Mês: Julho 2023

Uma mudança que está em curso na cidade do Rio de Janeiro deve gerar redução no custo das obras e no valor de venda dos apartamentos: a exigência de os empreendimentos terem ou não vagas de garagem. O assunto consta da nova redação do Plano Diretor, cujo texto final será votado em agosto na Câmara Municipal.

A legislação atual prevê que os novos projetos, localizados em regiões próximas a eixos de transporte urbano, devem ter um número de vagas equivalente a 25% do número de unidades do prédio. Um edifício com cem apartamentos, por exemplo, deve ter pelo menos 25 vagas.

De fato, a inclusão de vagas de garagem tende a encarecer os projetos e o valor final das unidades. O presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi-RJ), Marcos Saceanu, destaca que o aumento no preço é um fator sensível para os clientes de imóveis enquadrados no programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV). Segundo ele, um apartamento com garagem chega a custar R$ 50 mil a mais na comparação com os que não têm vaga.

— A imposição do número de vagas para novos empreendimentos acaba afastando o comprador. Em muitos projetos, as unidades que são vendidas mais rapidamente são as que não têm garagem, porque são mais baratas. A revisão da regra em vigor deve ser feita em benefício do preço final do imóvel — aponta.

Para Saceanu, a própria relação das famílias com a necessidade de ter um carro vem mudando: elas estão menos dependentes, em parte pela questão do custo que um veículo representa com seguro, combustível, manutenção e impostos. Além disso, o discurso da sustentabilidade também tem sensibilizado as pessoas em graus distintos, contribuindo para o aumento da consciência em defesa do transporte público em áreas bem servidas no campo da mobilidade.

Outra questão envolvendo a exigência de número mínimo de vagas nos prédios é destacada pelo vice-presidente da Cury, Leonardo Mesquita: o aproveitamento dos terrenos, que fica prejudicado. Segundo ele, os espaços destinados à garagem impactam o número de unidades, tornando o empreendimento pouco sustentável financeiramente.

— A construção fica menos eficiente, e os apartamentos, mais caros.

Mesquita cita o exemplo de um empreendimento de 500 unidades da construtora em Bonsucesso, lançados a cem metros de uma estação de trem, que ainda tem 90 apartamentos disponíveis para venda — todos com garagem. As unidades sem direito à vaga foram vendidas rapidamente, porque, acredita ele, custavam de R$ 15 mil a R$ 20 mil menos. Se não houvesse a regra de número mínimo de vagas, o projeto poderia ofertar cerca de 200 unidades a mais, com valores mais acessíveis aos clientes da região.

— No Rio, os imóveis populares são mais caros em função do baixo aproveitamento dos terrenos, ao contrário de São Paulo, onde essa exigência de garagem foi modificada há alguns anos. Estamos falando de bairros próximos a eixos estruturantes de transporte, que podem receber imóveis com preços mais acessíveis para quem mais precisa — pontua Leonardo Mesquita.

O superintendente de Incorporação do Rio de Janeiro da Direcional, Ivan Bettencourt, diz que o público que compra unidades do MCMV abre mão da vaga de garagem facilmente. Primeiro, por causa do preço e, segundo, porque o sonho da casa própria leva muitos clientes, inclusive, a vender seus carros e usar o valor para pagar a entrada do imóvel.

— O mercado imobiliário se autorregula e saberá quando deve ou não ofertar vagas de garagem. O objetivo sempre é vender. Se para vender em determinada região for preciso incluir vagas, as construtoras incluirão. Se isso não for uma demanda, o ideal é que o espaço seja dedicado a aumentar o número de unidades — ressalta.

Público jovem procura apartamento sem vaga

Há alguns anos, a Construtora CTV vem priorizando a compra de terrenos próximos a áreas com infraestrutura de transporte adequada, justamente para que seus empreendimentos possam ofertar apenas o número mínimo de vagas exigido por lei.

Segundo o gerente Comercial, Bruno Camargo, outra questão mostra que esse é o caminho certo: o público que procura os imóveis sem garagem é formado, majoritariamente, por jovens entre 25 e 35 anos.

— Essa é justamente a geração que tem deixado o carro de lado. Eles usam o transporte público ou carros de aplicativos para se locomover — argumenta.

Essa mudança de comportamento do comprador de imóveis do segmento econômico tem chamado a atenção também do diretor Regional RJ do Grupo Patrimar, Paulo Araújo. Ele destaca que é um público mais flexível em relação ao direito de ter ou não uma vaga, até pela questão da renda mensal limitada.

