O mercado de fundos imobiliários (FIIs) vem crescendo muito recentemente e, por esta razão, compartilharei com vocês como anda esse segmento em 2022. Meu objetivo é dar um panorama atual de segmentos relevantes do nosso mercado financeiro e, assim, atingir dois objetivos principais. O primeiro é atrair a atenção de investidores potenciais, mas que ainda não conhecem ou investem nesse mercado e podem mudar esta visão com este artigo. Já o segundo objetivo diz respeito a quem já investe em FIIs e, com isso, ganha a possibilidade de relativizar a performance dos fundos imobiliários que compõem suas carteiras para, possivelmente, revisar suas posições.
Os dados para a análise foram gentilmente cedidos pela Quantum Finance e o corte se deu no fechamento da última terça-feira, dia 13 de dezembro. Um total de 353 fundos imobiliários eram assim classificados na base da Quantum, porém descartei 55 deles por estarem com dados incompletos (provavelmente porque foram lançados ao longo de 2022). É sempre bom ressaltar que trabalhei com a rentabilidade líquida diária e ajustada a proventos de cada fundo, ou seja, com a rentabilidade que efetivamente interessa ao investidor – esse ponto é especialmente importante no caso de fundos imobiliários por eles distribuírem muitos dividendos, inclusive por lei devem fazê-lo no mínimo a cada seis meses. As volatilidades foram anualizadas para facilitar comparações e seguir padrão de mercado. O índice Sharpe foi calculado a partir das rentabilidades no ano do fundo e do CDI (como taxa livre de risco) e da volatilidade anualizada calculada.
E, agora, um disclaimer importante: uma análise de qualquer tipo de investimento jamais pode se deixar levar apenas pelo desempenho mais recente ou mesmo apenas por rentabilidades. Observar períodos mais longos é fundamental para analisar a persistência de eventuais boas performances. Da mesma forma, verificar o risco ao qual a estratégia do fundo se expõe permite avaliar se ele se adequa ou não ao seu perfil de investimento. Especialmente no segmento de FIIs, há diversas estratégias diferentes que se distinguem já através das diferentes naturezas possíveis para fundos imobiliários: de papel, de tijolos, de desenvolvimento, fundos híbridos e fundos de fundos imobiliários.
ANÁLISE DO MERCADO DE FIIS EM 2022
Apresento a seguir um panorama desse mercado ao longo deste ano. A rentabilidade média de todos os 298 FIIs analisados está em 1,3%, portanto bem abaixo do CDI (11,6%). Apresento também o 1º e o 3º quartis para concluirmos que 25% dos fundos imobiliários listados na bolsa perdem 5,6% ou mais neste ano. Por outro lado, um a cada quatro FIIs rendem 9,8% ou mais em 2022.
ANÁLISE 298 FUNDOS IMOBILIÁRIOS – 2022
| Indicador | Valor |
| Rentabilidade – 1º Quartil | -5,6% |
| Rentabilidade – Média | 1,3% |
| Rentabilidade – 3º Quartil | 9,8% |
| Volatilidade – 1º Quartil | 13,0% |
| Volatilidade – Média | 25,4% |
| Volatilidade – 3º Quartil | 28,1% |
| Índice Sharpe – 1º Quartil | -0,90 |
| Índice Sharpe – Médio | -0,51 |
| Índice Sharpe – 3º Quartil | -0,09 |
| Liquidez – 1º Quartil | 77,8% |
| Liquidez – Média | 80,0% |
| Liquidez – 3º Quartil | 97,5% |
Podemos perceber que a volatilidade média de um fundo imobiliário é alta, cerca de 25% ao ano, maior inclusive do que a volatilidade atual do Ibovespa (21,17% também medida com dados diários e anualizada), principal índice de ações da B3. A maioria dos fundos imobiliários está com Sharpe negativo, pois estão rendendo abaixo do CDI. Se o seu FII está com Sharpe positivo, alegre-se! E se o Sharpe dele está acima de -0,09, isso significa dizer que ele está entre os 25% melhores do mercado.
Por fim, sempre gosto de lembrar a importância da liquidez. Aqui, a métrica utilizada é o percentual de dias nos quais houve negociação do papel do fundo. Podemos perceber que, de um modo geral, este mercado atingiu um bom nível de liquidez, mas fique sempre atento para essa questão na hora de investir em um fundo imobiliário, pois há alguns que são muito pouco negociados.
