Mês: Dezembro 2021

Nada no desenho estratégico que Mate Pencz e Florian Hagenbuch (à dir na foto) fazem ao pensar seus negócios passa sem que um verbo meio malvisto em muitos círculos corporativos esteja à frente de tudo. Sonhar. A dupla, que é coCEO e cofundadora da plataforma de imóveis Loft, lançada há apenas três anos, recebeu, em 2021, a maior rodada de investimentos entre startups brasileiras e colocou no caixa mais de meio bilhão de dólares, coisa de R$ 3 bilhões. Outros US$ 300 milhões já haviam chegado em rodadas anteriores. O que fazer com essa dinheirama? Investir no sonho. Deles. Da Loft. E de quem compõe o ecossistema em que atuam — da família compradora às imobiliárias. Há um diferencial decisivo no setor de imóveis. “A casa, o apartamento, é a compra mais importante da vida de uma pessoa”, disse Mate Pencz. Seu amigo Hagenbuch, concorda. E completa: “Por isso o relacionamento precisa ser sempre humanizado”.

A dupla, eleita Empreendores do Ano da DINHEIRO em Habitação, sabe que tornar digital e personalizado o ciclo completo da experiência de compra de um imóvel é dos maiores desafios da Loft. E para alcançar esse objetivo, há duas batalhas claras. A primeira é construir a marca mais relevante quando alguém pensar em comprar o apartamento. A segunda é mudar tudo o que se entende por comprar um imóvel. Algo equivalente a uma montadora que produz e vende carros por 100 anos e agora precisa pensar em ser uma companhia de tecnologia & serviços. Disruptivo é a palavra. No caso deles cabe. Porque o que a dupla busca mesmo é ser disruptiva e desconstruir o segmento em que atuam.

A mais recente novidade foi atrair imobiliárias para o ecossistema. Duas empresas tradicionais de São Paulo, a Mirantte e a Zimmermann, começaram em dezembro a listar seus imóveis na plataforma. Elas poderão igualmente ampliar o próprio portfólio. Um share sobre as vendas vai remunerar a operação. Como acontece com qualquer negociante que transaciona via Amazon, Magazine Luiza ou Mercado Livre. É um jogo de ganha-ganha. As imobiliárias, porque a Loft empregará todo seu arsenal de tecnologia e presença digital para alavancar as vendas e trabalhar o pós-venda. Digitei Mirantte no Google. Já apareceu um anúncio da Loft encabeçando a busca. O mesmo aconteceu com a Zimmermann.

Igualmente se fortalece a Loft, que vai ampliar seu portfólio de endereços disponíveis — a expectativa é saltar dos atuais 40 mil para 100 mil. Mate Pencz aposta nesse tipo de modelagem. “Acreditamos que pode existir um case de sucesso em que todos do ecossistema ganhem.” O foco em 2022 será investir nessas parcerias. No limite, quem ganha mesmo é o tal do usuário, o cara que vai investir na compra da casa própria.

Para alavancar a estratégia com imobiliárias de todo o País a Loft acaba de contratar para o cargo de vice-presidente de Relações Institucionais Jardel Cardoso, ex-CEO da CredPago, empresa que curou uma das maiores dores de quem busca um imóvel para alugar: a fiança. O desconfiado mercado brasileiro construiu, com ou sem argumentos e com ou sem preconceitos, a figura quase indefectível do fiador. Nessas os consumidores honestos — a maioria, vale frisar — sofriam por encontrar um apartamento e não fechar o negócio porque o dono só aceitava um tipo de fiança, ou de fiador. A CredPago tem uma extensa lista de imobiliárias parceiras e faz a análise do locador em menos de 1 minuto. Aprovado, libera um contrato por e-mail. O dono do imóvel tem a garantia de receber e segue o jogo.

Para revolucionar um segmento que sempre andou no campo da alta burocracia e, por que não, da desconfiança, o uso intensivo de tecnologia gera soluções inteligentes. É esse o arsenal que a Loft quer dominar. Exemplo é a recente compra do portal 123i, dono do maior conjunto de dados do mercado imobiliário nacional. Para Pencz, trata-se de “uma tradicional fonte de consultas do mercado, tanto em termos de precificação quanto, principalmente, de informações sobre os condomínios.” Com serviços que vão do imóvel ao crédito, a Loft começa a dar ao setor uma cara como nunca teve.

Mate Pencz e Florian Hagenbuch são daqueles empreendedores genuínos. O primeiro é húngaro. O segundo, alemão. Estão na casa dos 30 anos. Estudaram juntos nos Estados Unidos e depois de um trabalho em comum num banco de investimentos decidiram aportar no Brasil e empreender — Hagenbuch havia morado aqui na infância. A primeira startup da dupla, fundada em 2012, foi a Printi, na área de impressão digital. Recebeu aportes milionários e teve a venda concluída em 2019, ano seguinte ao nascimento da Loft. Agora, com a plataforma de imóveis, eles querem elevar o segmento a um patamar sem igual, usando para isso tecnologia intensiva. O setor deles é chamado de proptech. Talvez seja mais adequado chamar de dreamtech.

IstoÉ Dinheiro

O crescimento das vendas feitas pela internet foi apenas uma das muitas transformações trazidas pela pandemia, e essa expansão não veio sozinha. Estimulou também uma série de outros negócios que garantem o ciclo do e-commerce, da compra por meio do celular ou do computador até a entrega ao consumidor.

Em meio essa cadeia em expansão, poucos mercados cresceram tanto nos últimos dois anos quanto o dos galpões logísticos de alto padrão –e o e-commerce tanto foi a principal tração desse avanço, como é o fator de confiança para quem está investindo nesses grandes e cada vez mais tecnológicos espaços.

Entre os dez maiores ocupantes de condomínios logísticos atualmente no Brasil, três têm operações exclusivamente de e-commerce, com cerca de 1,1 milhão de m² locados, quase o dobro dos 583 mil m² ocupados um ano atrás.

