Mês: Dezembro 2022

O Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) ampliou em 5% os valores mínimos para venda e financiamento de imóveis pelo programa Casa Verde e Amarela, com exceção de Brasília, do Rio de Janeiro e de São Paulo. Nesses locais, os atuais limites do programa foram mantidos. Também não houve mudança nos limites máximos dos imóveis para habitação popular.

Em reunião extraordinária na última sexta-feira (16), o conselho prorrogou, por seis meses, as atuais taxas de juros cobradas do grupo 3 do Casa Verde e Amarela e da linha Pró-Cotistas. Os juros cobrados desses públicos, entre 7,66% a 8,16% ao ano, vão valer até 30 de junho de 2023.

As medidas foram propostas pelo Ministério do Desenvolvimento Regional sob a justificativa de que um terço dos imóveis construídos para o público do Casa Verde e Amarela precisou ser destinado a outros públicos por causa de dificuldades na comercialização, principalmente fora do eixo Brasília, Rio e São Paulo. O representante da pasta, o conselheiro Helder Lopez Cunha Silva, reconheceu que a mudança precisava ser mais estrutural.

O único conselheiro que não votou a favor da mudança foi o representante da Federação Nacional do Comércio de Bens, Serviços e Turismo, Abelardo Diz. Segundo ele, as mudanças não atingem os objetivos propostos.

O aumento de 5% nos valores dos imóveis cobre menos da metade da variação do Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), que acumula 11% nos últimos 15 meses, quando houve a última atualização dos valores das habitações financiadas via FGTS.

IstoÉ Dinheiro

A multipropriedade imobiliária é uma modalidade relativamente recente no Brasil. Em 2018, a Lei de Multipropriedade (nº 13.777) foi assinada e regulamentou esse tipo de empreendimento no País. Assim, tornou-se possível que várias pessoas sem relacionamento familiar pudessem ser donas de um mesmo imóvel e revezar o período de uso.

“Quem não quer ter uma casa na praia ou no campo?”, questiona Fabio Godinho, CEO da MyDoor, startup especializada no modelo de multipropriedade. “Porém, as pessoas acabam se deparando com diversas dores. Os preços avançaram bastante na pandemia e nesse momento em que as pessoas tentam racionar gastos, ninguém quer gastar dois, três ou cinco milhões em um segundo imóvel”, adiciona.

A MyDoor é focada em residências de alto padrão em casas localizadas na praia, montanha ou campo em cidades do interior e litoral de São Paulo, como Riviera de São Lourenço, Juquehy e Campinas. Os imóveis são divididos em oito cotas com valores que variam de R$ 185 mil para um apartamento de 88m² em Campos do Jordão até R$ 1.900.000 em uma casa de 700 m² em Itu. 

Na prática, a casa passa a ter oito donos. E cada um deles tem direito a utilizá-la por 44 dias anualmente. “Cada cotista tem direito a duas datas por ano. Normalmente eles escolhem um feriado nacional, além das oito semanas de férias escolares que existem no calendário”, explica Godinho. “As pessoas nunca utilizam o segundo imóvel o ano inteiro. Qual é o sentido de pagar 100% de um ativo, mas usar apenas alguns dias?”, justifica. 

A companhia também se responsabiliza pelas manutenções entre a saída de um morador e a chegada de outro, além de oferecer serviços de hospitalidade que podem ser contratados, como empregada, cozinheiro e churrasqueiro – com custo adicional. “Também oferecemos a possibilidade de colocar o empreendimento em sites de locação temporária para os dias que você tem direito e, assim, rentabilizar o investimento.”

Tendência de moradia

Godinho conta que é comum a empresa comprar imóveis de pessoas que vão adquirir cotas da própria casa. “Dessa forma, elas se livram de despesas e dividem os custos de manutenção, o que torna o processo bem mais econômico”, garante. Entre os contrapontos, apresenta-se a falta de autonomia para usar o imóvel quando bem entender e a dificuldade de comprar novas cotas do mesmo empreendimento. 

Um estudo realizado pela Metropolitan Thames Valley em parceria com a Universidade de Cambridge indicou que o encarecimento das residências está relacionado ao crescimento da demanda por propriedades compartilhadas. O levantamento realizado na Inglaterra notou que a modalidade deixou de ser apenas uma opção de férias para ser adquirida também em outros cenários. 

Tanto é que a maioria das pessoas que compram sob propriedade compartilhada está na faixa etária de 20 a 40 anos e as famílias de adultos solteiros representam 50% dos compradores. Não à toa, a viabilidade do ativo e a demanda dos compradores estão impulsionando o interesse dos financiadores e até o governo local já atua com a formalização de regras para tornar a possibilidade acessível a mais pessoas.