QUAIS OS MELHORES FIIS EM 2022?
Para esta análise, apliquei um filtro de liquidez correspondente aos fundos imobiliários que negociaram, pelo menos, em metade dos pregões ao longo do ano. Em consequência, trabalhei com 253 fundos, ainda assim, um número bastante expressivo. A tabela abaixo apresenta os 25 fundos imobiliários que mais vem entregando rentabilidade em 2022.
QUAIS OS MELHORES FIIS EM 2022?
| # | Fundo Imobiliário – Ticker | Rentabilidade | Volatilidade | Índice Sharpe | Liquidez |
| 1 | KINEA II REAL ESTATE EQUITY FII – KNRE11 | 116,9% | 229,2% | 0,46 | 77,7% |
| 2 | PANAMBY FII – PABY11 | 87,6% | 166,7% | 0,46 | 78,2% |
| 3 | CIDADE JARDIM CONTINENTAL TOWER FII – CJCT11 | 34,4% | 22,4% | 1,02 | 56,7% |
| 4 | THE ONE FII – ONEF11 | 33,4% | 14,4% | 1,51 | 93,7% |
| 5 | FLORIPA SHOPPING FII – FLRP11 | 32,3% | 38,2% | 0,54 | 78,6% |
| 6 | VALORA CRA FIAGRO FII – VGIA11 | 32,1% | 25,4% | 0,81 | 88,7% |
| 7 | CAIXA TRX LOGÍSTICA RENDA FII – CXTL11 | 31,6% | 53,0% | 0,38 | 55,5% |
| 8 | JPP CAPITAL RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS FII – JPPA11 | 31,2% | 9,8% | 1,98 | 97,9% |
| 9 | HOTEL MAXINVEST FII – HTMX11 | 29,1% | 25,1% | 0,70 | 98,3% |
| 10 | RIZA AKIN FII – RZAK11 | 28,0% | 14,0% | 1,17 | 98,3% |
| 11 | BM BRASCAN LAJES CORPORATIVAS FII – BMLC11 | 27,9% | 24,3% | 0,67 | 82,8% |
| 12 | BB RENDA DE PAPÉIS IMOBILIÁRIOS FII – RNDP11 | 26,7% | 76,3% | 0,20 | 83,6% |
| 13 | XP HOTÉIS FII – XPHT11 | 23,1% | 23,6% | 0,48 | 60,1% |
| 14 | SHOPPING JARDIM SUL FII – JRDM11 | 22,9% | 18,5% | 0,61 | 92,9% |
| 15 | KINEA CRÉDITO AGRO FIAGRO FII – KNCA11 | 22,6% | 13,4% | 0,82 | 89,9% |
| 16 | OURINVEST JPP FII – OUJP11 | 22,6% | 13,0% | 0,85 | 98,3% |
| 17 | SHOPPING WEST PLAZA FII – WPLZ11 | 22,4% | 36,3% | 0,30 | 88,7% |
| 18 | XP CRÉDITO AGRÍCOLA FIAGRO FII – XPCA11 | 22,4% | 17,6% | 0,61 | 94,1% |
| 19 | NEWPORT RENDA URBANA FII – NEWU11 | 22,1% | 72,3% | 0,15 | 87,0% |
| 20 | FG/AGRO FIAGRO FII – FGAA11 | 22,0% | 22,6% | 0,46 | 87,0% |
| 21 | PÁTRIA EDIFÍCIOS CORPORATIVOS FII – PATC11 | 21,6% | 17,6% | 0,57 | 89,5% |
| 22 | RB CAPITAL RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS FII – RRCI11 | 21,4% | 10,0% | 0,97 | 97,5% |
| 23 | EUROPAR FII – EURO11 | 20,3% | 31,2% | 0,28 | 97,5% |
| 24 | FOF INTEGRAL BREI FII – IBFF11 | 18,3% | 13,7% | 0,49 | 64,3% |
| 25 | VALORA CRI CDI FII – VGIR11 | 17,1% | 8,7% | 0,63 | 93,3% |
Sabemos que rentabilidade traz consigo riscos diversos. Por esta razão, compartilho com vocês os 25 fundos imobiliários com maiores índices Sharpe até então neste ano. O índice Sharpe premia retornos acima da média, mas penaliza igualmente volatilidades altas. Por esse motivo, o FII JPP Capital sobe para a liderança do nosso ranking.