A taxa de vacância, que indica o percentual de metros quadrados disponíveis para locação, segue em queda, apesar do aumento expressivo de novos espaços. O número varia entre 8,95% e 12,56%, a depender da consultoria (algumas incluem apenas os imóveis considerados de alto padrão, outras, de todos os tipos).

De janeiro a setembro, pouco mais de 1 milhão de m² foram entregues, segundo a consultoria SiiLA Brasil. O grosso das finalizações, porém, estava previsto para o último terço de 2021.

Se todas as previsões se concretizarem, outro 1,2 milhão de m² ficarão disponíveis para locação até que este ano termine, superando em 12% a área total locável registrada ao fim de 2020.

O ano passado já havia sido considerado o melhor para o setor, quando a absorção líquida, somente em São Paulo, chegou a quase 1,2 milhão de m², duas vezes o recorde da série histórica da Newmark, iniciada em 2014.

Mariana Hananaia, diretora de pesquisa e inteligência de mercado da consultoria, diz que as projeções indicam que um novo recorde será batido em 2021. No terceiro trimestre, foram acumulados 568 mil m² em novas locações.

A maior parte delas foi em Cajamar, município da Grande São Paulo que abriga alguns dos principais centros de distribuições do comércio online do Brasil –Amazon, Mercado Livre e B2W Digital (dona de Submarino, Shoptime e Americanas.com) estão lá.

Além de Cajamar, outras cidades da região metropolitana como Barueri, Jundiaí e Guarulhos também estão no raio de interesse da logística. A rede, porém, começa a se expandir, mesmo que o estoque, tanto novo quanto já instalado, ainda esteja muito concentrado em terras paulistas.

O crescimento das compras online fortaleceu as operações das empresas em outras regiões. Giancarlo Nicastro, presidente-executivo da consultoria SiiLA Brasil, diz que há muita oportunidade de expansão fora de São Paulo. Até o fim deste ano, há entregas previstas também no Ceará, em Goiás, Minas Gerais, Rio de Janeiro, Paraná e Rio Grande do Sul.

No Rio, três empreendimentos estão ficando prontos, com tamanhos entre 19,5 mil m² e 28,7 mil m², o que poderá elevar ainda mais a taxa de vacância, hoje entre 18% e 19,8%, a depender da consultoria, posicionando o município como uma espécie de patinho feio em meio ao boom da logística.

O principal ruído, segundo Nicastro, vem da segurança, pois muitas empresas passaram a não conceder seguro a cargas que circulam no município. Para André Romano, gerente da divisão industrial e logística da JLL, o mercado responde prioritariamente à demanda: se houver consumidor comprando, as empresas montarão centros de distribuição.

“De fato, é um mercado que anda de lado. Não é dinâmico como São Paulo, nem estável como vendo sendo Ceará e Pernambuco”, diz.

A JLL projeta que o novo estoque chegue a 2,5 milhões de m² em 2022, ultrapassando o recorde de 2021. Quase 78% desses condomínios ainda estarão em São Paulo. Depois, 13,6%, em Minas Gerais, e 4,4%, na Bahia.

O presidente da SiiLA Brasil vê o aumento do estoque total, que chega a 19 milhões de m² como um ponto de atenção para o mercado. O risco é o de que a oferta cresça muito e rápido, derrubando os preços, que depois de patinar por anos, tinham começado a subir.

Mariana, da Newmark, diz acreditar que o estoque poderá assustar, mas se manterá na média histórica em relação às novas locações. Ela aposta em um movimento de “fly to quality”, quando empresas optam por uma locação de padrão superior.

“Vai trocar 10 mil m² de qualidade ruim por 10 mil m² de qualidade boa”, diz.

Andre Romano, da consultoria JLL, vê também a possibilidade de uma reacomodação dos contratantes, de acordo com a atividade. Operadores logísticos (como DHL e Fedex) podem ficar mais distantes das capitais, onde pagarão menos pelo m², mantendo hubs menores nos grandes centros.

O ecommerce, por outro lado, precisa estar próximo e com acesso fácil às principais rodovias. Além dos novos consumidores digitais nascidos com a pandemia, o período de distanciamento social e cuidados sanitários estimulou outros tipos de compra, que também interferem na distribuição dos centros de distribuição de quem está vendendo ou entregando.

“Antes, essas compras eram grandes, eram TVs, geladeira. Hoje, já se compra coisa de uso diário e até mesmo supermercado”, diz Romano. Para essa compra de miudezas, o consumidor tem muito mais pressa em receber do que no caso de um eletrodoméstico.

No estado de São Paulo, as principais absorções do terceiro trimestre vieram do crescimento do digital. O Mercado Livre fechou 50,8 mil m² com a Prologis. A Mobly, varejista online de móveis e itens de decoração, locou 70 mil m² no Centro Logístico Especulativo WT, que integra um fundo da XP. Também com a Prologis, a Loggi contratou 46 mil m². Todos em Cajamar.

Nicastro, da SiiLA, diz que o mercado logístico em São Paulo vive um momento diferente em relação ao restante do país. “Em São Paulo é o ‘last mile’, a briga para ver quem entrega antes e mais barato, e isso só se faz com eficiência e descentralização”.

A tradução aproximada para o significado de “last mile” é a última parada, ou seja, a etapa final antes da entrega ao cliente. A ambição dos operadores é conseguir ficar a 15 quilômetros do centro de São Paulo, em uma infraestrutura que permita, além do armazenamento de mercadorias, a manobra de caminhões e o entra e sai desses veículos.

Marina Cury, presidente da Newmark, diz que hoje há seis projetos bem encaminhados entre aprovações e licenciamentos e que deverão atender esse perfil.

Por outro lado, outras regiões do país só agora começam a ter centros de distribuição próximos. Dos 16 condomínios com entrega prevista neste trimestre, sete estão em São Paulo.