— A solução é pensar em alternativas sustentáveis para os empreendimentos populares, como bicicletas e carros compartilhados, que contribuem para a saúde e a sustentabilidade. Uma mobilidade mais saudável gera um trânsito melhor e reduz a poluição.

O diretor Comercial da Jeronimo da Veiga, Maurício Corrêa, lembra que o tamanho das unidades costuma ser reduzido em empreendimentos com garagem. Segundo seus cálculos, cada vaga consome de 25 a 30 metros quadrados de área do terreno, considerando vaga e circulação.

— Em unidades compactas, isso representa o equivalente à área privativa de um imóvel — diz Corrêa.

Extra

Depois que a ata da última reunião do Comitê de Política Monetária (Copom) sinalizou que há espaço para o início do corte da taxa básica de juros, já a partir do próximo encontro — marcado para agosto — o mercado revisou para baixo suas projeções para a taxa básica de juros, a Selic.

A estimativa do Boletim Focus desta segunda-feira (03) para a Selic passou de 12,25% para 12% ao ano, em 2023; se manteve em 9,5% e 9% para 2024 e 2025; e caiu de 8,75% para 8,63%, para 2026.

Uma semana antes da divulgação da ata, o Copom manteve a taxa básica de juros em 13,75% ao ano. Foi a sétima vez seguida que o Comitê decide pela manutenção da taxa. Assim, o patamar de juros no país continua no maior nível desde dezembro de 2016.

Era unânime a expectativa entre economistas de que o colegiado iria manter novamente a Selic em 13,75% ao ano. Para uma grande parte dos especialistas, porém, foi a última vez.

Inflação

As estimativas para a inflação seguem em queda. Para o fim de 2023, a mediana das expectativas aponta para um Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) de 4,98% ao ano, ante 5,06% há uma semana. Para os anos seguintes, novas reduções: de 3,98% para 3,92% em 2024; de 3,8% para 3,60 em 2025 e de 3,72% para 3,50% em 2026.

No câmbio, apesar da queda acumulada nos últimos meses, os economistas ouvidos para o Focus mantiveram em R$ 5 a estimativa para o dólar ao fim de 2023. Para 2024, redução de R$ 5,10 para R$ 5,08. Em 2025, a projeção passou de R$ 5,15 para R$ 5,17 e para 2026 a estimativa caiu de R$ 5,25 para R$ 5,20.

Com a sinalização de que o ciclo de aperto monetário pode estar chegando ao fim, o mercado elevou novamente suas projeções para o crescimento da economia.

Para 2023, a estimativa para a expansão do Produto Interno Bruto (PIB) passou de 2,18% para 2,19%. Para 2024, novo aumento, de 1,22% para 1,28%. Para 2025 e 2026, porém, reduções de 1,83% para 1,81% e de 1,92% para 1,90%.

O que disse a ata

Segundo a ata, a avaliação predominante entre os membros do comitê é de que o processo desinflacionário em curso — com consequente impacto sobre as expectativas — pode permitir acumular a confiança necessária para iniciar “um processo parcimonioso de inflexão na próxima reunião”.

Paciência, serenidade, cautela e parcimônia foram as palavras que deram o tom na ata da última reunião do Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central (BC). Mas, segundo o documento, há espaço para um afrouxamento da política monetária já no próximo encontro, marcado para agosto.

Outro grupo, porém, mostrou-se mais cauteloso. Para esses membros, a dinâmica desinflacionária ainda reflete a desaceleração dos preços de componentes mais voláteis e que há dúvida sobre o impacto do aperto monetário em curso até agora.

Para esse grupo, é necessário observar maior reancoragem das expectativas de longo prazo e acumular mais evidências de desinflação em componentes mais sensíveis a impactos sazonais.

“Entretanto, os membros do comitê foram unânimes em concordar que os passos futuros da política monetária dependerão da evolução da dinâmica inflacionária, em especial dos componentes mais sensíveis à política monetária e à atividade econômica, das expectativas de inflação, em particular as de maior prazo, de suas projeções de inflação, do hiato do produto e do balanço de riscos”, afirma o documento.

CNN Brasil

O aumento do custo de moradia e de construção e a queda de renda impulsionam a presença de imóveis compactos nas maiores capitais brasileiras. Tanto por meio de programas habitacionais quanto pela iniciativa privada, casas e apartamentos com menos de 30 m² têm sido uma alternativa para atender às necessidades habitacionais de diversas faixas de renda. No entanto, a definição da metragem mínima para moradia está longe de ser consensual no país.

Cada município é responsável por estabelecer regras para a construção, reforma e utilização de edificações dentro do seu território. O que inclui o tamanho das moradias.