É importante pontuar que o modelo existe na Inglaterra há mais de 50 anos, o que justifica o número aproximado de 200 mil famílias usufruindo de propriedades compartilhadas naquele país. No Brasil, por outro lado, o modelo está em fase quase embrionária, voltado prioritariamente para o mercado de segunda residência e hotéis de luxo. A próxima etapa é entender se a moda vai pegar por aqui também.

O Estado de SP, seção Estadão Imóveis

O Conselho Curador do FGTS aprovou, em reunião realizada na última sexta-feira (16/12), a prorrogação das reduções nas taxas de juros para o Pró-cotista (Mercado MAP) e para o Grupo 3 do CVA, além de novos limites de enquadramento. Foram aprovados:

Mercado MAP

• Pró-Cotista: Manutenção da redução de 1% (perfazendo 7,66% a.a.), atualmente vigente, para imóveis até R$ 350 mil, e de 0,5% (perfazendo 8,16% a.a.) para imóveis acima de R$ 350 mil até 30/06/23;

Casa Verde e Amarela

• Grupo 3: Manutenção da redução de 0,5% (perfazendo 7,66% a.a.) até 30/06/23;
• Reajuste de 5% nos limites de enquadramento dos financiamentos, exceto para as capitais de SP, RJ E DF.

As medidas aprovadas foram pleitos enviados pela ABRAINC. Cabe destacar que o reajuste dos limites de enquadramento ainda ficou abaixo do proposto pela ABRAINC. Um novo limite deve ser debatido nas próximas reuniões do CCFGTS, no início de 2023.

Informe Abrainc

Diante dos resultados da indústria da construção em 2021 e 2022, a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) projeta para 2023 uma alta de 2,5% do PIB no nível de atividade do setor. A informação foi divulgada, ontem (15/12), durante o último Quintas da CBIC do ano, comandado pelo presidente da entidade, José Carlos Martins. A live reuniu especialistas do setor para um balanço das ações da construção civil em 2022 e as perspectivas para 2023.

Apesar do nível de atividade do setor estar quase 20% abaixo do seu pico de operação, observado no primeiro trimestre de 2014, a construção civil vai fechar o biênio com um crescimento de quase 18% do seu PIB, incremento que não era visto desde 2013, e mais de meio milhão de trabalhadores com carteira assinada. Já a economia nacional, neste mesmo período, cresce 8%.

“Em dois anos o setor está com um crescimento 10% superior à economia nacional, resultado do ciclo de negócios iniciados em julho de 2020, quando as famílias ficaram em casa, em função da pandemia, e ressignificaram o valor da casa própria”, destacou a economista da entidade, Ieda Vasconcelos. Segundo a economista, diante do cenário atual, a projeção é de que a atividade da construção registre pelo terceiro ano consecutivo crescimento superior ao da economia nacional, com a geração de mais de 80 mil novas vagas com carteira assinada.

Na área de infraestrutura, apesar dos entes subnacionais – estados e municípios – terem frentes suficientes para desenvolver um programa mais robusto de obras públicas, todos os contratos do segmento foram prejudicados no país em razão do desequilíbrio econômico-financeiro gerado pelo descolamento entre os valores dos contratos e a evolução dos preços dos custos de materiais e equipamentos. “O processo para efetivar o reequilíbrio econômico-financeiro é lento e traz não só insegurança para as empresas, mas real prejuízo financeiro, econômico e no ritmo das obras”, salientou o vice-presidente da Comissão de Infraestrutura (Coinfra) da CBIC, Carlos Eduardo Lima Jorge.

De julho de 2020 a novembro de 2022, o aumento do custo da construção foi de quase 33%, diante de uma inflação oficial do país de 20%. A alta no custo com material, neste período, foi de cerca de 53%.

No segmento de obras industriais e corporativas, a expectativa é fechar o ano com uma receita de cerca de R$ 95 bilhões em obras executadas. “É um número razoavelmente expressivo, mas o setor ainda não atingiu o nível de atividade de 2012 e 2013. Ou seja, temos muito espaço para o crescimento em termos de emprego”, destacou o presidente da Comissão de Obras Industriais e Corporativas (COIC) da CBIC, Ilso José de Oliveira, ressaltando que, somente nos canteiros de obras, foram gerados em torno de 850 mil empregos formais.