“Ter que esperar inibe o consumo e já se sabe que o consumidor está disposto a pagar até 15% mais se receber antes o produtor”, diz Nicastro, da SiiLA.

Folha de SP

A Instrução Normativa 2.061 RFB, publicada no DOU de ontem (22), estabelece as regras para o CNO – Cadastro Nacional de Obras, que passam a valer a partir do próximo dia 02. Com isso, fica revogada a IN 1845-2018 RFB, que trata sobre o CNO, e o artigo 49 da IN 2021-2021 RFB, que trata sobre a regularização de obra através do Sero – Serviço Eletrônico para Aferição de Obras.

CNO é o banco de dados administrado pela Secretaria Especial da Receita Federal do Brasil (RFB), que contém informações cadastrais das obras de construção civil e dos seus responsáveis, sendo consideradas obras de construção civil: a construção, a demolição, a reforma, a ampliação de edificação ou qualquer outra benfeitoria agregada ao solo ou ao subsolo, conforme discriminação constante do Anexo VII da Instrução Normativa 971-2009 RFB.

Obrigatoriedade de inscrição no CNO

Devem ser inscritas no CNO todas as obras de construção civil, com as seguintes exceções:
a) a construção civil que atenda às condições previstas no inciso I do caput do art. 34 da Instrução Normativa RFB nº 2.021, de 16 de abril de 2021; e
b) a reforma de pequeno valor, assim conceituada no inciso XVI do caput do art. 7º da Instrução Normativa RFB nº 2.021, de 2021.
c) Os serviços de construção civil destacados no Anexo VII da Instrução Normativa RFB nº 971, de 2009, com a expressão “(SERVIÇO)”, independentemente da forma de contratação, não devem ser inscritos no CNO.

Responsabilidade pela Inscrição

São responsáveis pela inscrição no CNO:
I – o proprietário do imóvel, o dono da obra, inclusive o representante de construção em nome coletivo ou o incorporador de construção civil, pessoa física ou pessoa jurídica;
II – a pessoa jurídica construtora, quando contratada para execução de obra por empreitada total;
III – a sociedade líder do consórcio, no caso de contrato para execução de obra de construção civil mediante empreitada total celebrado em nome das sociedades consorciadas;
IV – o consórcio, no caso de contrato para execução de obra de construção civil mediante empreitada total celebrado em seu nome; e
V – o contratante:
a) na contratação de empreitada parcial;
b) nos contratos em que a pessoa jurídica contratada não seja construtora, assim definida no inciso II do caput do art. 7º da Instrução Normativa RFB nº 2.021, de 2021, ainda que execute toda a obra; e
c) na hipótese de contratação de cooperativa de trabalho para a execução de toda a obra.
VI – A pessoa interessada na regularização da obra que, apesar de não estar na condição de responsável, tenha vínculo com o imóvel poderá realizar a inscrição no CNO a fim de obter a certidão de regularidade fiscal relativa à obra.

Fracionamento da Inscrição

A princípio, a inscrição CNO é única por obra, mas se admite o fracionamento da inscrição para a construção de Conjunto Habitacional Popular ou de Casa Popular, se no mesmo projeto houver demolição total de área, ainda que esta tenha outra destinação.

Considerando-se “outra destinação” para a demolição total a que seja diferente da construção de Conjunto Habitacional Popular ou de Casa Popular.

O fracionamento da inscrição CNO também é admitida nas hipóteses previstas no artigo 8º da IN 2061-2021 RFB.

Prazo e penalidade

A inscrição no CNO deverá ser realizada no prazo de até de 30 dias, contado da data do início da obra, na qual deverão ser informados todos os seus responsáveis.

O responsável pela obra deverá prestar informações sobre as alterações cadastrais no prazo de 30 (trinta) dias, contado da sua ocorrência.

O descumprimento dos prazos sujeita o responsável à multa estabelecida pelo art. 92 da Lei nº 8.212-91.

Também são previstas as seguintes penalidades:
a) Em caso de omissão de informação ou prestação de informação inexata ou incompleta, o responsável pela obra ficará sujeito à multa estabelecida pelo inciso III do caput do art. 57 da Medida Provisória nº 2.158-35-2001.
b) O descumprimento dos termos de intimação da RFB para regularização sujeita o responsável à multa prevista no inciso II do caput do art. 57 da Medida Provisória nº 2.158-35-2001, sem prejuízo da aplicação da multa prevista na letra ‘a’ acima.

Portal COAD

O Burnout, também conhecido como síndrome do esgotamento profissional, passa a ser categorizado como doença ocupacional a partir de 1º de janeiro de 2022. É quando entra em vigor a nova classificação da OMS (Organização Mundial da Saúde) para a doença, que passa a receber o CID 11.

“A nova classificação vai facilitar o reconhecimento pelo INSS do direito ao afastamento por doença ocupacional”, diz Peterson Muta, advogado do escritório L.O. Baptista.

O que isso significa na prática? Do ponto de vista jurídico, segundo especialistas, pouca coisa muda. O que muda é que agora a classificação já relaciona a doença diretamente ao trabalho, o que não ocorre com outras síndromes.

Mas mesmo sem essa classificação específica, o diagnóstico da doença já dava direito ao afastamento do trabalho.

Para as empresas, fica o alerta para redobrar cuidados com a saúde mental. “Os funcionários não devem ser sobrecarregados com excesso de horas extras ou de trabalho. Hora extra não é para ser usada de forma corriqueira e cotidiana. Se faz muita hora extra é porque há problema de produtividade ou menos gente do que precisa”, afirma José Carlos Wahle, sócio do Veirano Advogados.

Para Peterson Muta, empresas precisam também treinar melhor os funcionários em cargos de chefia. “Os líderes precisam saber que não podem exigir tanto de suas equipes. Horários precisam ser respeitados. E é preciso prestar mais atenção à saúde emocional das equipes.”

