O presidente da Ademi-RJ, Marcos Saceanu, é só otimismo “com o pé no chão” para 2022. O Reviver Centro, a retomada de investimentos na Barra, a redução do estoque de imóveis no mercado e a perspectiva de despoluição da Baía de Guanabara são as razões da animação. A evolução do retrofit, segundo ele, abre cenário virtuoso para o Centro e a Zona Sul. Saceanu é diretor-presidente da Piimo Empreendimentos Imobiliários, voltada a projetos de alta renda, que lançou 50 unidades do residencial Paissandu 23 no antigo Hotel Paysandu, um prédio art déco tombado no Flamengo, com rooftop planejado pelo escritório Burle Marx.
Qual é a sua perspectiva para o mercado imobiliário no Rio em 2022?
Marcos Saceanu — Estou otimista. Será um ano de desafios para o Brasil todo, com atenção para a inflação. Os custos com a construção subiram, os juros estão mais altos, e é um ano de eleição. Mas é um ano em que vamos ter belos empreendimentos na cidade e rever o Plano Diretor. Sou otimista com os pés no chão, um apaixonado pelo Rio. O que vem sendo lançado agora é fruto do trabalho de 2021. O ativo real, o tijolo, sempre foi admirado pelo brasileiro, uma herança portuguesa. Em momentos de volatilidade, como o deste ano, o mercado imobiliário desponta como porto seguro em uma carteira de investimento.
O retrofit é um caminho para o Rio?
Um caminho importantíssimo! O retrofit é muito popular na Europa, e faz todo o sentido estimular sua aplicação no Rio, tanto pela arquitetura histórica dos prédios quanto pela pegada ambiental. Reformar é reaproveitar e gerar menos resíduos e emissão de carbono. A Lei do Retrofit dá incentivos aos incorporadores e mais flexibilização, como, por exemplo, a não obrigação de área mínima das unidades. A retomada do Centro vai se dar na imensa maioria pelo retrofit, que traz empreendimentos únicos, charmosos e desejados pelo carioca, além de valorizar o lado cultural ao somar o contemporâneo ao histórico.
O Rio sempre atraiu clientes de fora. Como está o interesse dos brasileiros por imóveis na cidade hoje?
O Rio é objeto de desejo da maioria dos brasileiros, pois é ícone, referência para o turismo e garante retorno do investimento. Os preços normalmente sobem quando há pouca oferta. Depois do Código de Obras de 2019, que permitiu unidades menores, que São Paulo autorizava há muito tempo, teve uma parcela grande de vendas para pessoas de fora do Rio. Com assinaturas digitais, as distâncias acabaram, e isso facilitou as vendas.
Quais os principais desafios na revisão do Plano Diretor da cidade? Há pontos mais estratégicos para estimular a construção civil?
Não é um debate simples, são mais de 400 artigos e 20 anexos. O mercado está atento e vai participar das discussões. O mais importante é que Plano Diretor incentive a produção imobiliária. Qualquer cidade próspera tem um mercado imobiliário próspero, que gera empregos, impostos e licenciamentos. Ajuda muito na prosperidade, no desenvolvimento dos bairros e da infraestrutura urbana.
Por que o setor demora tanto para responder a incentivos de construção no Centro, região com demanda como mostra o sucesso de lançamentos recentes?
Antes da aprovação do Reviver Centro, havia quatro ou cinco lançamentos no Centro a cada quatro anos. Praticamente nada. Menos de um ano depois da aprovação da lei, já são mais de 15 projetos aprovados ou em aprovação, alguns já lançados. Isso comprova que o Reviver está bem. O ciclo imobiliário demora cinco anos para negociar com o dono do terreno, propor projeto, aprovar, construir e entregar. Não acontece de uma hora para a outra. O importante é que o trem já saiu da estação, e agora ganha velocidade.
O Porto Maravilha parece demorar mais do que isso para responder aos incentivos…
A região tem infraestrutura de transporte, lazer e cultura pronta, não é promessa. Mas é verdade que o Porto Maravilha não andou com a velocidade que esperávamos. Centro e Porto vão ser muito mais povoados, apesar de o desafio ser grande, porque a área é extensa e ficou muito degradada. O Centro vai ter imóveis para várias faixas de renda, essa será a beleza da região.
O mercado voltou a avançar em construções na Barra após um período de timidez. A cidade ainda caminha para mudar seu eixo de desenvolvimento para lá?
São fenômenos complementares, uma cidade tem que se equilibrar e ter oferta em todas as regiões, uma não substitui a outra. A Barra passou muito tempo com um estoque grande de imóveis prontos, o que dificultava o lançamento de novos empreendimentos. Os apartamentos foram sendo vendidos, e hoje o estoque é bem menor do que há cinco anos, com lançamentos performando muito bem nos últimos dois anos. O metrô chegar ao bairro foi importante. Qualquer investimento em infraestrutura acelera o mercado imobiliário. Hoje o estoque de imóveis no Rio é de 11 mil e em 2021 foram vendidas 14 mil unidades. Ou seja, se a gente parasse de lançar projetos, o estoque daria para oito meses. Não é um nível alto. Há quatro anos, precisaríamos de quase um ano e meio para vender as unidades em estoque. Um nível de estoque de oito meses é baixo. Significa que a cidade está pronta para receber novos lançamentos.
Quais são as perspectivas de valorização da Zona Sul, que praticamente não tem mais terrenos disponíveis, a não ser com a derrubada dos casarões de Botafogo?
A Zona Sul sempre vai ter oferta menor do que a demanda. Há uma grande dificuldade de garimpar terrenos na região, demora-se muito para conseguir algo interessante. As técnicas de retrofit vêm oxigenar esse quadro. A releitura de prédios como os antigos hotéis Paysandú e Glória mostra que, com criatividade e incentivos, podemos fazer com que a oferta de imóveis de qualidade na região aumente.
Qual seria o impacto da despoluição da Baía de Guanabara no mercado imobiliário?
Seria algo transformador. É só esse adjetivo que me vem à cabeça. Isso aumentaria a autoestima da cidade inteira. Há quantas décadas sonhamos com isso? Se realmente acontecer, provocará um volume de investimento monstruoso, além de um impacto positivo na saúde pública. Todo investimento em infraestrutura é maravilhoso para o mercado imobiliário, mas esse seria transformador.
Valor Econômico, caderno Imóveis de Valor