Depois de alguns anos sofrendo um processo de esvaziamento, o Centro do Rio começa a mostrar sinais de recuperação. O número de unidades residenciais negociadas em 2021 na região central (2.869) foi o melhor resultado em muitos anos, segundo o Secovi Rio.Esse despertar reflete-se também nos números de licenças para a construção de 1.674 unidades residenciais e 16 comerciais solicitadas à prefeitura no mesmo período. E o que chama a atenção é que 70% dessas licenças são para retrofits de prédios antigos que terão uso misto. Os outros 30% serão exclusivamente residenciais.
“O Rio está seguindo uma tendência mundial, que é a de valorização das áreas centrais, onde há infraestrutura já implantada, com ampla oferta de serviços, transporte público e bens culturais”, analisa Pedro Wähmann, presidente do Secovi Rio, que observa um crescente interesse de compradores e construtoras por essa área da cidade.
O entusiasmo dele é compartilhado por Leonardo Mesquita, vice-presidente da Construtora Cury, que se tornou a mais ousada do mercado imobiliário na região. “Temos 58 anos em São Paulo e estamos há 12 no Rio. Nossa expectativa de crescimento no mercado carioca é muito grande”, afirma ele, apresentando números que dão base sólida para essa confiança.
Em pouco mais de um ano, nessa região da cidade, a Cury lançou quatro residenciais que somam 3.188 unidades, com VGV estimado em R$ 1 bilhão. O último lançamento é icônico, pois trata-se do primeiro empreendimento residencial na Avenida Presidente Vargas desde 1949. O prédio, que será construído no terreno onde funcionava um estacionamento, terá 360 estúdios e acesso a uma estação do metrô embaixo de seus pilotis.
Responsável pelo projeto da Cury, o escritório Cité Arquitetura vive um momento de alta demanda na região, testemunhando esse processo de revitalização. Entre os projetos, dois são de retrofit em construções magníficas da arquitetura brasileira: a antiga sede da Mesbla e o Hotel Glória.
“O Reviver Centro está pro-movendo um reencontro do carioca com o coração da cidade. É um movimento afetivo e ao mesmo tempo racional, na medida em que revaloriza uma área que tem serviços, infraestrutura e transporte público, sem contar as riquezas históricas e culturais”, sintetiza Celso Rayol, sócio da Cité.
Na Mesbla, a simplicidade e beleza das linhas art déco, de 1934, serão restauradas para abrigar estúdios destinados a um público moderno e urbano, que desfrutará das vistas da Baía de Guanabara e do primeiro jardim planejado do Brasil Colônia, o Passeio Público. Já o Hotel Glória, de linhas neo-clássicas, será relançado como um residencial de luxo — o que significa devolver um pouco do glamour ao edifício que já foi o mais sofisticado do Rio, inaugurado em 1922 como parte das comemorações do Centenário da Independência.
O renascimento do mercado imobiliário da região central é um negócio diário na vida de Claudio André Castro, dono da Sergio Castro Imóveis, uma das maiores empresas do setor no país. Foi sua empresa que vendeu o terreno da Avenida Presidente Vargas para a Construtora Cury.
É também sua equipe que trabalha para alugar os andares do Edifício Serrador, na Cinelândia, um dos endereços comerciais mais simbólicos da revalorização do Centro. Ali funcionou a sede do império de Eike Batista, que chegou ao posto de sétimo homem mais rico do mundo. Atualmente, o edifício pertence ao grupo Sued, de investidores argentinos.
Castro conta que as três filiais de sua empresa na região recebem em média 130 telefonemas diários de interessados em morar nos bairros da área. Mas as ofertas ainda são poucas para atender a tamanha demanda, principalmente, porque não há estoque de apartamentos antigos em boas condições para uso imediato.
Segundo ele, a procura por imóveis residenciais na região cresceu 80% no último ano. O principal objeto de desejo é a Avenida Beira-Mar, que permite uma vista espetacular da Baía de Guanabara. Mas também há muita procura por unidades na Praça da Cruz Vermelha, no Bairro de Fátima, na Lapa e na Rua Senador Dantas.
Um movimento nascente, acrescenta Castro, está acontecendo em direção aos sobrados históricos, a maior parte deles do período do Império, que existem em grande número nos bairros centrais — uma tendência também observada pelo arquiteto Rayol, cujo projeto de retrofit para oito sobrados nas imediações da Igreja de Santa Rita foi o único latino-americano a integrar, em 2020, a shortlist do Prêmio Internacional Domus de Restauração Arquitetônica, promovido pela Universidade de Ferrara, na Itália.
Projeto Reviver tem foco na recuperação urbanística
A revalorização do Centro do Rio tem sido impulsionada principalmente pelo projeto Reviver Centro, da prefeitura da cidade, que estimula e viabiliza novos empreendimentos residenciais e a recuperação de prédios antigos. O resultado até o momento é animador: serão quatro novos empreendimentos residenciais e 11 conversões de prédios comerciais para residenciais, totalizando 1.719 unidades.
O cenário de oportunidades justifica grandes projetos de retrofit, como os realizados nos edifícios da Mesbla e do Hotel Glória ou em prédios antigos transformados em residenciais. Claudio Castro dá belos exemplos.
“Um fundo de investimentos do Canadá está comprando conosco o Hotel Aymoré, na Praça da Cruz Vermelha, para fazer retrofit. É um excelente prédio, com 50 metros de frente e arquitetura belíssima. Os apartamentos serão entregues com cozinha montada. O futuro proprietário só precisará levar os móveis”, relata.
Para inspirar compradores individuais de imóveis antigos, Castro conta um caso de final feliz. “Recentemente, vendemos um apartamento na Avenida Beira-Mar, de 75 metros quadrados, por R$ 180 mil. Estava em péssimas condições. O imóvel consumiu R$ 150 mil em reforma e foi alugado por R$ 2,8 mil. Um excelente negócio!”
Mas o projeto da prefeitura deve encontrar obstáculos neste ano. Os vilões são a alta da taxa de juros e a inadequação dos preços dos imóveis antigos para operações de retrofit. “Os resultados excepcionais de 2021 tiveram os juros baixos como fator preponderante, situação que não se repete agora”, afirma Pedro Wähmann.
Claudio Castro concorda e acrescenta uma equação a ser resolvida: os projetos de retrofit só se tornarão atraentes em larga escala quando houver queda nos preços dos imóveis antigos, que devem baixar dos atuais R$ 3 mil o metro quadrado para, no máximo, R$ 1,5 mil, de forma a tornar esse mercado mais dinâmico.
Valor Econômico, caderno Imóveis de Valor