No entanto, segundo Ilso de Oliveira, as empresas do setor também tiveram uma perda de rentabilidade muito expressiva devido ao acréscimo nos custos de produção, em função da adequação de procedimentos operacionais trazidos com a pandemia, e dos custos dos insumos, além da falta de mão de obra.

Para os próximos cinco anos, o executivo estimou que há um mercado de US$ 45 bilhões/ano de investimentos para os setores de mineração, energia, principalmente de energia fotovoltaica, eólica e hidro energia, óleo e gás, entre outros. “Cada vez mais eu me convenço de que essa é uma das frentes que a gente tem para dobrar o PIB nacional da construção”, ponderou Martins.

Quanto ao mercado imobiliário, a avaliação do presidente da Comissão da Indústria Imobiliária (CII) da CBIC, Celso Petrucci, é de que não faltaram recursos. Todavia, com o advento das eleições em outubro, da Copa do Mundo em meados de novembro e as comemorações de final de ano, o número negativo de unidades lançadas deve crescer para algo em torno de 12% no último trimestre do ano. Já com relação ao número de vendas, a expectativa é fechar o ano com o número de vendas muito próximo ao de 2021. Para 2023, a área não prevê falta de recursos. “Se o governo acertar a mão no primeiro trimestre do ano e não houver novo aumento da taxa Selic, a minha previsão é de que 2023 será muito parecido com 2022, segundo melhor ano do mercado imobiliário desde 2013/2014, não só pelo crescimento do PIB da construção, de aproximadamente 18% no biênio, mas pela forte geração de empregos formais”.

Já na área de habitação de interesse social foram contratados R$ 36 bilhões no Casa Verde e Amarela (CVA), contra R$ 33,5 bilhões no ano passado. Na perspectiva do presidente da Comissão de Habitação de Interesse Social (CHIS), Carlos Henrique Passos, 2022 deve superar 2021, tanto em quantidade de unidades quanto em valor. “O acerto das medidas para melhorar os subsídios e reduzir as taxas de juros para o segmento do grupo 1 de renda (até R$ 2.400) trouxeram essas pessoas para a compra da casa própria e fez com que o programa saísse de um viés negativo para um viés de crescimento, embora tímido, o deve se repetir em 2023”.

Como perspectiva, Carlos Henrique também salientou como positivo, dentro do CVA, o fato de o FGTS ser uma fonte com recurso definido. “É um fundo que tem um orçamento plurianual já definido, com um custo relativamente barato”. Além disso, evidenciou que, pelas discussões que a CBIC vem tendo com a equipe de transição, a habitação está no foco do novo governo. “Temos para 2003 uma perspectiva interessante, na medida em que há possibilidade do resgate da faixa 1 no programa habitacional e recursos do FGTS, com um orçamento já definido, com instrumentos que foram melhorados, a partir de julho, para permitir que o programa de fato aconteça a partir de 01/01/2022”.

Sobre investimentos na construção, a economista da CBIC ressaltou a importância da previsibilidade e mencionou “preocupação com o incremento de investimentos públicos, mediante um aumento de gastos públicos, que podem ensejar um aumento de dívida pública muito grande e que traga instabilidade para o cenário econômico nacional, com possibilidade de aumento de juros”.

Agência CBIC

O Açolab Ventures – fundo de gestão constituído pela ArcelorMittal para acelerar startups – anuncia um novo investimento em 2022. Desta vez, trata-se da construtech Modularis Offsite Building. Com planta industrial em Itupeva, no interior de São Paulo, e mais de 12 anos de atuação no mercado brasileiro, a empresa de construção modular é a mais nova parceira da produtora de aço.

“A ArcelorMittal está em sintonia com as tendências globais e pensando no futuro da construção civil. Esse novo investimento fortalece ainda mais o ecossistema de inovação, tornando-o ainda mais competitivo e conectado com as demandas das pessoas e do planeta. O aporte reforça o nosso compromisso com desenvolvimento do País”, avalia o VP Comercial e Metálicos da ArcelorMittal Aços Longos, Marcelo Marino. Até o momento, o Açolab Ventures, que é gerido pela Valetec Capital, investiu em outras três startups: Agilean (também da construção civil), Sirros (focada em IOT) e uma energytech (a ser divulgada em breve).

“A sinergia tecnológica e comercial assim como o alinhamento de propósito e condutas fizeram da ArcelorMittal o parceiro ideal para impulsionar nosso crescimento. Não somente para o mercado residencial e de hotelaria, mas também outras aplicações onde já atuávamos como lojas de varejo e escritórios e facilities industriais”, revela o CEO da Modularis, Paulo Salvador.