Nas cinco capitais onde os apartamentos compactos têm ganhado destaque, o mínimo exigido para uma residência varia de 8 m² a 25 m².

Em São Paulo, a capital com o maior número de lançamento de imóveis compactos do país, a legislação municipal exige que a habitação tenha, no mínimo, espaços destinados a repouso, estar, instalação sanitária e cozinha. A disposição desses cômodos deve ocorrer a partir de 8 m² em imóveis que não são de interesse social. Para habitação popular, a área útil tem de ser superior a 12 m², segundo a lei complementar nº 9, de 2003.

“A lei 16.642, de 2017, que orienta as construções na capital paulista atualmente estabelece a metragem mínima por compartimentos [cômodos]. A cozinha, por exemplo, precisa ter diâmetro de 1,50 metro. O que daria algo em torno de 1,80 m². Para o sanitário, a exigência é um diâmetro de, no mínimo, 90 centímetros. É menos de um metro quadrado. Já área para a cama deve ter a partir de 5 m²”, afirma Pedro Serpa, professor da FGV e sócio do escritório S2.

De acordo com a lei complementar, havendo mais de um dormitório será permitido a um deles a área mínima de 6 m², e com dois dormitórios, um compartimento com 5 m².

Em 2022, os compactos responderam por mais da metade dos imóveis lançados em São Paulo. Segundo Pesquisa Secovi-SP do Mercado Imobiliário, a faixa de preço ficou entre R$ 240 mil a R$ 500 mil.

Os apartamentos compactos também se espalham pelo Rio de Janeiro, principalmente em bairros próximos às praias e regiões de grande concentração de atividades comerciais.

A área mínima útil das unidades residenciais em edificações multifamiliares ou mistas determinada pela legislação carioca é de 25 m². “Excluindo-se as varandas e terraços descobertos” e bairros da zona sul e Grande Tijuca, informa o texto. Para estes locais, a área média mínima deve ser de 35 m².

A lei complementar 198, de 2019, diz que os apartamentos no Rio devem ter, no mínimo, dois compartimentos habitáveis, um banheiro e uma cozinha.

“O usual dos códigos de obra municipais é exigir que os cômodos proporcionem conforto térmico, acústico e sejam seguros, independente da metragem”, diz Serpa.

Na capital do país, o crescimento populacional tem impulsionado a oferta de imóveis menores. A legislação de Brasília estabelece 26 m² de área mínima para estúdios. Imóveis com um dormitório devem ter a partir de 32 m². “Parágrafo único. As áreas referentes às áreas de vagas de garagem são desconsideradas para o cálculo das áreas de uso privativo principal de que dispõe este artigo”, afirma o texto do Código de Obras e Edificações do Distrito Federal.

Para adquirir um apartamento com a metragem mínima na terceira cidade mais populosa do Brasil é preciso desembolsar em torno de R$ 200 mil no Sudoeste, bairro considerado nobre. Na Asa Norte, uma unidade de 26 m² está em torno de R$ 250 mil, segundo pesquisa da reportagem com imobiliárias locais.

A capital mineira também segue a tendência, com apartamentos compactos presentes em diferentes regiões da cidade. Limitando área mínima de 24 m² para uma residência, a lei veda a construção de banheiros com porta que abre para o ambiente de preparo de alimentos.

Com base em dados do QuintoAndar, Imovelweb e Wimóveis, um levantamento mostra que, assim como no Rio de Janeiro, em Belo Horizonte, o valor de um microapartamento é, em média, metade do valor de um apartamento de um quarto.

Em Porto Alegre, a limitação para moradia é de 18 m², “de forma que permita traçar, em seu piso, um círculo com diâmetro mínimo de 2,40 metros”. A demanda pelos compactos se concentra na região central da capital gaúcha.

Segundo o estudo do QuintoAndar do início deste ano, o aluguel de compactos em Porto Alegre é um dos mais acessíveis em oito capitais pesquisadas, perdendo apenas para Fortaleza.

O preço médio para locar apartamentos com até 30 m² em Porto Alegre é de R$ 860. Na cidade, o gasto também não supera o percentual de 30% do comprometimento de renda familiar, considerado o limite por especialistas e entidades internacionais.

“O estudo mostra, aliás, que, em algumas cidades, esse tipo de imóvel é o único que não ultrapassa o percentual limite”, afirma Vinicius Oike, economista do QuintoAndar.

Para o advogado Marcelo Tapai, especialista em direito imobiliário, embora o percentual do investimento na locação ou compra de um compacto seja menor, ainda é significativo, principalmente para famílias de baixa renda.

