O Brasil tem as cidades mais baratas para morar entre as principais da América Latina. Entretanto, ao analisar a acessibilidade financeira para comprar ou alugar um imóvel, o país apresenta um cenário bem ruim. É o que revela um estudo inédito realizado pela plataforma QuintoAndar.
O levantamento analisou 12 cidades mais populosas da região da América Latina, 7 brasileiras (São Paulo, Rio de Janeiro, Brasília, Salvador, Belo Horizonte, Curitiba e Porto Alegre) e cinco capitais da América Latina (Lima, Cidade do México, Buenos Aires, Quito e Cidade do Panamá). Juntas, essas cidades congregam mais de 55 milhões de habitantes. O estudo levou em conta dados dos últimos 12 meses, encerrados em julho de 2022, com base nos anúncios e nas buscas feitas nos portais Zonaprop (Argentina), Imovelweb e WImóveis (Brasil), Plusvalia (Equador), Inmuebles24 (México), Compreoalquile (Panamá), Adonde Vivir e Urbania (Peru), integrantes do Grupo QuintoAndar.
Segundo o levantamento, Buenos Aires, na Argentina, tem o metro quadrado mais caro da América Latina, média de 2.479 dólares. A Cidade do México, com preço médio de 2.200 dólares o metro quadrado é a segunda cidade mais cara na região, seguido pela Cidade do Panamá, com preço médio de 2.129 dólares.
A primeira cidade brasileira que aparece no ranking é Brasília, que ocupa a quinta posição, com preço médio do metro quadrado em 1.886 dólares. Porto Alegre tem o valor mais baixo e o ocupa o último lugar do ranking, com preço médio de 990 dólares. Vale destacar que dados abaixo consideram os preços dos anúncios e não de transação, o que pode gerar algum viés para mercados inflados.
De acordo com o levantamento, a inflação, a valorização do dólar e as elevadas taxas do crédito para a habitação têm feito com que muitos consumidores adiem os seus planos de compra de um imóvel e continuem no aluguel. Como o preço de venda está mais caro, as pessoas preferem esse mercado, diminuindo o estoque para aluguel.
Em relação ao aluguel, Buenos Aires também figura no topo do ranking do preço do metro quadrado anunciado entre as 12 cidades analisadas. O preço médio do m² nos últimos 12 meses, encerrados em julho, foi de US$ 11,8. Isso significa que um apartamento de 50 m² não sai por menos de US$ 590 por mês.
“Durante a pandemia, houve uma curiosa combinação de fatores que se traduziu num pequeno boom imobiliário. E é possível perceber que o mercado na América Latina está hoje, em boa parte, aquecido. A Argentina é uma exceção: Buenos Aires vive um cenário de muita oferta e pouca procura. Ainda assim, com a inflação em alta, os preços de imóveis na capital são comparativamente maiores que os de outras cidades da região”, explica Vinicius Oike, economista do QuintoAndar. Ele acrescenta que a capital argentina vive um cenário de muita oferta e pouca procura, marcado por um excesso de estoque de casas à venda, o que agrava a escassez no mercado de locação.
Comprometimento de renda
O estudo também aponta uma situação crítica no que diz respeito ao comprometimento da renda com o aluguel. Apenas 3 das 12 cidades analisadas apresentam um percentual inferior a 30% – considerado o limite recomendado por especialistas. As três são brasileiras: Curitiba, Porto Alegre e Rio de Janeiro.
E, quando se fala na compra de imóveis, das 12 cidades analisadas, 11 aparecem com um índice deacessibilidade financeira considerado “alarmante” – ou seja, quando o indicador que revela quantos anos de renda uma família precisa comprometer para comprar um imóvel é superior a 7-10 anos. A única exceção é Belo Horizonte, que, ainda assim, possui um indicador “preocupante” (pouco menos de 7 anos).
“Os valores de comprometimento para compra são bastante similares e também indicam uma baixa acessibilidade financeira. Já os valores no aluguel apontam para um mercado formal descolado da renda familiar média. No caso da Cidade do México, há uma fatia expressiva do mercado que atende estrangeiros, que tipicamente têm renda muito mais elevada que a família média local”, ressalta Oike.
O indicador que analisa a acessibilidade financeira é o price to income ratio, que considera o preço mediano dos imóveis e a renda anual mediana das famílias. De uma maneira geral, ele revela quantos anos de renda uma família precisa comprometer para comprar um imóvel. Quanto maior o valor, pior a acessibilidade financeira. “O indicador é bastante simples, o que facilita comparações internacionais, mas omite alguns fatores como condições de crédito”, destaca o estudo. Valores maiores que 3-4 são considerados preocupantes e valores acima de 7-10 são alarmantes.
No caso do aluguel, para avaliar a acessibilidade do mercado, faz se a comparação do aluguel mediano com a renda mensal mediana familiar. O rent to income ratio deve ser menor que 0,3 ou 30%. Quanto menor o indicador, menor o estresse financeiro que a família enfrenta para pagar o aluguel. Neste caso, não sao considerados taxas de condomínio ou impostos que costumam ser pagos pelos inquilinos.
De acordo com o estudo, as cidades destaques foram belo Horizonte e Porto Alegre, que tem padrão similar de renda as cidades de São Paulo e Rio de Janeiro, mas os imóveis são considerados mais baratos. Os valores próximos a 7 sinalizam uma baixa acessibilidade financeira.
Os valores de RIR orbitam a faixa de 30%, considerado o limite máximo que uma família deveria gastar com aluguel. Já Salvador é um ponto discrepante, indicando que o mercado de aluguel vem focando em públicos de mercado de alta renda. Nas demais cidades da América Latina, os valores do PIR são similares e indicam baixa acessibilidade financeira. Já os valores de RIR indicam um mercado formal deslocado da renda familiar.
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