De acordo com o Vice-Presidente Comercial Aços Planos da ArcelorMittal, Eduardo Fares Zanotti, o objetivo com a parceria é criar um ecossistema para que as soluções em aço sejam efetivamente um diferencial competitivo para o negócio. “A nova parceria reforça a ampla atenção da ArcelorMittal em se aproximar de empresas que incorporam a inovação tecnológica e gestão, que buscam o aumento de produção e o aprimoramento do desempenho da atividade construtiva”, explica.

Diário do Comércio

A intenção de comprar uma casa própria está em tendência de queda no Brasil, segundo estudo da Brain Inteligência Estratégica em parceria com a Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias). A pesquisa ouviu 1.200 pessoas entre 10 e 25 de novembro.

Apesar de registrar resultados positivos neste ano, o setor sente a dificuldade do consumidor em obter crédito. Metade dos entrevistados anteciparia a decisão de comprar um imóvel se tivesse o financiamento facilitado.

Entretanto, a facilidade em obter crédito não é a mesma coisa que o custo do crédito. É o que afirma Fábio Tadeu Araújo, sócio dirigente da Brain Inteligência Estratégica.

“E onde as incorporadoras podem mexer? Em vez de exigir 40% durante a obra, poderiam exigir 35%, por exemplo. Se não tem como aumentar o salário do comprador, podem facilitar a maneira dele adquirir o imóvel.”

Em cerca de um ano, a taxa básica de juros saltou de 2% para os atuais 13,75% na tentativa de conter a inflação. A disparada afastou muitos do financiamento e reduziu os depósitos na poupança. É com esse dinheiro que os bancos financiam o crédito imobiliário mais utilizado.

Entre janeiro e outubro deste ano, a captação líquida da poupança ficou negativa em R$ 82,2 bilhões.

O resultado foi uma queda de 12% no volume de financiamentos (R$ 151,2 bilhões) e de 16% no número de imóveis financiados (619 mil) em comparação ao mesmo período do ano passado, segundo a Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança).

Apesar da pressão, a venda de imóveis se manteve aquecida em 2022, principalmente, graças aos subsídios no programa habitacional Casa Verde e Amarela —que deve voltar a se chamar Minha Casa, Minha Vida no terceiro governo Lula.

“Acabamos de passar por um período [2020-2021] que foi o maior de compra e venda de imóveis. Por isso qualquer comparação que se faça parece ruim, mas é do mercado”, afirma Araújo.

“Nos nove primeiros meses deste ano, a efetiva venda de casas e apartamentos novos cresceu 0,4%, porque, no caso dos novos, a taxa de juros não impacta imediatamente.”

Renée Garofalo, diretora de incorporação da Plano&Plano, aposta na “demanda habitacional gigante” do país para um 2023 de resultados positivos para o setor.

“Independentemente do governo não haverá mudança no projeto habitacional, porque é um dos mais importantes e icônicos do mundo. Nos últimos seis anos, mais de 25 mil famílias tiveram novas moradias pelo CVA [Programa Casa Verde e Amarela] na Plano&Plano”, diz Renée.

O setor também aguarda para o próximo ano um maior uso de recursos do FGTS (fundo de garantia) em prestações de financiamento. A compra da casa própria é uma das possibilidades de saque do fundo do trabalhador.

“O FGTS Futuro é uma medida muito significativa especialmente para famílias com renda mensal bruta de, no máximo, R$ 2.400. Além de aumentar o poder de compra, esses clientes poderão pagar uma prestação mensal maior, promovendo um crescimento de vendas”, diz Fernando Perobeli, diretor institucional da Árbore Engenharia.

“A demanda continua existindo em todos os segmentos, mas há um cenário de insegurança, e as pessoas que vão fazer a maior compra da vida precisam se sentir seguras”, diz Gabriel Mauad, sócio da construtora fluminense que leva seu sobrenome.

“Vamos ver o que vai acontecer no primeiro semestre do ano que vem. Até lá, estamos focando na alta renda, que não depende de financiamento.”

Se no aspecto econômico a facilidade de crédito pode ser o gatilho para buscar um novo imóvel, ter mais espaço e conforto é o que leva o brasileiro a fechar a compra. A pesquisa da Brain indica que uma pessoa mais feliz e realizada tende a fechar mais rapidamente a negociação.

Entre os que planejam a compra de algum imóvel, os mais desejados são os residenciais (87%). O levantamento mostra que sair do aluguel é motivação para 33% dos compradores, enquanto 20% quer mais espaço.

