72% |
| MALLS BRASIL PLURAL FII – MALL11 | MALL11 | Shopping | 21,91% |
| PÁTRIA LOGÍSTICA FII – PATL11 | PATL11 | Logística | 21,20% |
| SANTANDER RENDA DE ALUGUÉIS FII – SARE11 | SARE11 | Híbrido | 19,25% |
| VBI LOGÍSTICO FII – LVBI11 | LVBI11 | Logística | 19,16% |
| TRX REAL ESTATE FII – TRXF11 | TRXF11 | Híbrido | 18,43% |
| GGR COVEPI RENDA FII – GGRC11 | GGRC11 | Logística | 17,93% |
| ALIANZA TRUST RENDA IMOBILIÁRIA FII – ALZR11 | ALZR11 | Híbrido | 17,61% |
| HEDGE BRASIL SHOPPING FII – HGBS11 | HGBS11 | Shopping | 16,87% |
| SDI RIO BRAVO RENDA LOGÍSTICA FII – SDIL11 | SDIL11 | Logística | 16,66% |
Top 10 fundos imobiliários de papel com maior retorno no ano
| Nome do Ativo | Ticker | Classificação Setorial | Retorno no ano |
| VALORA CRA FIAGRO FII – VGIA11 | VGIA11 | Fiagro | 31,53% |
| XP CRÉDITO AGRÍCOLA FIAGRO FII – XPCA11 | XPCA11 | Fiagro | 22,72% |
| RIZA AGRO FIAGRO FII – RZAG11 | RZAG11 | Fiagro | 19,78% |
| OURINVEST JPP FII – OUJP11 | OUJP11 | Títulos do setor imobiliário (CRI, CRA, LCI) | 19,56% |
| VALORA CRI CDI FII – VGIR11 | VGIR11 | Títulos do setor imobiliário (CRI, CRA, LCI) | 14,23% |
| MAXI RENDA FII – MXRF11 | MXRF11 | Títulos do setor imobiliário (CRI, CRA, LCI) | 13,60% |
| POLO CRÉDITO IMOBILIÁRIO FII – PORD11 | PORD11 | Títulos do setor imobiliário (CRI, CRA, LCI) | 13,56% |
| SUNO RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS FII – SNCI11 | SNCI11 | Títulos do setor imobiliário (CRI, CRA, LCI) | 12,01% |
| CSHG RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS FII – HGCR11 | HGCR11 | Títulos do setor imobiliário (CRI, CRA, LCI) | 10,82% |
| BTG PACTUAL FUNDO DE CRI FII – FEXC11 | FEXC11 | Títulos do setor imobiliário (CRI, CRA, LCI) | 9,91% |
Valor Investe