Tradicionalmente, o crédito imobiliário é espécie da qual o crédito bancário é gênero. É claro que pode haver crédito imobiliário sem a intermediação de bancos, por exemplo, com o financiamento direto ao tomador pelo incorporador ou pelo proprietário. Mas, convenhamos, é o sistema financeiro, em qualquer lugar e tempo, a melhor forma de canalizar e conceder crédito imobiliário tanto por razões de volume como de risco. O crédito bancário, portanto, é instrumentalizado por diversos meios, dentre os quais, o mútuo. O termo que designa quem o contrai – mutuário – tornou-se corriqueiro no imaginário popular.
No momento em que o Brasil ensaia sua retomada econômica, nada melhor do que discutir esta importantíssima forma de geração de emprego via indústria da construção civil e meio conhecido de desenvolvimento nacional, em razão da demanda habitacional que há entre nós, historicamente deficitária.
Há aqui um ponto de partida que é relevante alinhavar. É o Estado, não o setor privado, que possui tamanha massa crítica no volume imobiliário, e muitas vezes com características orçamentárias, por exemplo, o Programa Minha Casa, Minha Vida. No sistema financeiro nacional, os bancos estatais ainda representam mais de 50% de todos os ativos financeiros, participação que já chegou a 60% na década de 1970. É evidente que o tamanho do Estado – especialmente em razão da concentração das atividades financeiras no crédito imobiliário se sobressai, daí a Caixa Econômica Federal desempenhar o papel de agente imobiliário público, sendo o maior player do segmento.
Um segundo aspecto relevante é o ativismo legislativo histórico, para fomentar a atividade, mas nem sempre favorecendo-a. Desde medidas inovadoras como o artigo 26 da Lei 10.931, de 2 de agosto de 2004, que dispõe sobre o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias, letra de crédito imobiliário, cédula de crédito imobiliário, cédula de crédito bancário, e altera o Decreto-Lei no 911, de 1o de outubro de 1969, as Leis n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964, n 4.728, de 14 de julho de 1965, e no 10.406, de 10 de janeiro de 2002, historicamente o setor imobiliário é bastante regulado.
O terceiro comentário se refere à elevada exigibilidade de direcionamento obrigatório dos recursos captados em caderneta de poupança para o financiamento imobiliário, sabendo-se que elevada parcela desses recursos é aplicada no âmbito do chamado Sistema Financeiro da Habitação, que possui taxas definidas e fixas ao ano.
Mas é inegável que, mundo afora, o crédito imobiliário é de maior prazo e menor custo, já que, no tocante à garantia, de melhor qualidade – e com as mudanças legais promovidas, mais facilmente transformadas em liquidez, ao menos em tese –, a taxa de juros efetivamente praticada ao final é menor.
Como parte da agenda positiva do BC, de maior inclusão e participação com menor custo para a sociedade, o desenvolvimento do crédito imobiliário passou a ser prioridade por se tornar um canal catalisador ao aumento da oferta de crédito no Brasil.
E, na área, com a liderança suprema da Caixa Econômica, é relativamente fácil mudar tais políticas públicas. Prevê-se, assim, que dois assuntos prometem vingar em 2020: as taxas prefixadas de financiamento imobiliário, com correção pelo IPCA, lançada pelo banco em agosto do ano passado, que já originou cerca de R$ 3 bilhões em operações desde então, e o tema da portabilidade do crédito imobiliário.
Por trás da oferta de crédito sem indexação, há um propósito louvável de alongamento de prazo, já que, com a redução da Selic, torna-se possível o “hedge” de taxa de juros para prazos mais longos, assim como engenharias de securitização para todo o mercado. Segundo dados do balanço da Caixa, só a carteira de empréstimos e financiamentos somava R$ 683 bilhões, dos quais R$ 456 bilhões se referiam ao crédito habitacional, cujo saldo vem aumentando cerca de 3,6%, no comparativo anual.
a portabilidade do crédito imobiliário parece mais difícil, mas aparentemente há boas expectativas também. Graças à maior concorrência, inclusive com portais de internet que permitem ao mutuário escolher a instituição em razão da melhor taxa, pode-se ter um avanço que tenderá a melhorar o ambiente em que o assunto crédito imobiliário está inserido. As estatísticas também apontam aumento nessas operações: de R$ 29,5 milhões portados no décimo mês de 2018 para R$ 168,3 milhões em outubro de 2019. A expectativa é que, no ano de 2019, tenha havido incremento de quase 125%.
Esperamos que 2020 seja o ano do crédito imobiliário no Brasil. Políticas públicas e melhores planos diretores, além de regramentos municipais de construção – e que complementam a oferta de compra e venda de imóveis – ainda permanecem como o grande desafio, mas, ao menos, com capital e juros mais baixos, há a promessa de se tornar um bom e frutífero ano.
Crédito: Jairo Saddi é pós-doutor pela Universidade de Oxford, doutor em Direito Econômico (USP) e professor da Escola de Direito da FGV-Rio