O aluguel onerou os brasileiros com o aumento dos juros e da inflação. Segundo dados da Serasa, o número de inadimplentes voltou a crescer pelo nono mês seguido em setembro e chegou a 68,39 milhões de pessoas.

Para o analista de mercado Max Mustrangi, a inadimplência e o endividamento recordes trazem uma perspectiva ruim, em especial para as startups imobiliárias.

“A crise econômica se instalou, e não só aqui. Nos últimos anos, houve muita liquidez, mas agora há o endividamento. Tem que negociar, alongar o caixa, enxugar as receitas para resistir”, afirma.

Os imóveis residenciais são 93% de todos os comercializados neste ano, e quase metade deles são apartamentos. No entanto, o objeto de desejo da maioria são casas, na rua ou em condomínio fechado.

“O mercado de apartamentos é muito bem estruturado e o financiamento sai mais rápido. O preço da terra e as leis de zoneamento dificultam a construção de casas nas cidades de grande porte”, explica Araújo, da Brain.

“Se não tem oferta de casas novas, as usadas são muito ruins e a entrada do financiamento é maior para produtos prontos.

A diretora da Plano&Plano ressalta: as famílias compram o que cabem no bolso. “Elas querem casa para ter um espaço maior, colocar uma planta. Por isso nossos projetos hoje tem churrasqueira, pet places, piscina no topo do prédio.”

“Playground já não tem importância, mas investir em áreas de convívio e varandas se mostrou importante para o mercado imobiliário após a pandemia”, afirma Renée.

Folha de SP

Em 2021, a capital paulista registrou recorde de lançamentos de imóveis residenciais verticais: foram 81,8 mil apartamentos, 36% acima do verificado um ano anterior. Desse total, apenas 3,4 mil tinham plantas superiores a 130 metros quadrados (4%). Para Cyro Naufel, diretor institucional da Lopes, o cenário indica uma oportunidade. “Se conversasse com um incorporador, diria que existe uma janela no mercado de alto padrão na cidade.” A seguir, o executivo analisa o segmento, a avalanche de compactos e diz qual é sua perspectiva para 2023. Em 2022, a rede de franquias da Lopes chegou a 165 lojas, 18 a mais que no ano passado. No acumulado de 12 meses até setembro, a empresa alcançou VGV de R$ 10,2 bilhões com comissões dos negócios fechados nas 17 unidades próprias e do pagamento de royalties dos franqueados.

Qual será a melhor oportunidade para o mercado imobiliário em São Paulo?

Cyro Naufel – Se conversasse com um incorporador, diria que existe uma janela de mercado para o alto padrão na cidade. A pesquisa da Inteligência de Mercado Lopes indicou que até setembro havia uma oferta de 66,6 mil apartamentos novos à venda na capital. Desses, 45 mil têm até 45 metros quadrados de área total, são compactos. Já a oferta de imóveis com mais de 180 metros quadrados soma apenas 1,o6 mil unidades disponíveis. Isso não é nada para um mercado como o paulistano.

A que se deve essa diferença?

Projetos de alto padrão são difíceis de replicar, e isso gera uma escassez de oferta. Como a localização é um componente fundamental para esse nicho, e há falta de terrenos em bairros como os Jardins ou com vista para o Ibirapuera, os lançamentos tornam-se mais raros.

Localização ainda define o alto padrão?

Sempre definiu, mas esse conceito também se adaptou conforme a dinâmica da sociedade. Para novos compradores, localização hoje significa morar perto do trabalho e da escola dos filhos. Esse é o grande privilégio, que não está mais restrito ao tamanho do imóvel. As famílias estão menores, e ficou cada vez mais raro aparecer um cliente em busca de um apartamento com quatro ou cinco suítes. As plantas foram reduzidas e valorizam mais os ambientes sociais. As áreas comuns também viraram prioridade. Aquela ideia de que rico não desce para a piscina mudou, e o incorporador agora tem que fazer “a” piscina e criar ambientes com assinaturas de marcas conhecidas, assim como no paisagismo e no design de interiores.

O estudo citado aponta para um boom dos compactos. Você não teme uma saturação desse produto nos próximos anos?