O Burnout ganhou mais importância na pandemia? A pandemia expôs um problema que já existia antes. Números da Secretaria Especial de Previdência e Trabalho mostram que a concessão de auxílio-doença e aposentadoria por invalidez por transtornos mentais e comportamentais bateu recorde em 2020, ano da pandemia. Além disso, esses transtornos acabaram ganhando importância no ranking de afastamentos do trabalho por doença ocupacional.

“As pessoas estão sobrecarregadas e não se sentem realizadas e compensadas por isso. Além do cansaço, ela tem um sentimento de inutilidade, de que não importa o que se faça, será insuficiente e não leva a lugar nenhum. É um mal contemporâneo, que merece uma justa e correta classificação”, afirma Wahle.

Que outros cuidados são necessários com a nova classificação? Para o sócio do Veirano Advogados, é preciso tomar ainda mais cuidado com a classificação correta da doença. “Uma classificação incorreta pode determinar uma causalidade errada”, disse. “Nos diagnósticos de desordem psicológica, como estresse, sempre há dúvida sobre causalidade com o trabalho. O Burnout é específico do trabalho, não existe essa dúvida.”

O que isso significa? Que no diagnóstico de Burnout a margem para contestar se é doença do trabalho ou não é mínima. “Nos outros diagnósticos, como depressão ou ansiedade, cabe ao médico avaliar se há relação com o trabalho. A causa pode ter razões familiares ou de saúde. Posso ter vários motivos e nenhum deles ter relação com o trabalho”, diz Wahle.

Por isso ele defende o aperfeiçoamento dos serviços de medicina ocupacional que acompanham funcionários nos exames admissionais, demissionais e periódicos. “O exame admissional é um pouco negligenciado hoje, se atendo mais à parte física do que a questões de saúde emocional. As empresas correm o risco de contratar pessoas que estão à beira do Burnout porque tiveram empregos devastadores antes e isso não é detectado no exame admissional. É importante que o exame seja atento e cuidadoso.”

Portal UOL

Inicialmente previsto para ser votado nesta semana na Câmara dos Deputados, o chamado “novo Refis” ficou para 2022. Ele ganhou este apelido por ter inaugurado uma série de programas especiais de parcelamento nas duas últimas décadas, contando com aproximadamente 40, somente no âmbito federal, conforme estudo elaborado pela Receita, cujos principais foram: Refis, PAES, PAEX, “Refis da crise”, PRT, PERT, entre outros.

Coube ao deputado André Fufuca (PP-MA) ofertar o relatório prévio ao PL 4728/2020, no qual é definido regras uniformes de adesão ao programa, com o objetivo de ampliar a possibilidade de acordos entre a Fazenda Pública e os contribuintes pessoas físicas e jurídicas, mas, diante das iniciativas conciliatórias já implementadas pelo Fisco, com ênfase para a transação tributária, em curso e vigente, cumpre um breve exame deste contexto inovador.

Não é incomum para o advogado, no ambiente jurídico, receber a velha pergunta: “Dr., quando vem um novo Refis?”. O vício cultural está impregnado. Não quero aqui ser contra os programas de parcelamento, ao contrário, são importantes e, em determinados momentos deram fôlego às empresas em momentos de crise. Não é diferente ao que estamos vivenciando, de momento, após os efeitos provocados pela pandemia e a consequente crise sanitária com graves impactos econômicos em diversos setores produtivos.

Poucos sabem, não por desídia ou inércia da Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional, que sempre deu ampla divulgação, mas está em vigor o instrumento da transação tributária para os créditos inscritos em Dívida Ativa da União, capaz de promover a regularização do passivo fiscal em diversas situações, contando com diferentes modalidades e hipóteses verticais de solução. Entre elas a transação da Dívida Ativa do FGTS; transação do Funrural; as transações excepcional e extraordinária; aquela referente à dívida ativa de pequeno valor; o programa emergencial de retomada do setor de eventos (Perse); repactuação da transação em vigor; e por proposta individual, da Fazenda Nacional ou do próprio contribuinte.

Por um lado, a aprovação do novo “Refis da Covid” atrairia de forma provocativa mais um impulso e incentivo à PGFN por ampliar e sofisticar os mecanismos de transação. Por outro, mesmo com o cenário em vigor, a vinda do novo programa não afastará as condições vantajosas da transação tributária para que o contribuinte venha a valer-se dela, quando necessário, embora, de momento, boa parte das modalidades indicadas tem prazo de validade até final do ano de 2021.

Um evidente exemplo deste contexto, sobretudo de atratividade da dinâmica das transações tributárias, é a possibilidade prevista no inciso VI, art. 8º da Portaria PGFN 9.917/2020, que prevê, a exclusivo critério da Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional, a possibilidade de serem utilizados precatórios federais próprios ou de terceiros para amortização ou liquidação de saldo devedor transacionado.

A título comparativo, aqui mencionamos a possibilidade de parcelamento da reabertura do PERT prevista no último parecer preliminar às Emendas de Plenário ofertado no PL 4.728/2021: a entrada é fixada em 10% do total da dívida em até 10 prestações mensais, e o restante parcelado em até 144 parcelas mensais e sucessivas, com redução de 70% dos juros e das multas de mora, de ofício ou isoladas e 100% dos encargos legais, inclusive honorários.

Enquanto a transação tributária, na modalidade individual, permite a redução de até 50%, ou em certos casos em até 70%, do valor total dos débitos a serem transacionados e viabiliza o pagamento dos débitos em até 84 meses, ou mais ainda em 145 meses, com redução dos consectários legais, referente a juros, multas e encargos, no máximo de até 100%, a depender do rating e classificação da dívida transacionável. Como visto, a vantagem do novo PERT não está nos descontos, mas no alongamento do prazo. Ao contrário do juízo prévio, e da falsa percepção de muitos, a “espera” do novo Refis pode não revelar a melhor opção. É preciso fazer um exame cuidadoso.

