Ao longo dos últimos meses tem sido comuns análises apontando boas oportunidades de compra de fundos de investimentos imobiliários (FIIs), particularmente os “de tijolo”, que têm imóveis nas carteiras. Um dos motivos é que boa parte dos produtos ainda não voltou a ser negociada na B3 nos patamares pré-pandemia, quando houve queda forte nas cotas acompanhando os efeitos do fechamento de lojas e escritórios. Alia-se a isso a sinalização de que o movimento de alta da Selic, que drena recursos da renda variável, está perto do fim. A desaceleração econômica prevista para 2023 preocupa, mas não altera o que analistas consideram um indicativo de oportunidade nos FIIs visando o médio prazo, algo próximo a 18 meses.
As principais oportunidades estão nos FIIs que mais sofreram nos anos de pandemia, com shopping centers e lajes corporativas nas carteiras. Com características híbridas – de renda fixa, pelo rendimento pago mensalmente ao cotista, e de renda variável, pela negociação em bolsa – os FIIs “de tijolo” amargaram um duplo efeito. “O rendimento pago ao investidor, que havia caído, já retornou com a reabertura de lojas e escritórios, reduzindo vacância e inadimplência, mas a cota ainda não. Quando melhoravam em termos operacionais, os FIIs começaram a sofrer os efeitos do aperto monetário, que estimula a migração para a renda fixa, impedindo a recuperação na bolsa”, comenta Daniel Marinelli, analista de fundos imobiliários do BTG Pactual. No período mencionado, a Selic passou de 2% ao ano para os atuais 13,75%.
Levantamento feito a pedido do Valor, pela Quantum Finance, empresa de soluções para o mercado financeiro, mostra que, na média, o retorno dos FIIs segue abaixo do que era pré-covid. Os fundos de lajes rendem, na média, 26% menos do registrado em fevereiro de 2020, considerando o retorno calculado em cima da cota ajustada por proventos até julho deste ano. Os FIIs de shopping centers rendem 12,02% menos. Na ponta contrária, os FIIs de logística têm um desempenho 0,08% acima do pré-pandemia, enquanto a grande estrela do período, os FIIs “de papel”, com recebíveis na carteira, têm desempenho 24,74% superior.
“Os fundos de recebíveis, além de terem cotas mais estáveis na bolsa, têm papéis de dívida corrigidos pelo IGP-M, que subiu, e também pela Selic. Tudo favoreceu os fundos de papel”, comenta Marcos Baroni, analista sênior da Suno Research. Um olhar para o futuro, dizem os especialistas, sugere menos atratividade dos fundos de papel, em cenário de queda da Selic e da inflação a partir de 2023, e a volta do interesse por fundos de tijolo.
Há fatores internos e externos aos fundos imobiliários, conforme explica Maria Fernanda Violatti, analista de real estate e fundos imobiliários (FIIs) na XP Investimentos, que justificam a retomada da atratividade do produto. “A pior fase já passou e mesmo assim as cotas seguem negociadas com desconto em fundos de lajes e shopping, o que é indicativo de oportunidade”, diz Violatti, se referindo à diferença entre o valor da cota na bolsa e o valor da cota patrimonial, ou dos imóveis que estão na carteira – a chamada taxa de desconto.
Na visão da especialista, como a alta da Selic está no fim, a tendência é uma inversão na curva. Mesmo que haja desaceleração econômica em 2023, completa Violatti, o efeito deve ser pequeno no mercado imobiliário. “Não tem um estoque muito grande de projetos imobiliários a serem entregues, o que é bom porque não haverá uma oferta excessiva e vai segurar o preço dos imóveis”, afirma.
Na visão de Baroni, da Suno, é importante lembrar que os FIIs respondem à inclinação da curva de juros futura, ou seja, quando a Selic sinaliza perspectiva de corte mais à frente já impacta na perspectiva. “Não é necessário que o juro caia a 6% para uma melhora do setor”, diz. No primeiro semestre, o Ifix, principal índice de fundos imobiliários da B3, caiu 0,32%, enquanto o Ibovespa recuo u 6%.
O especialista do BTG também vê um cenário melhor. “Para os próximos 18 meses, teremos mais locação, menos vacância e tudo indica início da redução do juro, o que explica a perspectiva de melhora dos produtos e o momento indicado para manter na carteira ou elevar gradualmente no portfólio”, afirma Marinelli.
Valor Econômico