O Plano Diretor da cidade incentivou o adensamento no entorno das estações de metrô e das grandes avenidas. Nessas Zonas Eixo de Estruturação Urbana (ZEU), o incorporador pode construir mais, o que provocou essa onda de compactos. No ano passado, 23% das unidades lançadas na capital tinham menos de 30 metros quadrados. E 53% ficavam entre 30 e 45 metros. Por ticket médio, 41% custavam até R$ 240 mil e 36% na categoria acima, até R$ 500 mil. O que vimos nos primeiros nove meses deste ano foi um aumento de 31% no volume de lançamentos nessa última faixa de preço. O imóvel compacto tem total aderência com São Paulo, uma cidade com 12 milhões de habitantes onde 38% dos imóveis são ocupados por uma só pessoa ou um casal. É um produto que veio para ficar e de que a cidade precisa. Agora, pode acontecer um excesso de oferta deles em um ou dois anos, mas é algo que o próprio mercado vai regular com o tempo.

Há como evitar?

Acho que a revisão do Plano Diretor deveria flexibilizar as ZEUs, permitindo outros tipos de produtos nessas áreas. E autorizar o incorporador a construir imóveis compactos fora do eixo de transformação urbana, com uma conta mais viável, porque a discrepância é muito grande. Isso ajudaria o mercado a não desenvolver o mesmo produto por muito tempo no mesmo lugar, levando à saturação.

Sobre a atuação do corretor de imóveis, o que mudou nos últimos anos?

O mercado imobiliário se profissionalizou muito, e o corretor precisou acompanhar essa evolução, mantendo-se conectado a tendências como a digitalização do processo de venda. A tecnologia veio para ficar e se ele não souber utilizá-la, será excluído do mercado. Outra mudança importante: o foco do trabalho passou a ser no cliente, não no produto. É um outro tipo de consultoria, direcionada a resolver os problemas da pessoa que está interessada na compra, como a escola dos filhos. Se entrar alguém no plantão de vendas e informar somente quantos dormitórios tem o apartamento, está morto!

O que esperar de 2023?

O mercado atingiu um novo patamar e não deve alterar muito nos próximos anos. Até setembro, estava 4% acima do total de lançamentos do mesmo período de 2021, mas, na minha opinião, deve fechar este ano com alta de 2%, muito melhor do que imaginava o mercado. Para 2023, devemos ter um cenário com inflação mais controlada e com tendência de queda, e isso cria uma perspectiva de queda também na taxa da Selic. A maioria dos economistas indica que isso deve acontecer no meio do ano. Mais além, a taxa de desemprego começa a cair, o que forma um ambiente muito bom para o mercado imobiliário. O contraponto estará no desempenho do novo governo com os gastos públicos, o que pode inviabilizar a redução da taxa de juros e ainda gerar aumento da inflação, segurando o otimismo.

Valor Econômico, caderno Imóveis de Valor

Se o ano de 2022 é considerado um dos mais desafiadores para o mercado de fundos imobiliários, na visão da Mogno Capital, estamos em uma situação interessante para 2023: “os FIIs estão muito descontados”, afirma o gestor Daniel Caldeira.

Quando fundos imobiliários são analisados individualmente, é fácil perceber que os bons FIIs estão indo muito bem. “A vacância está baixa, preço de aluguel subindo, ocupação muito boa. Além disso, os fundos imobiliários estão sendo negociados a preços muito atrativos”, comenta Caldeira.

Para deixar mais claro seu argumento, o gestor da Mogno Capital comenta sobre o setor de lajes corporativas. Nas regiões mais valorizadas de São Paulo, como Itaim e Faria Lima, os locatários sabem que no ano que vem o revisional dos aluguéis será bastante elevado. Para os fundos imobiliários, isso é positivo.  

Porém, o cenário econômico continua nebuloso. Na verdade, há um motivo para os fundos imobiliários entrarem no ano de 2023 tão baratos. “Os juros futuros que estavam em torno de 11%, agora estão em 14%”, destaca Caldeira. 

O cenário de incertezas também cria oportunidades para os fundos imobiliários

A Mogno Capital acredita que é um trabalho bastante delicado olhar os fundos que são boas oportunidades. Se o contexto econômico prosseguir incerto e sem sinais de melhora, as coisas podem ficar bastante complicadas. Mas não existe espaço para pessimismo. A gestora do MGFF11 acredita que mesmo com incertezas para 2023, a renda dos fundos imobiliários continua atrativa. 

Caldeira diz que quando analisa um fundo de logística com portfólio diferenciado, dividend yield elevado, vacância baixíssima, mas observa o cenário de juros elevados, ele pondera: “tudo bem, eu vou receber entre 10% a 12% líquido por ano. Isso significa que estamos sendo bem remunerados para esperar o cenário macroeconômico melhorar”.