“Em São Paulo, o plano diretor em vigor dá incentivo para a construção de habitação de interesse social como valor de outorga maior para imóveis até 30 m². Mas essa função se perdeu com incorporadoras levando o conceito para atender a classe média”, diz.

As casas populares de 15 m² construídas pela Prefeitura de Campinas para servir de moradia a famílias de até oito pessoas renderam críticas do presidente Luiz Inácio Lula da Silva. Ao todo, 116 unidades devem atender 450 pessoas da Ocupação Mandela Vive no interior de São Paulo.

Segundo o advogado Pedro Serpa, a legislação de Campinas permite que moradias de interesse social cheguem à metragem mínima de 12 m². “Tem cidades brasileiras que sequer estabelecem uma área mínima para famílias habitarem”, afirma.

Folha de SP

O governador Cláudio Castro anunciou, na última semana, junto ao Conselho Deliberativo do Instituto Rio Metrópole (IRM), a inclusão do município de Petrópolis ao Plano Estratégico de Desenvolvimento Urbano Integrado da Região Metropolitana do Rio de Janeiro e cinco novos projetos de desenvolvimento regional.

– Nossa gestão acredita muito no Instituto Rio Metrópole como forma de desenvolvimento do Rio de Janeiro por inteiro, não só da Região Metropolitana. Por diversas vezes tratamos de assuntos aqui que acabam atingindo o estado todo, mostrando como esse instituto tem tudo para fazer a diferença na vida das pessoas. Quando se tem essa capacidade de planejar, de fazer os estudos e dar tecnicidade aos nossos sonhos, com certeza se evoluirá como gestão e sociedade – afirmou o governador do Rio.

A inclusão de Petrópolis no Plano Estratégico permite que a cidade seja modelada como as cidades metropolitanas, no que diz respeito à reconfiguração espacial, saneamento, resiliência ambiental, habitação, equipamentos sociais, mobilidade, valorização do patrimônio ambiental, construído e cultural, e expansão econômica e gestão pública. Já os novos estudos anunciados foram bem recebidos pelo conselho deliberativo, formado pelo governador Cláudio Castro, que o preside, além dos 22 prefeitos dos municípios que integram a Região Metropolitana e por representantes da sociedade civil.

– Ninguém consegue fazer um hospital, uma ponte ou qualquer tipo de atividade sem ser com um projeto. Queremos nos colocar à disposição para poder ajudar o desenvolvimento da Região Metropolitana e dos municípios – afirmou o presidente do IRM, Davi Perini Vermelho.

Os novos estudos

Entre os novos projetos aprovados, a adoção da Metodologia Building Information Modeling (BIM) (ou Modelagem da Informação da Construção, no português) visa a elaboração de projetos, estratégias, capacitação e fiscalização de acordo com este sistema de construção civil. O Cinturão de Monitoramento Integrado do Sistema de Transporte de Cargas e Passageiros prevê um novo sistema de controle de circulação de carros de passeio, transportes coletivos e veículos de carga. 

Já o Plano de Eficiência e Transição Energética vai identificar oportunidades, mensurar o consumo e modelar a transição das matrizes dos municípios. O Inventário Metropolitano de Crédito de Carbono e Ativos Verdes pretende identificar áreas geradoras de crédito de carbono, o valuation de áreas potenciais e certificação de áreas para recepção. 

Já a Infovia Metropolitana tem por foco viabilizar a transmissão de voz e imagens em alta velocidade, bem como a implementação de banda larga para atender o Governo do Estado em todos os municípios da Região Metropolitana.

Portal do Governo do Estado do Rio

O banco Santander vai realizar um leilão de 57 imóveis que estão disponíveis para lance até hoje (03), às 15h. As ofertas, com descontos de até 56%, podem ser conferidas pela plataforma da Superbid Exchange ou no portal do Santander.

Há opções de casas, apartamentos, terrenos e salas comerciais nos seguintes estados: São Paulo, Rio de Janeiro, Rio Grande do Sul, Paraná, Minas Gerais, Pernambuco, Paraíba, Sergipe, Ceará e Bahia.

Na capital fluminense, um apartamento de 178m² está com desconto de 39% e pode ser arrematado por R$ 254,8 mil. Em Niterói, região metropolitana do Rio, uma casa com 486m² recebe ofertas a partir de R$ 495,95 mil, valor 38% abaixo da avaliação.

O imóvel com maior desconto (56%) é uma casa, com 318m², localizada em Cristinápolis, em Sergipe, à venda por R$ 31,8 mil. Ainda no Nordeste, em Aracaju, um apartamento de 59m² pode ser arrematado com 33% de deságio, a partir de R$ 81,9 mil.