25 fundos imobiliários com maiores índices Sharpe até então
| # | Fundo Imobiliário – Ticker | Rentabilidade | Volatilidade | Índice Sharpe | Liquidez |
| 1 | JPP CAPITAL RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS FII – JPPA11 | 31,2% | 9,8% | 1,98 | 97,9% |
| 2 | THE ONE FII – ONEF11 | 33,4% | 14,4% | 1,51 | 93,7% |
| 3 | RIZA AKIN FII – RZAK11 | 28,0% | 14,0% | 1,17 | 98,3% |
| 4 | CIDADE JARDIM CONTINENTAL TOWER FII – CJCT11 | 34,4% | 22,4% | 1,02 | 56,7% |
| 5 | RB CAPITAL RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS FII – RRCI11 | 21,4% | 10,0% | 0,97 | 97,5% |
| 6 | OURINVEST JPP FII – OUJP11 | 22,6% | 13,0% | 0,85 | 98,3% |
| 7 | KINEA CRÉDITO AGRO FIAGRO FII – KNCA11 | 22,6% | 13,4% | 0,82 | 89,9% |
| 8 | VALORA CRA FIAGRO FII – VGIA11 | 32,1% | 25,4% | 0,81 | 88,7% |
| 9 | HOTEL MAXINVEST FII – HTMX11 | 29,1% | 25,1% | 0,70 | 98,3% |
| 10 | BM BRASCAN LAJES CORPORATIVAS FII – BMLC11 | 27,9% | 24,3% | 0,67 | 82,8% |
| 11 | VALORA CRI CDI FII – VGIR11 | 17,1% | 8,7% | 0,63 | 93,3% |
| 12 | XP CRÉDITO AGRÍCOLA FIAGRO FII – XPCA11 | 22,4% | 17,6% | 0,61 | 94,1% |
| 13 | SHOPPING JARDIM SUL FII – JRDM11 | 22,9% | 18,5% | 0,61 | 92,9% |
| 14 | PÁTRIA EDIFÍCIOS CORPORATIVOS FII – PATC11 | 21,6% | 17,6% | 0,57 | 89,5% |
| 15 | FLORIPA SHOPPING FII – FLRP11 | 32,3% | 38,2% | 0,54 | 78,6% |
| 16 | FOF INTEGRAL BREI FII – IBFF11 | 18,3% | 13,7% | 0,49 | 64,3% |
| 17 | XP HOTÉIS FII – XPHT11 | 23,1% | 23,6% | 0,48 | 60,1% |
| 18 | MALLS BRASIL PLURAL FII – MALL11 | 16,7% | 10,9% | 0,46 | 98,3% |
| 19 | KINEA II REAL ESTATE EQUITY FII – KNRE11 | 116,9% | 229,2% | 0,46 | 77,7% |
| 20 | FG/AGRO FIAGRO FII – FGAA11 | 22,0% | 22,6% | 0,46 | 87,0% |
| 21 | PANAMBY FII – PABY11 | 87,6% | 166,7% | 0,46 | 78,2% |
| 22 | RIO BRAVO CRÉDITO IMOBILIÁRIO HIGH GRADE FII – RBHG11 | 16,4% | 12,1% | 0,39 | 97,1% |
| 23 | NCH BRASIL RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS FII – NCHB11 | 16,1% | 11,8% | 0,38 | 99,2% |
| 24 | CAIXA TRX LOGÍSTICA RENDA FII – CXTL11 | 31,6% | 53,0% | 0,38 | 55,5% |
| 25 | SHOPPING WEST PLAZA FII – WPLZ11 | 22,4% | 36,3% | 0,30 | 88,7% |
Espero que tenham gostado. Quis dividir informações para ajudar a todos que investem ou pensam em investir no mercado de fundos imobiliários. Infelizmente, não tenho conhecimento de nenhum local que disponibilize uma visão desse mercado como um todo de forma gratuita tal qual esta apresentada.
É sempre muito importante também ressaltar que a lista acima não representa, de nenhuma forma, sugestão de investimento. Entendo que uma decisão de investimento precisa vir sempre acompanhada de uma análise bem mais completa e cuja decisão dependerá fundamentalmente do investidor.
Valor Investe, por Carlos Heitor Campani, consultor PhD em Finanças, Professor do Coppead/UFRJ,