De forma muito simplista, porque outras variantes devem entrar em jogo, seguem duas simulações objetivas a demonstrar a assertiva acima.

Considerado um débito inscrito em Dívida Ativa no valor de R$ 20 milhões, e com vistas a simplificar a metodologia adotada, desconsiderou-se a entrada fixa de 10% em até 10 prestações mensais das duas condições usadas como exemplo do PERT, o que já inviabilizaria a adesão de muitos:

BASE10 milhões (P) + 8 milhões (J) + 2 milhões (M)
PERT	Transação individual
Condição*	P – 10 milhõesJ – 2,4 milhõesM – 0,6 milhão   Valor total = 13 milhões	P – 10 milhõesJ – 0M – 0 *20 Milhões x 50% do VT Valor total = 10 milhões	*Condição estabelecida da transação individual

*O restante parcelado em até 144 parcelas mensais e sucessivas, com redução de 70% dos juros de mora das multas de mora, de ofício ou isoladas

**A redução de até 50% do valor total dos débitos a serem transacionados e viabiliza o pagamento dos débitos em até 84 meses

Da análise simplificada, podemos concluir que a transação individual pode ofertar condições mais favoráveis às empresas se comparada ao novo PERT. E a principal vantagem da transação, ao contrário de parcelamentos especiais, é a possibilidade de modelar o fluxo de pagamento, com entradas, ou sem, com valores menores nos primeiros anos, trazendo uma estrutura vertical e particular para cada caso objeto de negociação, de acordo com a capacidade econômico-financeira do contribuinte.

O exame puramente nominal do “novo PERT”, sob o viés de descontos e prazos, pode aparentar ser mais benéfico, e talvez encubra as vantagens em vigor do atual modelo da transação tributária já disposto aos contribuintes, especialmente para aqueles com débitos acima de R$ 15 milhões, mas desde que já estejam inscritos em Dívida Ativa da União, e, ainda mais, sem gerar o sentimento de perdão da dívida por meio de permanentes programas especiais de parcelamento, que, durante décadas, mantiveram o contribuinte passivo, à espera da complacência do Poder Público.

JOTA, por EDUARDO MUNIZ MACHADO CAVALCANTI, procurador do Distrito Federal, advogado e mestre em Direito Público com ênfase em Direito Tributário pela Universidade Federal de Pernambuco (UFPE).

Depois de dois anos em ritmo forte, o crédito vai desacelerar em 2022. A atividade econômica fraca, a inflação – que corrói a renda -, a forte alta dos juros e o fim dos programas emergenciais tendem atenuar a demanda, tanto para empresas quanto para famílias.

O Banco Central (BC) prevê crescimento de 9,4% no estoque de crédito no ano que vem, depois de uma expansão de 15,5%, em 2020, e uma alta prevista de 14,6% neste ano. A projeção da autoridade é bem mais otimista que a mediana dos analistas do setor privado, que indica expansão de 6,6%, em 2022, segundo o último questionário pré-Copom. É também maior que a expectativa da Federação Brasileira de Bancos (Febraban), que na sua pesquisa de economia bancária colhe do setor uma previsão de aumento de 7,3% no saldo.

“As projeções atuais levam em consideração um cenário mais desafiador para a atividade econômica, com condições financeiras mais restritivas, porém incorpora as surpresas positivas recentes na evolução nominal do crédito e uma inflação maior esperada para 2022”, afirmou o Banco Central no Relatório de Inflação divulgado neste mês.

Na ocasião, o regulador até mesmo aumentou sua projeção para 2022, que era de alta de 8,5%, apontando esses fatores como justificativa. Para o ano que vem, a autoridade monetária estima crescimento de 1% no PIB e de 4,7% na inflação medida pelo IPCA.

Apesar da desaceleração da atividade, alguns fatores têm levado os banqueiros a acreditar que 2022 não será tão aquecido, mas também não será ruim.

Um deles é que ainda há um efeito da reabertura da economia que favorece o crédito a pessoa física, mesmo que ele seja limitado pelo endividamento elevado das famílias e pela inflação. Linhas mais arriscadas, como cheque especial e rotativo do cartão de crédito, por exemplo, ainda estão longe de retomar os patamares pré-covid. As modalidades rotativas chegaram a representar 8,7% da carteira de pessoa física com recursos livres, e atualmente estão em 6,9%, segundo dados da Febraban.

Outro fator é o esfriamento do mercado de capitais, que tende a ocorrer num ambiente de juros mais altos e de corrida eleitoral. Com isso, é esperada uma migração temporária das grandes empresas ao crédito bancário para se financiar. “O ano vai ser desafiador para mercado de capitais, de desaceleração da economia, mas o banco está otimista e confiante no crescimento do crédito”, afirmou o vice-presidente de atacado do Bradesco, Marcelo Noronha.

Por enquanto, no balanço de riscos a leitura feita pelos bancos é positiva. Durante a divulgação do resultado do terceiro trimestre, o presidente do Bradesco, Octavio de Lazari Jr, disse ver um cenário macroeconômico menos favorável, mas ainda assim será possível expandir a carteira de crédito em mais de 10%. “Talvez não cresça os 16% deste ano, mas certamente será acima de dois dígitos”.

Na mesma época, o presidente do Itaú, Milton Maluhy Filho, afirmou que a carteira deve desacelerar em 2022, mas continuará crescendo. Segundo ele, o banco vê espaço para avançar inclusive em linhas mais arriscadas, apesar da deterioração das perspectivas econômicas.

Já o vice-presidente financeiro do Banco do Brasil, José Forni, disse no início do mês passado que a expectativa para 2022 é crescer a carteira em linha com a média do mercado, o que significa um dígito alto. O presidente da Caixa, Pedro Guimarães, afirmou por sua vez que a expansão do crédito pode chegar a 15%.