Se a economia segue com muitas incertezas para 2023, a dinâmica do mercado imobiliário para o ano que vem é positiva. “O próprio cenário macro desafiador torna os FIIs mais atrativos”. 

Em cenário de inflação alta, o custo de reposição dos ativos de tijolo sobe muito. E o próprio juro alto, que atrapalha a precificação dos fundos, faz que o incorporador tenha dificuldades para fazer novos projetos, gerando menor competição dos portfólios dos fundos. O resultado disso é uma possível valorização dos ativos dos fundos imobiliários.

Portanto, a gestora está confiante na solidez do mercado imobiliário. Ainda que existam muitas incertezas para 2023, “o importante é aproveitar as oportunidades para fazer novas alocações, de olho nos preços e nos ativos descontados”, finaliza o gestor da Mogno Capital. 

Portal Fiis

No mês de novembro, o preço de venda dos imóveis residenciais no Brasil registrou alta de 0,46%. Em outubro, o avanço foi de 0,59%. Além disso, o Índice FipeZap+, realizado pelo DataZAP+, mostra que a valorização do setor nos últimos 12 meses é de +6,34%. A maior valorização do mês foi observada em Vitória, capital do Espírito Santo, com +2,65%, e a flutuação observada pela cidade no último ano foi de +23,15%. 

A variação do município capixaba fica atrás apenas da registrada nos últimos 12 meses em Vila Velha (+24,18%) e Balneário Camboriú (+24,15%). “A geografia restrita das áreas verticalizadas dessas cidades limita a velocidade de expansão da oferta, o que potencializa o aumento de preços dos imóveis residenciais quando a demanda sobe”, justifica Pedro Tenório, economista do DataZAP+. 

“Com a pandemia, a demanda por essas cidades aumentou devido aos seus atributos relacionados à qualidade de vida”, complementa. Para comprar um imóvel em Vitória atualmente é necessário desembolsar, em média, R$ 10.360 por metro quadrado. Já em Balneário Camboriú (SC) a média do m² é de R$ 11.340. As duas cidades ficam à frente de São Paulo, onde o valor médio é de R$ 10.171.

Para Tenório, os 0,46% de crescimento do Índice em novembro simbolizam a tendência de estabilidade do setor. O mapeamento aponta que 45 das 50 cidades monitoradas tiveram elevação nos preços no mês. Entre as 16 capitais observadas, apenas Brasília (-0,07%) e Salvador (-0,05%) sofreram recuos no valor do imóvel. 

Expectativas para 2023

Enquanto o ano se encaminha para seus últimos dias, a expectativa é de que as primeiras semanas de dezembro não sejam marcadas por mudanças. “É um fim de ano impactado pela Copa do Mundo, o que implica em um comportamento diferente do tradicional por parte dos consumidores. Além disso, tem a transição de governos, que se traduz em incerteza”, argumenta Pedro. 

O economista acredita em estabilização dos preços para o ano que vem. “As taxas de juros devem permanecer estáveis no patamar atual, pelo menos durante o 1º semestre. A atividade econômica também deve desacelerar. Ou seja, será mais difícil encontrar boas oportunidades, mas elas sempre estão presentes no mercado imobiliário.” 

O Estado de SP

O mercado imobiliário de luxo e alto luxo no Brasil continua em franca expansão. Contrariando os prognósticos negativos face à conjuntura de desaceleração econômica, o ano de 2022 favoreceu a incorporação imobiliária de alta renda, que, inclusive, foi a principal responsável pelo resultado positivo da indústria da construção civil como um todo. Consenso entre empresários e especialistas do setor, a análise é corroborada por pesquisas recentes, como o levantamento da consultoria Brain — Inteligência Estratégica e o indicador Abrainc-Fipe.

Os imóveis de luxo e alto luxo acumularam aumento de 14 ,8% nas vendas de janeiro a junho, segundo pesquisa da Brain, na comparação com o primeiro semestre do ano passado (5.693 e 4.960, respectivamente). O VGV do segmento foi 13,2% maior no período, chegando a R$ 16,753 bilhões (em 2021, foi de R$ 14,801 bilhões). Já as vendas de unidades de médio e alto padrão (MAP) tiveram alta 87, 4% de janeiro a agosto, segundo o indicador Abrainc-Fipe. Foram 30.441 imóveis comercializados.

