O primeiro corte de juros em três anos, previsto para acontecer nesta quarta-feira (2), pode marcar o início de um período virtuoso para os ativos de risco. Não por acaso, tanto o Ibovespa como o Ifix, índices de referência de ações e fundos imobiliários, já ensaiam, há algumas semanas, uma guinada altista só com as apostas de redução da taxa Selic.
No caso dos fundos imobiliários, o histórico da classe ajuda a explicar essa trajetória positiva em períodos que antecedem o início efetivo do ciclo de cortes de juros. É o que mostra um estudo realizado por Maria Fernanda Violatti, chefe de fundos listados da XP.
Ela levantou o retorno do Ifix em 12 meses em janelas de 60 e 30 dias antes e depois dos últimos três ciclos de redução de juros no Brasil. No primeiro, iniciado em 2011, o índice de fundos imobiliários registrou um retorno médio próximo de 36%. Já no segundo, em 2016, o rendimento foi de cerca de 20%.
No ciclo mais recente, em 2019, por sua vez, houve uma forte diminuição do retorno por conta dos efeitos da pandemia. Mas nem por isso os rendimentos deixaram de mostrar uma variação positiva, conforme mostra o gráfico abaixo.
“Se o passado serve como guia para o futuro, o ciclo de cortes, que está prestes a acontecer, deve ser marcado, novamente, por um comportamento de alta do Ifix. E como os números mostram, o Ifix costuma dar uma arrancada no intervalo de 30 dias que antecede o primeiro anúncio, movimento que já vem acontecendo nos fundos imobiliários”, afirma a especialista.
Ao ampliar o ponto de partida da análise foi possível perceber que, desde a criação do Ifix até o momento, os fundos imobiliários registraram desempenho positivo em todos os ciclos de corte de juros, com retorno médio próximo de 24,7%.
“Esses dados reforçam a tese de que, historicamente, o movimento de alta do Ifix tende a ocorrer não só no início dos cortes de juros, mas também nas janelas de 60 dias antes e 60 dias depois do anúncio”, destaca Maria Fernanda.
- Essa guinada altista dos fundos imobiliários pode ser explicada por dois motivos. O primeiro é a correlação negativa entre o Ifix e a taxa Selic. Basicamente, em períodos de juros altos, os fundos tendem a se desvalorizar, enquanto o cenário de taxa baixa beneficia a classe como um todo.
“O Ifix e a Selic se movem em direções opostas, ou seja, quando um sobe, o outro cai. Neste caso, mudanças na taxa de juros podem influenciar o interesse dos investidores em fundos imobiliários e, consequentemente, o desempenho do Ifix”, explica Maria Fernanda.
- A outra explicação está ligada ao ciclo do setor imobiliário. Durante períodos de taxa de juros baixa e de crescimento econômico, o mercado imobiliário tende a se manter aquecido, uma vez que aumenta a demanda por imóveis e também os preços dos aluguéis.
Quem ganha?
Quando aplicado aos fundos, a apreciação do valor dos ativos resulta em um retorno maior aos investidores. Isso acontece em especial com os fundos imobiliários de “tijolo”, que investem em propriedades físicas.
“Outro ponto importante em períodos de queda dos juros são as avaliações do valor dos imóveis presentes nos fundos imobiliários de tijolo. Dependendo do portfólio, deve-se considerar que essa avaliação ou reavaliação pode gerar um impacto significativo no valor patrimonial do fundo”, acrescenta Maria Fernanda.
Os fundos imobiliários de “papel”, que investem em ativos de renda fixa do setor imobiliário, por sua vez, em geral são indexados ao CDI ou IPCA. Por isso, em ciclos de redução da taxa de juros e de inflação baixa, esses fundos podem entregar uma rentabilidade menor.
“É importante considerar que, além dos indexadores, outros fatores também influenciam o retorno dos fundos de papel, como a qualidade de crédito dos títulos de renda fixa e as condições de mercado”, aponta.
Mas ainda que a perspectiva seja de redução da Selic nos próximos meses, as estimativas da XP ainda apontam para uma taxa de juros na casa dos dois dígitos até o final de 2024. Ou seja, o cenário permanece favorável para os fundos de papel indexados ao CDI e IPCA. “Esses fundos ainda têm espaço para entregar bons retornos aos cotistas, principalmente em ganhos de dividendos”, diz Maria Fernanda.
Em geral, os fundos imobiliários de tijolo costumam registrar um desempenho melhor em momentos de cortes na taxa Selic, devido ao impacto nos ativos reais desses fundos. Por outro lado, cenários de alta de juros tendem a beneficiar os fundos de papel, sobretudo os indexados ao CDI.
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