Entre as modalidades de pagamento, os interessados podem optar por parcelamentos em até 420 meses ou, até mesmo, utilizar o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para adquirir algum imóvel do leilão.

Valor Investe

A administração das metas de inflação no Brasil terá uma reviravolta a partir de 2025, conforme revelado pelos ministros da Fazenda, Fernando Haddad, e do Planejamento, Simone Tebet, em Brasília, na última semana. O esquema de meta perpétua obteve aprovação unânime do Conselho Monetário Nacional (CMN) em sua assembleia mais recente.

Para 2024 e 2025, o CMN estabeleceu as metas de inflação em 3%, mantendo a mesma margem de tolerância. Além disso, a meta para 2026 também foi anunciada, permanecendo em 3%, com uma margem de tolerância de 1,5 ponto percentual para cima ou para baixo. A partir de 2025, a verificação do cumprimento da meta será estendida para um período superior a um ano.

O esquema de metas de inflação, em vigor desde 1999, define anualmente o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) para os próximos exercícios fiscais, com a meta deste ano mantida em 3,25%, com uma margem de tolerância de 1,5 ponto percentual.

Haddad mencionou que mais detalhes serão esclarecidos em um decreto a ser assinado pelo presidente Luiz Inácio Lula da Silva. No entanto, ele antecipou que o novo sistema considerará o cumprimento da meta em um período de 24 meses, com o horizonte sendo estabelecido pelo Banco Central.

Os membros do CMN, que incluem os ministros da Fazenda, Fernando Haddad; do Planejamento, Simone Tebet; e o presidente do Banco Central, Roberto Campos Neto, se encontram mensalmente e geralmente tomam decisões por consenso, porém em caso de divergências, são tomadas pela maioria dos votos.

De acordo com Haddad, a meta de inflação perpétua só entrará em vigor a partir de 2025, coincidindo com o fim do mandato do presidente do BC, Roberto Campos Neto. Haddad acredita que o novo esquema é crucial para o país, pois permitirá a convergência mais rápida das políticas monetárias e fiscais.

Ainda de acordo com Haddad, a partir de agosto, a economia tem condições de experimentar uma queda consistente nas taxas de juros. “Os indicadores estão mostrando convergência. Temos razões para nos preocuparmos com a desaceleração [da economia]. Queremos garantir à sociedade um 2024 melhor que 2023. A prática de juros reais de 9% ao ano é algo que a sociedade deve reconsiderar à luz dos indicadores”, disse Haddad.

Simone Tebet, Ministra do Planejamento, revelou que a emissão do decreto com o novo esquema ainda não tem data para ocorrer, uma vez que o texto está aguardando análise jurídica do Palácio do Planalto. A meta de inflação de 2026, pela legislação atual, precisa ser publicada no Diário Oficial da União nesta sexta-feira (30). Em teoria, a mudança de esquema pode ser adiada.

Tebet afirmou que não houve discordâncias com o Banco Central, pois a decisão foi unânime. “Os votos foram unânimes. Não houve nem mesmo discussão ou objeção. Eu estava na reunião. Para ser claro, a meta não mudou nada, é 3%. O intervalo também não mudou, porque não só as expectativas do mercado, mas também pelo próprio Boletim Focus [pesquisa semanal do BC com instituições financeiras], já estaremos dentro das metas, dentro dos intervalos”, justificou Tebet.

Haddad qualificou a mudança de esquema como “uma modernização necessária” e afirmou que a alteração fará com que o Brasil fique em sintonia com os demais países que praticam o regime de metas de inflação. “Atualmente, apenas dois países que adotam metas para inflação usam a meta-calendário”, justificou. O ministro disse que ele e Tebet receberam autorização total do presidente Lula para tomarem “a decisão mais conveniente para o momento”.

Pelo esquema atual, o presidente do BC é obrigado a enviar uma carta ao Ministério da Fazenda justificando o descumprimento das metas anuais de inflação. Segundo Haddad, o sistema de metas perpétuas deve resultar em um maior número de cartas enviadas pelo BC. “A carta será enviada pelo menos uma vez por ano, mas tende a ser mais frequente do que na condição atual”, disse, sem entrar em detalhes.

Haddad disse que, embora o CMN tenha definido a meta de inflação para 2026 na reunião desta quinta-feira, ela não precisará ser definida anualmente com o novo esquema. “O governo não tem mais a obrigação de fixar anualmente a meta, a menos que queira mudar. Se não houver perspectiva de mudança, ela não precisa ser confirmada [ano a ano]. Isso retira do modelo uma apreensão desnecessária, pois só será necessária uma reunião se for necessária uma alteração para menos ou para mais”, afirmou.

Com informações da Agência Brasil