“Os indicadores refletem gradual melhoria no ambiente econômico, com queda no desemprego, arrefecimento dos custos da construção e aumento da renda das famílias”, avalia o presidente da Abrainc, Luiz França, destacando o papel de protagonista do setor no processo de redução do desemprego e crescimento econômico. Ele chama a atenção ainda para o ffato de os custos da construção, um grande entrave para o setor, terem arrefecido ao longo do ano: o INCC caiu de 14% em janeiro para 9% em novembro.

Para Pedro Paulo Marolla, diretor financeiro da SKR Arquitetura Viva, o ano “foi extremamente desafiador”, marcado por incertezas políticas e econômicas. Ainda assim, os projetos lançados pela incorporadora somaram VGV de R$ 600 milhões. “O resultado das vendas foi expressivo e superou nossos indicadores de desempenho”, afirma. O Casa Ibirapuera, fruto de parceria da Cyrela com a SKR, lançado em junho, é um exemplo: teve 100% das unidades das duas torres residenciais vendidas em apenas três meses.

O clima é de otimismo na incorporadora. Marolla adianta que no segundo semestre de 2023 serão lançados empreendimentos em bairros nobres da capital paulista, como Jardins e Pinheiros, com VGV de R$ 700 milhões. “Os principais fundamentos do mercado indicam um aquecimento do setor, pois a demanda por moradias continua elevada. E a expectativa é de redução da taxa básica de juros a partir de 2023, o que é um estímulo importante para novas aquisições”, avalia.

Na MPD Engenharia, a avaliação do desempenho do mercado em 2022 também é positiva. “Foi um ano de conquistas”, resume o presidente, Milton Meyer, destacando que a incorporadora do grupo lançou quatro empreendimentos no período e que um deles teve 100% das unidades vendidas em apenas uma semana.

A construtora entregou 757.084 metros quadrados de áreas construídas, além de manter 24 canteiros de obras ativos, contabiliza Meyer. “O ambiente é favorável ao fortalecimento do mercado no ano que vem. A construtora vai lançar novos empreendimentos em Alphaville e em áreas nobres da capital, iniciar novas obras e fazer entregas”, conclui.

Na expectativa de o governo eleito fazer uma sinalização positiva de disciplina fiscal, um ponto sensível para o mercado imobiliário, a empresária Carolina Burg Terpins, sócia fundadora e CEO da JFL Living, comemora os resultados de 2022. “Foi um ano de muitas entregas. Novos edifícios entraram em operação, e houve uma retomada forte do mercado de locação residencial com o final da pandemia e o retorno das pessoas aos centros financeiros”, observa.

RIO DE JANEIRO

Na capital fluminense, o ano não foi diferente. A expectativa entre empresários, executivos e especialistas é que a soma total do VGV em lançamentos ao longo de 2022 seja equivalente a de 2021. “As perspectivas pouco positivas no cenário econômico, previstas no início deste ano, levam a crer que igualar o resultado obtido no ano passado representa crescimento, na prática”, argumenta o presidente da Ademi RJ, Marcos Saceanu.

CEO da Gafisa, Henrique Blecher concorda. “O foco dos negócios são os lançamentos de alta renda, uma estratégia que visa a um mercado mais resiliente e menos suscetível a riscos, como aumento de juros e inflação”, afirma. Em 2022, a Gafisa totalizou R$ 1 bilhão em lançamentos e assumiu o controle da Bait. Para o próximo ano, o plano é triplicar o volume dos recursos para novos lançamentos, com foco no mercado de luxo e alto luxo — são previstos R$ 3 bilhões. “Vamos buscar capital de outros investidores, como fundos ou mesmo pessoas físicas”, anuncia Blecher.

A Mozak está fechando o ano — “especial e desafiador” — com a marca de R$ 400 milhões em VGV. O destaque ficou por conta do Parque Sustentável da Gávea. “Lançamos no ano nos-so maior e mais desafiador projeto, que devolve ao bairro e à cidade um terreno que estava abandonado havia mais de 40 anos.” Para 2023, estão previstos VGV de mais R$ 300 milhões. “Continuamos firmes no propósito de levar a essência carioca para os projetos e melhorar o conceito de viver, impactando positivamente a vida das pessoas”, afirma o presidente da construtora, Isaac Elehep.

A exemplo de seus pares, o sócio-diretor da Inti Empreendimentos, André Kiffer, avalia que os resultados de 2022 foram positivos para a companhia, a despeito das crises política e econômica nos primeiros meses do ano. “A alta dos juros acaba impactando a decisão de compra, porque o cliente de alta renda pode optar por não imobilizar seu capital, mas não chegou a prejudicar nossas vendas.”

Valor Econômico, caderno Imóveis de Valor