Exigência de garagem encarece os imóveis

Uma mudança que está em curso na cidade do Rio de Janeiro deve gerar redução no custo das obras e no valor de venda dos apartamentos: a exigência de os empreendimentos terem ou não vagas de garagem. O assunto consta da nova redação do Plano Diretor, cujo texto final será votado em agosto na Câmara Municipal.

A legislação atual prevê que os novos projetos, localizados em regiões próximas a eixos de transporte urbano, devem ter um número de vagas equivalente a 25% do número de unidades do prédio. Um edifício com cem apartamentos, por exemplo, deve ter pelo menos 25 vagas.

De fato, a inclusão de vagas de garagem tende a encarecer os projetos e o valor final das unidades. O presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi-RJ), Marcos Saceanu, destaca que o aumento no preço é um fator sensível para os clientes de imóveis enquadrados no programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV). Segundo ele, um apartamento com garagem chega a custar R$ 50 mil a mais na comparação com os que não têm vaga.

— A imposição do número de vagas para novos empreendimentos acaba afastando o comprador. Em muitos projetos, as unidades que são vendidas mais rapidamente são as que não têm garagem, porque são mais baratas. A revisão da regra em vigor deve ser feita em benefício do preço final do imóvel — aponta.

Para Saceanu, a própria relação das famílias com a necessidade de ter um carro vem mudando: elas estão menos dependentes, em parte pela questão do custo que um veículo representa com seguro, combustível, manutenção e impostos. Além disso, o discurso da sustentabilidade também tem sensibilizado as pessoas em graus distintos, contribuindo para o aumento da consciência em defesa do transporte público em áreas bem servidas no campo da mobilidade.

Outra questão envolvendo a exigência de número mínimo de vagas nos prédios é destacada pelo vice-presidente da Cury, Leonardo Mesquita: o aproveitamento dos terrenos, que fica prejudicado. Segundo ele, os espaços destinados à garagem impactam o número de unidades, tornando o empreendimento pouco sustentável financeiramente.

— A construção fica menos eficiente, e os apartamentos, mais caros.

Mesquita cita o exemplo de um empreendimento de 500 unidades da construtora em Bonsucesso, lançados a cem metros de uma estação de trem, que ainda tem 90 apartamentos disponíveis para venda — todos com garagem. As unidades sem direito à vaga foram vendidas rapidamente, porque, acredita ele, custavam de R$ 15 mil a R$ 20 mil menos. Se não houvesse a regra de número mínimo de vagas, o projeto poderia ofertar cerca de 200 unidades a mais, com valores mais acessíveis aos clientes da região.

— No Rio, os imóveis populares são mais caros em função do baixo aproveitamento dos terrenos, ao contrário de São Paulo, onde essa exigência de garagem foi modificada há alguns anos. Estamos falando de bairros próximos a eixos estruturantes de transporte, que podem receber imóveis com preços mais acessíveis para quem mais precisa — pontua Leonardo Mesquita.

O superintendente de Incorporação do Rio de Janeiro da Direcional, Ivan Bettencourt, diz que o público que compra unidades do MCMV abre mão da vaga de garagem facilmente. Primeiro, por causa do preço e, segundo, porque o sonho da casa própria leva muitos clientes, inclusive, a vender seus carros e usar o valor para pagar a entrada do imóvel.

— O mercado imobiliário se autorregula e saberá quando deve ou não ofertar vagas de garagem. O objetivo sempre é vender. Se para vender em determinada região for preciso incluir vagas, as construtoras incluirão. Se isso não for uma demanda, o ideal é que o espaço seja dedicado a aumentar o número de unidades — ressalta.

Público jovem procura apartamento sem vaga

Há alguns anos, a Construtora CTV vem priorizando a compra de terrenos próximos a áreas com infraestrutura de transporte adequada, justamente para que seus empreendimentos possam ofertar apenas o número mínimo de vagas exigido por lei.

Segundo o gerente Comercial, Bruno Camargo, outra questão mostra que esse é o caminho certo: o público que procura os imóveis sem garagem é formado, majoritariamente, por jovens entre 25 e 35 anos.

— Essa é justamente a geração que tem deixado o carro de lado. Eles usam o transporte público ou carros de aplicativos para se locomover — argumenta.

Essa mudança de comportamento do comprador de imóveis do segmento econômico tem chamado a atenção também do diretor Regional RJ do Grupo Patrimar, Paulo Araújo. Ele destaca que é um público mais flexível em relação ao direito de ter ou não uma vaga, até pela questão da renda mensal limitada.

— A solução é pensar em alternativas sustentáveis para os empreendimentos populares, como bicicletas e carros compartilhados, que contribuem para a saúde e a sustentabilidade. Uma mobilidade mais saudável gera um trânsito melhor e reduz a poluição.

O diretor Comercial da Jeronimo da Veiga, Maurício Corrêa, lembra que o tamanho das unidades costuma ser reduzido em empreendimentos com garagem. Segundo seus cálculos, cada vaga consome de 25 a 30 metros quadrados de área do terreno, considerando vaga e circulação.

— Em unidades compactas, isso representa o equivalente à área privativa de um imóvel — diz Corrêa.

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