Outro impulso virá da Agenda BC#, pró-competição, que acelerou na pandemia. Segundo Tingas, as medidas geraram uma oferta mais pulverizada de crédito. “Há mais canais por onde o risco pode ser tomado. Ninguém quer perder cliente. Se um banco não dá crédito, outro vai dar. Por isso acredito em uma probabilidade de refinanciamento de 60%, 70%, mesmo de quem está em dificuldades.”

Já a inadimplência deve subir, mas de maneira gradual, e ainda se manterá bem abaixo dos picos observados em outras crises. Em outubro o indicador estava em 2,3%, ante a mínima recorde de 2,1% vista no início do ano. Para Isabela Tavares, economista da consultoria Tendências, as operações em atraso vão aumentar – partindo dos níveis atuais bastante baixos -, mas não será nada muito forte. “Tivemos medidas que ajudaram. Na pandemia, o sistema bancário deu um alívio financeiro muito grande aos clientes, e tivemos mudanças nas regras de cheque especial, rotativo do cartão de crédito, além de Pix, open banking, cadastro positivo e portabilidade, que facilitam a competição e ajudam a controlar o nível de inadimplência”, disse.

Mesmo assim, com a queda na renda real e o alto nível de endividamento das famílias em um cenário de juros subindo, os bancos acompanharão de perto os indicadores de qualidade de crédito. “Vejo uma certa preocupação dos bancos, porque a expectativa é que a inadimplência suba, mas ela está em um patamar muito baixo e não me parece que haverá um aumento explosivo”, disse Sardenberg, da Febraban.

“A inadimplência de fato está se comportando muito bem, mas isso é favorecido porque o crédito, que é o denominador nessa conta, estava em forte expansão. Quando essa curva começa a se inverter, a conta ficará mais difícil”, apontou Gonçalves, da ABBC.

Valor Investe

Quando tomou posse como presidente da Ademi-RJ, em novembro, Marcos Saceanu afirmou que se orgulha de atuar no mercado imobiliário, há mais de 20 anos, por ser um setor essencial para a sociedade e para a economia de um estado, e que estar à frente da associação que representa essa categoria é um desafio que ele quer viver e vencer.

“Este é um setor marcado pela burocracia, pelo longo ciclo de projetos e pela necessidade de se investir capital, e cabe a nós, representantes do mercado imobiliário, buscar caminhos para acelerar o ritmo e otimizar os processos. Mais do que nunca, precisamos participar ativamente dos debates dos poderes executivo e legislativo, levando nosso ponto de vista sobre questões que são fundamentais para o desenvolvimento do setor e para a retomada econômica do Rio”, afirma Saceanu.

A união é a palavra que está em seu radar de gestão. Desta forma, o alinhamento com o Sinduscon-Rio e demais entidades do setor, assim como o diálogo com os agentes públicos, já estão rendendo frutos. “O decreto do LICIN, a aprovação do Reviver Centro e a Lei do Retrofit são exemplos de que essa integração traz resultados. Agora, precisamos de mais leis que incentivem a produção imobiliária, além de projetos que contemplem a segurança pública, o investimento em infraestrutura e a urbanização. Precisamos investir na nossa cidade”, destaca o presidente da Ademi-RJ.

Para Saceanu, o grande desafio é recuperar o mercado imobiliário, fazendo com que ele volte aos patamares de 10 anos atrás, quando se chegava à média de R$12 bi em lançamentos. “O momento de revisão do Plano Diretor, que a Ademi e o Sinduscon estão acompanhando de perto, pode ser um divisor de águas dessa retomada. Por isso, fortalecer o diálogo com os agentes públicos e manter a integração das entidades precisam estar na ordem do dia, para construirmos o Rio que todos os cariocas desejam”, ressalta ele.

Para que os objetivos de sua gestão sejam cumpridos, o novo presidente da Ademi-RJ convoca a todos associados e autoridades a se engajarem e interagirem mais, trazendo sugestões, críticas e fortalecendo a entidade com o debate. “Juntos seremos ainda mais fortes, pavimentando um futuro promissor para o setor e para o Rio de Janeiro”, conclui Marcos Saceanu.

Com uma previsão de déficit de R$ 95 bilhões nas contas públicas em 2021, o cenário de altas despesas faz o governo federal buscar alternativas para economizar, e tornar as despesas mais eficientes. Uma delas é a realização da reforma administrativa.

Segundo Caio Paes Andrade, secretário especial de Desburocratização, o governo gasta atualmente R$ 8,3 bilhões com 69 mil servidores públicos cujas funções são consideradas obsoletas, o que ele considera um “absurdo”.

Comparativamente, o Ministério de Infraestrutura teve um orçamento em 2021 para realização de obras de R$ 6,7 bilhões. “A gente gasta mais com esses servidores, que são obsoletos, do que com estradas, pontes”, afirma.

A Instituição Fiscal Independente (IFI) prevê uma economia de cerca R$ 130 bilhões em dez anos com uma boa reforma administrativa. Já o Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada (Ipea) tem uma projeção de economia de R$ 200 bilhões, em um cenário conservador.

O economista Gesner Oliveira afirma que, com essa economia, poderiam ser construídos entre 1,9 mil e 2,86 mil hospitais públicos, ou instalar coleta de esgoto para até 115 milhões de brasileiros. O valor economizado também ajudaria a custear até 2,2 anos do Auxílio Brasil, benefício social do governo.

“Nós temos cerca de metade da população com algum grau de insegurança alimentar. Neste país, não fazer os cortes necessários em uma máquina pública paquidérmica é realmente um crime”, afirma Oliveira.

Entretanto, a reforma atual tem sofrido resistência no Congresso. O consenso, porém, é que algum tipo de mudança é necessária.

Flávio Roscoe, presidente da Federação das Indústria de Minas Gerais (Fiemg), diz que “nós entendemos a reforma administrativa como essencial para projetar o futuro do Brasil, definir o tamanho do Estado que a gente gostaria e a eficiência do Estado”.

