O mercado de fundos imobiliários ganha nesta segunda-feira seu primeiro ETF (fundo de índice negociado em bolsa), com a chegada na bolsa de uma carteira da XP Asset Management que replica o Ifix, o índice que sintetiza o desempenho dos principais portfólios listados.
Com um tíquete baixo, de R$ 10, o investidor poderá ter acesso a 81 fundos imobiliários que têm mais de 5 mil imóveis na carteira comprando uma única cota do ETF na B3 — da mesma forma que adquire uma ação.
Essa é a primeira incursão da XP no mercado de fundos de índices negociados em bolsa. A ideia (da XP) é criar toda uma série de ETFs, mas explorando a classe de ativos alternativos que não tenha similares no pregão, segundo Fabiano Cintra, especialista de fundos de investimentos da instituição. “Não vamos fazer mais [ETF] de Ibovespa ou índices que já têm no mercado, vamos trazer o de imobiliários e pensar em temas que fujam do trivial.”
De acordo com o executivo, a família Trend, de fundos passivos já existentes na plataforma há cerca de dois anos, pode servir de referência para a criação de outros ETFs. “Talvez promover mais acesso ao investimento internacional que fuja do tradicional S&P 500, o mundo vai muito além dos Estados Unidos. Nossa família Trend tem bolsa chinesa, bolsa global, europeia, renda fixa internacional, crédito americano, ‘high yield’”, lista Cintra.
O ETF do Ifix vai ter taxa de administração de 0,3% ao ano e todos os dividendos oriundos da renda de aluguéis serão reinvestidos, sem distribuição aos cotistas. “Ninguém bate o efeito matemático do rendimento composto”, afirma Cintra. Outra fonte de receita no futuro pode ser o empréstimo de ativos que compõem a carteira.
Essa possibilidade ainda não existe, mas a B3 libera a partir de hoje o empréstimo de cotas de fundos imobiliários de cerca de cinco dezenas de portfólios listados e também de cotas de fundos de investimentos em participação de empresas (FIP).
Quem toma os ativos, na chamada operação de aluguel, monta posição “short” (vendida), apostando na desvalorização dos papéis, mas paga uma taxa para o dono das cotas. A XP poderia emprestar o próprio ETF e também as partes da carteira, diz Danilo Gabriel, gestor do ETF. “A remuneração é convertida para o fundo e isso ajuda até a cobrir a taxa de administração, alguns fundos superam o ‘benchmark’ (referência) com a fonte vinda do aluguel.”
A B3 tem estudos para o desenvolvimento do empréstimo do derivativo associado ao Ifix da XP (o XFIX11) e de outros ETFs que possam ser listados. Mas ainda não há uma data prevista, segundo a assessoria da bolsa. Outro plano é estruturar um contrato futuro de Ifix, a exemplo do Ibovespa.
Para Gabriel, são iniciativas que podem colocar o ecossistema de fundos imobiliários como um todo num ciclo virtuoso, à medida que amplia a liquidez das cotas, propiciando melhor formação de preços.
Cintra diz que as melhoras na composição do Ifix feitas pela B3, com uma seleção mais representativa do mercado, tirando os papéis de menor liquidez, viabilizou o ETF. A nova metodologia passou a valer em setembro.
Hoje, na bolsa, o valor de mercado dos fundos imobiliários listados beira os R$ 110 bilhões, com pouco mais de 1 milhão de investidores, enquanto nos EUA essa classe tem uma capitalização da ordem de US$ 6,5 trilhões e 87 milhões de cotistas.
Valor Investe