Para Isaac Sidney, presidente da Federação Brasileira de Bancos (Febraban), uma reforma que tornasse a máquina pública mais enxuta, com um serviço público mais eficiente, seria um “grande passo para o equilíbrio das contas públicas”.

A expectativa é que a reforma também traga uma melhora para a economia brasileria. Segundo José Carlos Martins, presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic), “o Brasil não irá crescer, gerar bons empregos, se não encararmos a reforma administrativa”.

Na visão do governo, a reforma administrativa é uma ferramenta de gestão essencial para o desenvolvimento do país.

“Quando nós temos mais capacidade de investimento, nós compramos mais carros para a polícia, compramos melhores armas, nós fazemos escolas melhores, colocamos melhores equipamentos dentro das escolas, fazemos melhores hospitais”, diz Caio Paes Andrade.

Ele afirma que o gasto com funcionários públicos maior que o retorno a partir das ações deles representa um “desserviço para a sociedade”.

CNN Brasil

A força-tarefa do Grupo de Atuação Especial no Combate ao Crime Organizado (Gaeco) do Ministério Público do estado do Rio e a Secretaria municipal de Ordem Pública (Seop) realizam uma nova operação nesta quarta-feira na comunidade da Muzema, no Itanhangá, Zona Oeste do Rio. A ação tem o objetivo de demolir sete prédios irregulares no local. Um outro edifício também seria demolido, mas já conta com moradores.

Segundo investigação do Gaeco, um dos edifícios, ainda em construção, pertence ao policial militar Ronny Pessanha de Oliveira, preso acusado de integrar a milícia da Muzema e de Rio das Pedras.

O prédio está localizado em área verde e sua construção não atende à legislação vigente. As obras são feitas sem licença da Prefeitura do Rio e sem aprovação de qualquer projeto pela administração municipal, de acordo com dados apurados pelo GLOBO. Após uma vistoria feita pela prefeitura esta semana, foi determinada a demolição do prédio, uma vez que não há possibilidade de regularização da construção.

— Trata-se de mais uma operação conjunta do GAECO com a Prefeitura, a terceira em Rio das Pedras e Muzema nos últimos 30 dias, para demolir construções realizadas pela milícia e, assim, conter a expansão imobiliária e ocupação irregular do solo. Após quatro operações e 72 denunciados desde 2019, o GAECO tem pleno conhecimento que a construção irregular de imóveis é uma das maiores fontes de renda dessa milícia, sendo uma ação como esta de extrema relevância para sufocá-los financeiramente. Em uma dessas operações, a Sturm, deflagrada em dezembro de 2020, o GAECO prendeu o miliciano conhecido com “Ronnie do BOPE” e, agora, complementa a persecução penal demolindo o prédio que ele estava construindo com o dinheiro oriundo de suas práticas criminosas. Neutraliza-se, assim, qualquer vantagem financeira do crime — disse a subcoordenadora só Gaeco do MPRJ, Roberta Laplace.

Ao todo são cinco pontos na região onde haverá demolições nesta quarta-feira. A operação do Gaeco do MPRJ ocorre com o apoio da subprefeitura de Jacarepaguá e da PM. Segundo o secretário da Seop, Brenno Carnevale, as construções estão avaliadas em R$ 7 milhões.

— Nos últimos 20 dias foram R$ 15 milhões, o que tem impactado o crime organizado. Isso é importante para preservar vidas, mostrar que os órgãos estão juntos na segurança pública e em prol da ordem pública. As áreas estão desabitadas, sequer tem luz, mas, às vezes, são colocadas pessoas dizendo que moram no local para atrapalhar a demolição. A secretaria de Assistência Social acompanha a operação para dar esse suporte — diz o secretário.

Durante a operação, uma mulher disse que não iria deixar um dos imóveis ser demolido e alegou ser esposa de um policial militar. Com uma criança no colo, ela se posicionou de frente para a casa com vista para a Lagoa da Tijuca. A Força-Tarefa do Gaeco ameaçou chamar a Corregedoria Interna da PM e ela aceitou sair. Será investigado quem é o policial que seria o dono do imóvel. Por volta das 8h45, a casa de três andares, com uma piscina em construção, começou a ser demolida.

O Globo

A pandemia obrigou as pessoas a passar mais tempo em casa e, com a volta ao trabalho e estudo presencial ou em modelo híbrido, ainda afeta a forma como os imóveis são vistos.

Segundo empresários do ramo imobiliário, tendências que ganharam força com o isolamento social —​como a valorização do espaço e do conforto, o maior uso de tecnologia em casa e a preocupação com sustentabilidade— seguem importantes para 2022.

Uma delas é o diferencial de ter um imóvel amplo ou ao menos bem dividido, com espaço para descansar, fazer atividades físicas, trabalhar, comer e dormir. Ter uma varanda ou, ainda melhor, um terraço, continua sendo um diferencial buscado por muitos compradores.

“Valem ainda todas as considerações que a pandemia trouxe, de busca de qualidade de vida e de ambientes mais arejados e ventilados. Isso não tem a ver com tamanho”, afirma Cyro Naufel, diretor institucional da imobiliária Lopes.

Casas seguem com procura alta nas imobiliárias. “O trabalho, mesmo híbrido, você consegue fazer a distância, mas a escola presencial fez com que as famílias começassem o movimento de retorno para sua moradia em São Paulo”, avalia Naufel.

A personalização dos apartamentos também deve ganhar força no próximo ano, para que os compradores possam morar em um ambiente mais adequado às suas necessidades —como se tivessem construído uma casa.

A incorporadora Paes & Gregori, por exemplo, lançou dois empreendimentos com uma área que pode ser transformada em diversos ambientes, de adega a escritório ou lavabo.

“Já no lançamento definimos para o cliente como um espaço multiúso, que poderia ser adaptado depois”, afirma Guilherme Gregori, diretor-executivo da empresa.

A companhia também permite, em algumas unidades, que o comprador escolha se prefere uma cozinha tradicional ou com ilha, já deixando as instalações do cômodo adequadas para as duas opções.

Para Marcello Romero, diretor-executivo da imobiliária Bossa Nova Sotheby’s, a busca por mais espaço leva a um novo segmento que tem ganhado força na cidade, de condomínios pequenos (com 6 a 12 casas) em bairros como Jardim Guedala, Morumbi e Butantã, que conciliam o conforto e a privacidade das casas com o reforço da segurança.

“Era algo muito difícil de se ver em São Paulo, mas agora vários incorporadores estão voltando sua atenção para esse tipo de produto”, afirma.

“Vamos ver, nos próximos anos, um processo profundo de transformação de bairros de residências horizontais, os incorporadores compram duas ou três casas e fazem condomínio fechado.”

Quem comprou imóvel em condomínios de alto padrão no interior a partir do final de 2020 pagou um preço elevado —em maio, as imobiliárias especializadas falavam em valorização de 200%—, mas pode não conseguir vender pelo mesmo valor, se tentar se desfazer do bem agora.

“Os imóveis do interior me preocupam um pouco, acho que houve uma superavaliação em algumas situações. Estava fácil vender a qualquer preço, e é algo que já não está mais nessa velocidade”, diz Marco Tulio, diretor-executivo da Esquema Imóveis.

A volta da preferência por um imóvel bem localizado é uma das tendências para 2022.
Como conta Ricardo Pajero, gerente comercial da incorporadora MAC: quem se acostumou a acordar meia hora antes de começar a trabalhar durante o período de home office total não quer mais perder horas no trânsito para chegar ao escritório.

Imóvel bem localizado não precisa ser aquele que fica nos bairros mais caros e centrais, mas que está perto do trabalho do morador e tenha acesso fácil aos meios de transporte, como metrô, corredores de ônibus ou avenidas.

“Localização sempre foi fator predominante na escolha do imóvel, mas ganhou outros pontos na pandemia, porque as pessoas se acostumaram a ter mais qualidade de vida no home office”, diz.

Nos lançamentos de estúdios da empresa, o cuidado com a localização é redobrado, para que o produto continue atrativo aos investidores, mesmo com o aumento da taxa de juros, que torna a renda fixa mais rentável.

Com boa localização, a necessidade de usar transporte individual é menor, e isso já se reflete na quantidade de vagas para carros nos empreendimentos. Eduardo Fischer, diretor-executivo da MRV, conta que seus lançamentos estão saindo com menos espaço para carros, algo que começou a ser feito em São Paulo, seguindo o Plano Diretor de 2014, que limitou a quantidade de vagas em áreas bem
servidas por transporte público, e chega agora a outras partes do país.

“Estamos desenhando projetos que vão ficar prontos em três ou quatro anos e podem encontrar outro mundo, onde você tem cada vez mais forte a ideia de não ter carro”, diz.

Uma alternativa apresentada pela incorporadora é ter veículos para locação disponíveis em seus empreendimentos da marca Luggo, que são exclusivos para aluguel.

Outro reflexo da pandemia: várias atividades do dia a dia passaram a ser feitas virtualmente, de casa, o que exige boa conexão com a internet. Nesse período também cresceu a adoção de assistentes virtuais, como a Alexa, da Amazon, que permite controlar itens automatizados.

Nesse cenário, ter uma boa infraestrutura de conectividade é essencial, e pode ser um diferencial para as vendas, diz Gustavo Favaron, presidente global do GRI Club, clube de relacionamento do setor.

“Antigamente você tinha casa com ponto de internet na sala e, às vezes, no quarto. Hoje em dia é muito comum haver um cabo de internet na cozinha e também no escritório, com velocidade mais rápida.”

A automação residencial está deixando de ser voltada apenas para o alto padrão, e os imóveis precisam facilitar esse processo. Prédios lançados hoje, que ficarão prontos em três ou quatro anos, por exemplo, vão encontrar um mundo ainda mais dependente de conexão veloz. “Uma casa que não é pensada para ter uma boa internet é uma casa que logo vai ser comparada com não ter água na torneira”, diz Favaron.

A tecnologia chega com força não só dentro das unidades, mas também fora delas, nas áreas comuns dos condomínios. Sistemas que liberam a entrada de moradores por reconhecimento facial e biometria já são comuns e chegam a todos os padrões de prédios.

Para Angélica Arbex, diretora de marketing e inovação da Lello Condomínios, o velho sistema de um visitante falar com a portaria, que interfona para o morador e só depois tem a entrada liberada, vai ser coisa do passado.

Já existem formas de enviar para o visitante um QR Code, que só pode ser usado por um período definido de tempo. Ao mostrar o código, a entrada é liberada automaticamente e o morador recebe um aviso de que sua visita entrou no prédio.

“A tecnologia que faz você chegar e sair e permite acesso de pessoas que você autoriza, de um jeito mais fluido, vai bombar nos próximos anos.”

Outra adaptação tecnológica vista como tendência é a estrutura para recarga de carros elétricos. E não basta ter um ponto único para todo o prédio ou condomínio de casas.

“É um absurdo fazer edificação hoje que não seja pensada para elétrico, é óbvio que em cinco anos vamos ter muitos carros, tem que ser pensado agora. Se tiver só um ponto para carregar carro elétrico no condomínio, vai dar briga, é complicado”, diz Favaron.

A lista inclui ainda o cuidado com a sustentabilidade. Ter meios de produzir energia e reutilizar água dentro do prédio, além de ser amigável ao ambiente, ajuda a reduzir o valor do condomínio.

“Dá para colocar placas solares na cobertura, em cima da garagem. É possível gerar energia a mais, vender para a concessionária e reduzir custo do condomínio”, afirma o presidente do GRI Club.

Folha de SP